社科院內(nèi)部人士自批樓市藍(lán)皮書：年年預(yù)測年年錯(cuò)

近年來在樓市輿論中旗幟鮮明的中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海，因發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為中國房價(jià)未來兩年將大跌50%而一度成為焦點(diǎn)人物。近日，他又撰文批評(píng)中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)表的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，認(rèn)為其站在了開發(fā)商的立場上。

　　樓市的兩種立場

　　CBN:社會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)市場的預(yù)測報(bào)告已經(jīng)近乎泛濫，觀點(diǎn)也不盡相同，您為什么選擇評(píng)點(diǎn)自己所在的中國社科院的這個(gè)報(bào)告？

　　曹建海：僅社科院系統(tǒng)本身，就出現(xiàn)了中國社科院和北京社科院的兩種截然不同的判斷，肯定有一種是錯(cuò)誤的。我對(duì)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的批評(píng)，主要是認(rèn)為其研究方法不當(dāng)、預(yù)測水平較低，導(dǎo)致公眾和媒體對(duì)社科院整體產(chǎn)生誤會(huì)。我認(rèn)為，學(xué)術(shù)研究應(yīng)打破各種情面。因?yàn)橛^點(diǎn)可以有千萬種，但真理卻只能有一個(gè)。在真理得到驗(yàn)證之前，爭鳴是非常重要的學(xué)術(shù)環(huán)節(jié)。

　　CBN:點(diǎn)評(píng)這個(gè)報(bào)告時(shí)，為什么選擇用“立場”作為關(guān)鍵詞？這可能是一個(gè)偏主觀性的字眼。

　　曹建海：一般的行業(yè)研究，立足企業(yè)層面基本上能反映行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。但房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特例，不能因循這種方法。因?yàn)檎c開發(fā)商共同壟斷經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，與被禁絕自主開發(fā)的公眾之間，存在矛盾。由此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了鮮明的兩種觀點(diǎn)，即偏向既得利益集團(tuán)的觀點(diǎn)和偏向的公眾觀點(diǎn)，他們分別代表著完全不同的立場。

　　CBN:預(yù)測總會(huì)有偏差，翻看過去眾多關(guān)于樓市預(yù)測和分析的報(bào)告，能夠最終被事實(shí)驗(yàn)證的并不多，那我們應(yīng)該怎么看待這些報(bào)告的權(quán)威性？

　　曹建海：我在2006年預(yù)測了北京房價(jià)將在奧運(yùn)會(huì)后回落。事實(shí)證明房價(jià)在奧運(yùn)會(huì)之前就回落了。我預(yù)測房價(jià)將在后奧運(yùn)時(shí)期，即2009～2012年形成一個(gè)回落周期，現(xiàn)在我的觀點(diǎn)仍然沒有改變，因?yàn)閹缀跛幸蛩囟疾恢С址績r(jià)上漲。

　　當(dāng)前短期的反彈根本不能代表大的趨勢(shì)。中國社科院的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》每年都做預(yù)測，可惜事實(shí)證明每次預(yù)測都是錯(cuò)誤的。我是第一個(gè)驗(yàn)證他們報(bào)告的學(xué)者，希望以后他們?cè)谘芯可细鼑?yán)謹(jǐn)，以免貽笑大方。

　　房價(jià)降50%，社會(huì)才和諧

　　CBN:您在接受媒體訪談時(shí)曾認(rèn)為中國的房價(jià)還有40%～50%的降幅，如何得出這個(gè)比例的？

　　曹建海：我是以2004年～2005年的房價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)的?？紤]到房地產(chǎn)供給始終大于消費(fèi)需求的實(shí)際情況，我認(rèn)為2003年以后的房價(jià)上漲，基本上是由投機(jī)需求推動(dòng)的非理性現(xiàn)象，房價(jià)應(yīng)該回歸到2003年底的水平。

　　但考慮到通脹因素，以及2004年～2005年是房地產(chǎn)市場化之后的初期階段，這時(shí)的房地產(chǎn)市場需求仍是以消費(fèi)需求為主的，所以我認(rèn)為房價(jià)在2012年回落到2004年～2005年的水平是合適的。這個(gè)時(shí)候如果綜合居民收入增長、房價(jià)下跌等因素，全國大中城市平均房價(jià)與家庭收入比將由現(xiàn)在的15倍回落到6倍左右，是一個(gè)由社會(huì)矛盾轉(zhuǎn)向社會(huì)和諧的過程。

　　CBN:但從現(xiàn)實(shí)情況來看，房地產(chǎn)市場區(qū)域化特色明顯，一線城市可能和三線城市的現(xiàn)狀千差萬別，如果用一個(gè)估算的降價(jià)比例來描繪未來的樓市前景，會(huì)不會(huì)有民眾因此受到誤導(dǎo)？

　　曹建海：去年以來全國城鎮(zhèn)房價(jià)回落，但三線城市及縣城以下房價(jià)還在上漲。這里有啟動(dòng)周期的原因。但縣城以下平均房價(jià)都達(dá)到了2000元以上，這主要是房地產(chǎn)建設(shè)體制向原鄉(xiāng)村區(qū)域推進(jìn)的結(jié)果，不是正?，F(xiàn)象。這個(gè)價(jià)格與需要城鎮(zhèn)化的農(nóng)民收入差距過大，注定是不可持續(xù)的。

　　但是，考慮到農(nóng)村征地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到較高水平，三線及以外城市房價(jià)回落較之一、二線城市，幅度應(yīng)該小一些，可能達(dá)到20%～30%。當(dāng)然，如果打破開發(fā)商的行業(yè)壟斷，放開房地產(chǎn)開發(fā)，那么在三線及以外地區(qū)，房價(jià)肯定能回落一半。

　　用低房價(jià)拉動(dòng)住房消費(fèi)

　　CBN:目前，房地產(chǎn)業(yè)投資占全國固定資產(chǎn)投資超過四分之一，并且已經(jīng)中央定調(diào)為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，被寄望于能夠在這輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中起到拉動(dòng)作用，如果未來兩年房價(jià)大跌樓市不穩(wěn)，會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)作用造成沖擊？

　　曹建海：這是一個(gè)重大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。過去，房地產(chǎn)開發(fā)投資可以由暴利機(jī)制拉動(dòng)，但高房價(jià)限制了絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)需求，房地產(chǎn)市場被迫進(jìn)入“滯漲”局面，這已經(jīng)成為一個(gè)僵局。

　　打開此僵局的一個(gè)新思路就是用居民獲得住房的數(shù)量來拉動(dòng)房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長，而不是依賴房地產(chǎn)開發(fā)商的獲利機(jī)制。例如，可以由政府出錢給窮人蓋便宜的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、由單位和居民集資建設(shè)住房、由現(xiàn)有土地?fù)碛姓甙ㄞr(nóng)民集體自主開發(fā)住房等等，一旦這些政策放開，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資將重新被啟動(dòng)，加之由于居民住房而引起的對(duì)裝飾裝修、家具家電、水暖電、商業(yè)服務(wù)業(yè)等方面的拉動(dòng)，將徹底把中國經(jīng)濟(jì)拉出泥潭。

　　所以，眼下中國需要貫徹的，是一個(gè)低房價(jià)拉動(dòng)居民住房消費(fèi)的國家戰(zhàn)略；高房價(jià)戰(zhàn)略越實(shí)施，越有可能積重難返，最后只有以崩盤結(jié)束。

　　CBN:在國內(nèi)，住房問題不可能僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，由于強(qiáng)調(diào)其對(duì)于民生訴求的功能，很多方面開始干預(yù)，房價(jià)上漲時(shí)政府要調(diào)控，房價(jià)下跌時(shí)政府還是要調(diào)控，可能決策層也并不愿看到房價(jià)大跌的局面出現(xiàn)？

　　曹建海：事實(shí)證明，經(jīng)濟(jì)不能脫離政治，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)中的產(chǎn)權(quán)，均來自政治程序的決定，而在市場化歷史較短的當(dāng)前中國尤其如此。既然高層追求和諧社會(huì)，一定不會(huì)允許高房價(jià)持續(xù)激化社會(huì)矛盾；至于房價(jià)大跌，如果能合理控制銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，反而是拯救中國經(jīng)濟(jì)、提高城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化水平的必由之路，這是中國未來一段時(shí)期最大的政治之一。