分析師稱房產(chǎn)帶動中國經(jīng)濟復蘇 地產(chǎn)股將反彈

四月份中國經(jīng)濟最大看點是土地市場的回暖和地價拐點的出現(xiàn)。這表明人們一直憂慮的私人投資已經(jīng)開始啟動，從而可以推論危機后中國經(jīng)濟復蘇將顯現(xiàn)更強的爆發(fā)力和持續(xù)性。對于股市而言，地價拐點首先會使得A股、B股和H股市場的地產(chǎn)股重新得到重新定價，與此同時，其他金融、建材、鋼鐵等多個行業(yè)股票也將重新定價。由此，A股市場1664點以來的反彈行情進一步演變成反轉(zhuǎn)行情，而且牛市第一波行情的漲幅也將遠遠超出市場的普遍預期。我們認為，滬綜指未來運行區(qū)間將上升到2400點至4000點區(qū)間，在這個過程中投資者可以從房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟的具體路徑來尋找投資機會。

　　地產(chǎn)股反彈有望轉(zhuǎn)變?yōu)榉崔D(zhuǎn)

　　要看清中國經(jīng)濟，就應當先看清中國房地產(chǎn)業(yè)的方向；而要看清股市，則一定要看清地產(chǎn)股的運行。去年年底前后，我們預測地產(chǎn)股將迎來B浪反彈，目前滬深地產(chǎn)指數(shù)漲幅分別達到120%。在四月上旬筆者一度認為，地產(chǎn)股反彈進入了尾聲，其主要依據(jù)是：其一，地產(chǎn)成交量能否持續(xù)存在變數(shù)；其二，貨幣政策能否持續(xù)和財政政策會否加碼；其三，A股地產(chǎn)股估值已經(jīng)不便宜。地產(chǎn)股在估值得到恢復性提升后，目前股價對NAV（預測凈資產(chǎn)值）的折價已經(jīng)基本消失。

　　但這一論斷在四月底地產(chǎn)發(fā)展商開始大規(guī)模購地，地價出現(xiàn)拐點的背景下，失去了其立論的依據(jù)。也就是說，地產(chǎn)股反彈論調(diào)遭遇到根本性的質(zhì)疑；由于地價拐點的出現(xiàn)，地產(chǎn)股很可能已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。這次土地市場的回暖不是個別地區(qū)的，而是在主要一線城市出現(xiàn)了集體回暖。從以往的歷史來看，地價拐點的出現(xiàn)是樓市反轉(zhuǎn)的確認指標，它一方面對近期樓市回暖做出了一個正面回應；另一方面，也對未來幾年地產(chǎn)市道的走好給出了來自發(fā)展商的樂觀預期。

　　市場合理區(qū)間上移至2400點至4000點

　　土地拐點出現(xiàn)對于股市運行意義相當重要。首先，對中國經(jīng)濟而言，它預示著人們一直懷疑的私人投資出現(xiàn)啟動跡象。而且，從各個發(fā)展商的觀點來看，從消極到積極的轉(zhuǎn)變正在進行之中。這意味著未來土地市場將繼續(xù)走牛。在這樣一個大背景下，鋼鐵、水泥、家具、家電、銀行等一系列行業(yè)將明顯受惠，進而推動中國經(jīng)濟出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)；其次，對股市而言，它直接推動地產(chǎn)股進入牛市，與此同時，其他相關(guān)板塊如銀行、鋼鐵、水泥等受到地產(chǎn)復蘇帶動而盈利提升，股價也將陸續(xù)走出低谷。

　　那么，市場具體運行區(qū)間會有怎樣的變化呢？

　　目前滬深300指數(shù)市盈率在17倍左右，從歷史運行的情況來看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之間。從目前這一時點來看，滬深300指數(shù)相應的合理點位區(qū)間是在2000點至3600點之間。也就是說，相對于目前滬深300指數(shù)2810的水平，該指數(shù)達到合理區(qū)間的上限位置還有28%左右的空間。相對于滬綜指而言，其對應的點位是3400點附近。筆者認為，市場存在較大機率回升到這一區(qū)域。

　　另外，目前市場對2009年和2010年上市公司利潤增長的平均預期為16%和18%。這意味著明年市場的價值中樞將由于企業(yè)利潤的回升而繼續(xù)提升15%左右。也就是說，在承認滬深300指數(shù)15倍至25倍的運行區(qū)間是合理的基礎上，2010年市場合理區(qū)間的高位區(qū)是4000點左右，底位區(qū)是2400點左右。由于股市是預期市場，這樣的一個運行區(qū)間可能在未來半年內(nèi)成為市場運行的重要區(qū)間。

　　從房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟的路徑尋找投資機會

　　筆者相信，如果中國未來能夠成功走出衰退，其中房地產(chǎn)必定扮演重要的拉動角色。必須看到的是，通過啟動房地產(chǎn)，進而對拉動經(jīng)濟、拉動工商業(yè)發(fā)展，需要一個過程。

　　我們可以參看美國2001年網(wǎng)絡泡沫破滅后的情形，當時美國房地產(chǎn)信貸確立上升趨勢是始于2002年4月份，但房地產(chǎn)的復蘇傳遞到更廣的經(jīng)濟基本面是在2003年下半年（幾乎是一年之后），除房地產(chǎn)外的對工商企業(yè)的信貸直到2004年4月（再用了半年時間）才確立進入上升通道。所以，通過啟動房地產(chǎn)最終帶動整個經(jīng)濟向上的時間，至少需要1年的時間。正因為如此，筆者認為，在未來經(jīng)濟各個部門次第復蘇的這個過程，細心的投資者應該有機會賺取兩撥利潤。

　　如果大體照搬美國復蘇的路子，那么，現(xiàn)在的時間點可以認為是地產(chǎn)信貸確立上升趨勢的時點；而大概一年后、也就是2010年上半年我們可能將看到更加廣泛的經(jīng)濟基本面的復蘇；而到2010年下半年我們則會看到，除房地產(chǎn)外地工商業(yè)貸款增加的情況出現(xiàn)。最終整個經(jīng)濟確認上行趨勢。

　　賺取兩撥利潤的重要轉(zhuǎn)換時點是美國經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)時間表。其一，在美國經(jīng)濟見底之前，大部分的配置資產(chǎn)應當以內(nèi)需型的股票為主。這方面，投資者可以關(guān)注地產(chǎn)股和金融股，在美國經(jīng)濟見底之前，這兩個板塊的收益將會遠遠領先與外需相關(guān)的板塊。當然，立足長期投資的朋友，還可以進一步關(guān)注B股市場和H股市場的中資地產(chǎn)股，其中民營性質(zhì)的中資地產(chǎn)股由于價格低廉（部分股票價格僅為凈資產(chǎn)值的20%至30%）理應更加關(guān)注。其二，一旦美國經(jīng)濟見底，與外需相關(guān)的板塊，包括航運、港口以及在中國出口比重中占比較大的資本品等相關(guān)板塊將是重要的投資對象。