滬商品住宅成交均價攀上春節(jié)以來新高

上海商品住宅成交量連續(xù)數月在高位徘徊之后，成交價開始上調，在上周達到1.41萬元/平方米，創(chuàng)農歷新年來以來的最高點。之前上海樓市曾于去年年中達到過1.7萬元/平方米的價格高位。

　　雖然未來難以預測，但是5月份的繼續(xù)回暖幾成定論。市場表現(xiàn)與摩根士丹利昨日發(fā)布報告不謀而合：“中國房地產行業(yè)出現(xiàn)了真實而持續(xù)的復蘇，成為近來對中國經濟恢復增長貢獻最大的行業(yè)。”

　　據佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數據：上周(5月11日~5月17日)上海市當周全市商品住宅成交面積為47.74萬平方米，相比前周減少了5%，其成交均價為1.41萬元/平方米，相比前周也有3%的小幅上漲。

　　均價的上揚與豪宅市場的火爆不無相關。根據上海臺慶房產的統(tǒng)計數據：5月上半月頂級豪宅市場表現(xiàn)突出，主要貢獻來自于別墅產品，尤其是獨立別墅。目前一手獨立別墅已成交144套，本月成交量預計將增長四成。市場的持續(xù)熱絡使豪宅產品不斷升溫。

　　不容忽視的是，該機構預計單價4萬元/平方米以上的一手高端住宅本月成交量將倍增。這其中，總價1000萬元以上的一手豪宅上半月成交82套。

　　“上周均價也成為近期的一個高點，這與開發(fā)商對一些相對成交較好的項目做了價格上調不無關系，新增供應量的不足也是成為部分項目做價格調整的一個因素。” 佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對CBN記者分析稱。

　　針對上海住宅市場的存量水平，陸騎麟保守估計：“由于目前存量依然較大，而且近期土地市場供應也十分充足，因此支撐價格在未來持續(xù)快速上漲的動力相對有限。”

　　上海臺慶房產副總經理陳史翎的觀點則相對樂觀。他認為：“存量的快速出貨，對于房地產市場來說是一個比較正面的訊號。”

　　據上海臺慶房產研展部統(tǒng)計，自2009年2月到4月，上海共新增住宅405.9萬平方米，成交住宅414.4萬平方米。

　　更為重要的是，該機構監(jiān)測到：截止到1月31日時，上海住宅存量面積達842萬平方米，按2008年的一手住宅成交速度來看，可供市場消化達10個月之久。但是，若按照2~4月的市場去化速度計算，842萬平方米的存量市場僅需兩個月即可消化完畢，去化速度是2008年的五倍。

　　“未來幾個月，看房價漲跌，可觀察新增住宅是否有被源源不斷地推出。”陳史翎說。這意味著：若市場新增供應面積低于這三個月平均成交面積的三成以上，說明庫存存量得到了有效去化，賣壓變小，房價勢必上漲；反之，若市場新增供應面積高于2~4月這三個月平均成交面積的三成以上，即便市場成交依舊火熱，庫存量也將持續(xù)累積，致使賣壓增大，未來會逼迫價格往下修正。