房企熱銷樓盤成本調(diào)查：房價降了品質(zhì)會降嗎

不久前，因住房出現(xiàn)質(zhì)量問題，上海萬科金色雅筑的業(yè)主對萬科“節(jié)省”樓盤預算表示了強烈質(zhì)疑，關于樓盤品質(zhì)和售價關系的討論由此浮出水面。

　　據(jù)中房指數(shù)院的研究，一季度樓市雖然回暖，成交量放大，但開發(fā)商的利潤率仍處于下跌狀態(tài)，且存貨壓力并沒有減輕。在不敢漲價的情況下，為了提高利潤率，一些開發(fā)商選擇了“控制成本”。但這樣是否會導致樓盤品質(zhì)下降呢？

　　萬科：預算未花完惹來非議

　　日前，萬科上海金色雅筑被業(yè)主質(zhì)疑，樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題，是因為萬科節(jié)約“預算”所致：萬科在2007年通過配股募集一部分資金，并計劃從中取出7億元投給金色雅筑，但最終只使用了其中6.61億元。

　　對此萬科回應，金色雅筑項目不存在壓縮成本的問題。萬科表示，項目的實際總投資額約9.5億元，募集資金投入的7億元只是其中的一部分。金色雅筑項目于2008年12月竣工，截至年底時累計募集資金投入約6.6億元，按照正常的付款安排，竣工時尚有部分余款未支付，因此2008年年報中披露的募集資金使用中“累計投入金額”與“擬投入金額”之間存在差異。到目前為止，募集資金中剩余的4000萬元已經(jīng)全部支付完畢。

　　根據(jù)上述說法計算，金色雅筑實際每平方米的成本投入超過1萬元。

　　保利：限價房預算相對較低

　　同樣被曝存在質(zhì)量問題的保利西子灣，是保利在廣州開發(fā)的第一個限價房項目。保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)地方公司總經(jīng)理宋廣菊透露，西子灣限價房的利潤率只有3%。西子灣的銷售均價是6400元/平方米，很多人因此認為，西子灣的開發(fā)成本及各項稅費很可能達到6000元/平方米。

　　但根據(jù)保利地產(chǎn)的年報，廣州西子灣項目的投資總額為9.64億元。據(jù)會計師對保利年報的解讀，按照總投入9.64億元計算，這個20萬平方米的住宅小區(qū)，每平方米成本不過4820元。

　　與保利的一些口碑較好的項目相比，上述投入還存在不少差距。以保利葉上海為例，年報顯示計劃總投入達到了58.28億元，平均每平方米成本為8267.77元。相對中低端的上海保利西子灣，總投資預算也達到22.17億元，平均每平方米成本為5961.25元/平方米。

　　調(diào)查：售價高 投資未必高

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一些熱銷的樓盤，盡管售價很高，但投資額卻與售價不相“匹配”。

　　廣州樓市近期的簽約冠軍——保利心語，某網(wǎng)站顯示的銷售均價為16000元/平方米，但保利年報顯示，該樓盤每平方米的計劃投資額僅4338.33元。和保利的情況類似，金地上海分公司近期熱銷的格林世界，售價為15000~18000元/平方米，但投資額只有4114.63元/平方米。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會RECIO工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建安成本加前期安裝成本約占總成本的39.8%。按這個比例，一些售價上萬元的項目，包括綠化在內(nèi)的建筑成本不到2000元/平方米。

　　據(jù)大部分開發(fā)商的建筑工程項目經(jīng)理介紹，以這樣的成本建房應該能滿足基本的安全標準，但是這樣的投入含量與開發(fā)商宣揚的樓盤高品質(zhì)、高配置相比，顯然存在差距。

　　專家說法

　　投資額與品質(zhì)無必然聯(lián)系

　　單純從財務報表中顯示的項目投資額是否能判斷樓盤品質(zhì)好壞？

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負責人蔡為民說，理論上投資金額越高，項目的品質(zhì)會越好。但由于年報中所列項目的投資總額還包括了土地成本、稅費等多項投入，因此總投資額的增加是否能提升樓盤品質(zhì)，并不好說。

　　五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅認為，不同開發(fā)商相同額度的資金投入，也會產(chǎn)生不同的品質(zhì)。一些開發(fā)商開發(fā)和管理能力強，即便資金投入不高，依然能建出品質(zhì)不錯的樓盤。但也有一些開發(fā)商，雖然投入不低，但管理混亂、費用支出很多。雖然投資預算很多，但開發(fā)出來的產(chǎn)品并不優(yōu)質(zhì)。

　　在他看來，即使是同一開發(fā)商旗下的樓盤，由于操作團隊不同，相同的資金投入下，也有可能開發(fā)出品質(zhì)不同的產(chǎn)品。