承和·書香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
不久前,因住房出現(xiàn)質(zhì)量問題,上海萬科金色雅筑的業(yè)主對萬科“節(jié)省”樓盤預算表示了強烈質(zhì)疑,關于樓盤品質(zhì)和售價關系的討論由此浮出水面。
據(jù)中房指數(shù)院的研究,一季度樓市雖然回暖,成交量放大,但開發(fā)商的利潤率仍處于下跌狀態(tài),且存貨壓力并沒有減輕。在不敢漲價的情況下,為了提高利潤率,一些開發(fā)商選擇了“控制成本”。但這樣是否會導致樓盤品質(zhì)下降呢?
萬科:預算未花完惹來非議
日前,萬科上海金色雅筑被業(yè)主質(zhì)疑,樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題,是因為萬科節(jié)約“預算”所致:萬科在2007年通過配股募集一部分資金,并計劃從中取出7億元投給金色雅筑,但最終只使用了其中6.61億元。
對此萬科回應,金色雅筑項目不存在壓縮成本的問題。萬科表示,項目的實際總投資額約9.5億元,募集資金投入的7億元只是其中的一部分。金色雅筑項目于2008年12月竣工,截至年底時累計募集資金投入約6.6億元,按照正常的付款安排,竣工時尚有部分余款未支付,因此2008年年報中披露的募集資金使用中“累計投入金額”與“擬投入金額”之間存在差異。到目前為止,募集資金中剩余的4000萬元已經(jīng)全部支付完畢。
根據(jù)上述說法計算,金色雅筑實際每平方米的成本投入超過1萬元。
保利:限價房預算相對較低
同樣被曝存在質(zhì)量問題的保利西子灣,是保利在廣州開發(fā)的第一個限價房項目。保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)地方公司總經(jīng)理宋廣菊透露,西子灣限價房的利潤率只有3%。西子灣的銷售均價是6400元/平方米,很多人因此認為,西子灣的開發(fā)成本及各項稅費很可能達到6000元/平方米。
但根據(jù)保利地產(chǎn)的年報,廣州西子灣項目的投資總額為9.64億元。據(jù)會計師對保利年報的解讀,按照總投入9.64億元計算,這個20萬平方米的住宅小區(qū),每平方米成本不過4820元。
與保利的一些口碑較好的項目相比,上述投入還存在不少差距。以保利葉上海為例,年報顯示計劃總投入達到了58.28億元,平均每平方米成本為8267.77元。相對中低端的上海保利西子灣,總投資預算也達到22.17億元,平均每平方米成本為5961.25元/平方米。
調(diào)查:售價高 投資未必高
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期一些熱銷的樓盤,盡管售價很高,但投資額卻與售價不相“匹配”。
廣州樓市近期的簽約冠軍——保利心語,某網(wǎng)站顯示的銷售均價為16000元/平方米,但保利年報顯示,該樓盤每平方米的計劃投資額僅4338.33元。和保利的情況類似,金地上海分公司近期熱銷的格林世界,售價為15000~18000元/平方米,但投資額只有4114.63元/平方米。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會RECIO工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,建安成本加前期安裝成本約占總成本的39.8%。按這個比例,一些售價上萬元的項目,包括綠化在內(nèi)的建筑成本不到2000元/平方米。
據(jù)大部分開發(fā)商的建筑工程項目經(jīng)理介紹,以這樣的成本建房應該能滿足基本的安全標準,但是這樣的投入含量與開發(fā)商宣揚的樓盤高品質(zhì)、高配置相比,顯然存在差距。
專家說法
投資額與品質(zhì)無必然聯(lián)系
單純從財務報表中顯示的項目投資額是否能判斷樓盤品質(zhì)好壞?
衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負責人蔡為民說,理論上投資金額越高,項目的品質(zhì)會越好。但由于年報中所列項目的投資總額還包括了土地成本、稅費等多項投入,因此總投資額的增加是否能提升樓盤品質(zhì),并不好說。
五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅認為,不同開發(fā)商相同額度的資金投入,也會產(chǎn)生不同的品質(zhì)。一些開發(fā)商開發(fā)和管理能力強,即便資金投入不高,依然能建出品質(zhì)不錯的樓盤。但也有一些開發(fā)商,雖然投入不低,但管理混亂、費用支出很多。雖然投資預算很多,但開發(fā)出來的產(chǎn)品并不優(yōu)質(zhì)。
在他看來,即使是同一開發(fā)商旗下的樓盤,由于操作團隊不同,相同的資金投入下,也有可能開發(fā)出品質(zhì)不同的產(chǎn)品。