房地產(chǎn)又入囚徒困境 開(kāi)發(fā)商借勢(shì)提價(jià)險(xiǎn)象環(huán)生

幾個(gè)月前還備受煎熬的開(kāi)發(fā)商，目前正被房市的“小陽(yáng)春”激蕩得有些沉醉不知?dú)w途。近來(lái)，因北京、上海、深圳、廣州等主要城市樓市成交量的回暖，開(kāi)發(fā)商收緊的現(xiàn)金流終于有了些許舒緩的機(jī)會(huì)。而現(xiàn)金流的舒緩似乎也“壯大”了開(kāi)發(fā)商的膽，他們?cè)俅斡脻q價(jià)策略碰撞市場(chǎng)的神經(jīng)，投行也開(kāi)始集中式唱多，甚至部分機(jī)構(gòu)投資者做多。然而，伴隨著漲價(jià)的是許多城市住房成交量出現(xiàn)了環(huán)比回落，進(jìn)入5月份以來(lái)，樓市再次偏離了傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的軌道，再現(xiàn)走弱端倪。房市無(wú)疑陷入了典型的囚徒困境之中。

　　借勢(shì)提價(jià)房市險(xiǎn)象環(huán)生

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商借勢(shì)4月“小陽(yáng)春”來(lái)提價(jià)，為房市營(yíng)造買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的氣勢(shì)，將很可能扼殺掉市場(chǎng)很不容易才聚斂起來(lái)的活躍人氣。

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提價(jià)行為將使他們?cè)俅蜗萑胭I(mǎi)還是不買(mǎi)的兩難選擇中，從而使房市進(jìn)一步失去成交量的支撐。另一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，當(dāng)前漲房?jī)r(jià)無(wú)疑帶有明顯的對(duì)賭特征。開(kāi)發(fā)商賭的是購(gòu)買(mǎi)者的等待耐力，其賭注是企業(yè)的命運(yùn)。筆者認(rèn)為，不管開(kāi)發(fā)商賭贏賭輸，開(kāi)發(fā)商都是最后的輸家。賭贏了確實(shí)在單位住房上提高了凈利潤(rùn)，但犧牲的是成交量。畢竟目前經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、個(gè)人就業(yè)和收入等都存在明顯不確定性，漲價(jià)收攬的是那些急迫購(gòu)房且購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較高的人，但與此同時(shí)，卻遏制了大量潛在的購(gòu)買(mǎi)者——這部分人雖然需要住房，但當(dāng)前房?jī)r(jià)超越了其購(gòu)買(mǎi)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。因此，開(kāi)發(fā)商賭若贏了，是賺了現(xiàn)在迷失了未來(lái)；開(kāi)發(fā)商若賭輸了，就意味著其漲價(jià)行為將加劇市場(chǎng)萎縮，房?jī)r(jià)將面臨更大幅度的調(diào)整，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價(jià)。

　　投機(jī)濃重如同殺雞取卵

　　4月房市的“小陽(yáng)春”不僅誘惑開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)漲價(jià)，而且投機(jī)氣氛也再次籠罩下來(lái)。日前，瑞銀證券等國(guó)際投行發(fā)布的最新報(bào)告稱(chēng)，受終端需求的拉動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在今年下半年實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，從而將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復(fù)蘇的軌道。

　　而國(guó)內(nèi)的部分機(jī)構(gòu)投資者據(jù)稱(chēng)已開(kāi)始做多地產(chǎn)股。確實(shí)，股市從低點(diǎn)反彈至最高的2600多點(diǎn)，許多行業(yè)的股票已經(jīng)漲了接近一倍，地產(chǎn)板塊則相對(duì)漲幅有限。按照之前股市的運(yùn)行軌跡，板塊的輪動(dòng)效應(yīng)相當(dāng)明顯，特別是在弱勢(shì)中板塊的輪動(dòng)走勢(shì)最為突出。然而，不論是國(guó)際投行的唱多，還是國(guó)內(nèi)部分機(jī)構(gòu)投資者的謹(jǐn)慎做多，筆者認(rèn)為其中摻雜更多的是投機(jī)性的炒作。

　　首先，當(dāng)前房市是否如國(guó)際機(jī)構(gòu)所說(shuō)的那樣受最終需求拉動(dòng)進(jìn)入復(fù)蘇軌道？至少現(xiàn)在并沒(méi)有看出房市走出調(diào)整期的有力佐證。在房市調(diào)整期，房?jī)r(jià)的調(diào)整客觀上會(huì)帶來(lái)需求的非持續(xù)釋放，原因是由于個(gè)體購(gòu)買(mǎi)力的不同，房?jī)r(jià)到某個(gè)價(jià)位就會(huì)增加對(duì)應(yīng)購(gòu)買(mǎi)力的迫切需求者的購(gòu)買(mǎi)行為的可能性。因此，在房市調(diào)整期也會(huì)出現(xiàn)一波波小購(gòu)買(mǎi)潮。但顯然這種購(gòu)買(mǎi)潮不是反彈的標(biāo)志，而是繼續(xù)調(diào)整的信號(hào)。

　　其次，當(dāng)前房產(chǎn)保值成為炒作房?jī)r(jià)和地產(chǎn)股的一種重要口號(hào)。部分機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，在可預(yù)見(jiàn)的通脹壓力下，投資房產(chǎn)可以保值。正如人民幣升值提高房產(chǎn)價(jià)值一樣，通脹下房產(chǎn)保值或許也只是一種炒作借口。從長(zhǎng)周期來(lái)看，通脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響是中性的。因?yàn)橥浭菃挝回泿刨?gòu)買(mǎi)力下降的問(wèn)題，在通脹下投資房產(chǎn)，實(shí)際上是把高能貨幣變成沉淀資產(chǎn)。更進(jìn)一步講，一旦出現(xiàn)通脹，房地產(chǎn)這一資本密集型的資產(chǎn)的流動(dòng)性和交易活躍度將更低，畢竟在通脹下購(gòu)置資本密集型不動(dòng)產(chǎn)是代價(jià)高昂的投資。

　　由此看來(lái)，目前制約中國(guó)房市的根本原因是價(jià)格泡沫。從房?jī)r(jià)收入比看，中國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)收入比在10倍以上，表明目前的房市處于高泡沫高風(fēng)險(xiǎn)階段；從銀行主要衡量的指標(biāo)——居民收入償債比來(lái)看，有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示該指標(biāo)目前達(dá)到了50%以上，北京甚至達(dá)到了77%。該指數(shù)意味著居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款，高房?jī)r(jià)正在或已經(jīng)開(kāi)始影響到銀行的按揭貸款質(zhì)量。

　　因此，4月的“小陽(yáng)春”若成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)和國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的炒作題材，無(wú)疑將是一個(gè)沒(méi)有贏家的博弈。