土地市場(chǎng)巨量庫(kù)存調(diào)查:樓市距"地王時(shí)代"多遠(yuǎn)

3月以來(lái)中國(guó)樓市的“小陽(yáng)春”，為一直在低谷徘徊的土地市場(chǎng)吹來(lái)暖風(fēng)，久違的競(jìng)拍爭(zhēng)地“大戰(zhàn)”重現(xiàn)上海、北京等地。金地集團(tuán)以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，超出底價(jià)82%；溫州長(zhǎng)運(yùn)地塊以高達(dá)19607元/平方米的樓面價(jià)成交，成為中國(guó)“新地王”……近期全國(guó)至少有十塊土地以非底價(jià)成交。一時(shí)間，“樓市重回地王時(shí)代”“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)全面打響”的呼聲四起。

　　然而，記者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地“庫(kù)存”問(wèn)題深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存量超過(guò)10億平方米。毋庸置疑，中國(guó)房市面臨著前所未有的“去庫(kù)存化”重任，“重回地王時(shí)代”何從談起？

　　    “面粉”貴過(guò)“面包”

　　面對(duì)記者，天津振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理王維民眉頭緊鎖。2007年，天津振業(yè)以10.6億元競(jìng)拍到一塊地，8800元的樓面價(jià)創(chuàng)下天津“地王”紀(jì)錄。短暫的風(fēng)光過(guò)后，公司陷入困境。

　　“現(xiàn)在，我們周邊的3個(gè)項(xiàng)目，成品房均價(jià)每平方米6000元，比我們的樓面價(jià)還低，真正是面粉貴過(guò)面包！”王維民說(shuō)。昔日“地王”成為“燙手山芋”，并非天津振業(yè)一家。在上海、福建、廣東等地，2008年以來(lái)先后出現(xiàn)過(guò)退地潮。

　　3年前，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣在資本市場(chǎng)上的衡量標(biāo)準(zhǔn)是土地儲(chǔ)備量，于是，許多企業(yè)把大量資金用于購(gòu)買土地，帶動(dòng)2006年、2007年出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地高峰，六成房地產(chǎn)上市公司一半的土地存量是這兩年積累的。

　　到2008年，商品房銷售緊縮，“庫(kù)存”問(wèn)題凸顯。北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)魏成林說(shuō)，一方面是持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面是吃到肚子里無(wú)法消化的土地，金融危機(jī)下不少開(kāi)發(fā)商難以面對(duì)巨量土地“庫(kù)存”。

　　國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為，我國(guó)首次面臨房地產(chǎn)“庫(kù)存”調(diào)整。海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)盧鏗說(shuō)：“目前，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨。”上海一家房地產(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，如按照當(dāng)年銷售速度，這些地要開(kāi)發(fā)32年。

　　那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地“庫(kù)存”究竟有多少？著名國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行的一份研究報(bào)告稱，1998年至2008年10年間，中國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，截至2008年底，開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開(kāi)發(fā)商手中。

　　    “整體土地市場(chǎng)仍在調(diào)整”

　　面對(duì)今春以來(lái)土地市場(chǎng)頻吹暖風(fēng)，戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，近期各地土地市場(chǎng)的確開(kāi)始有所活躍，還有個(gè)別溢價(jià)幅度較大的收購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生，但這種現(xiàn)象并不會(huì)普遍發(fā)生，較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象?，F(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。“整體土地市場(chǎng)仍舊處于調(diào)整之中。”

　　對(duì)全國(guó)60個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)供應(yīng)及成交情況監(jiān)測(cè)顯示，今年一季度住宅用地成交量為156宗877萬(wàn)平方米，分別僅為去年同期的33.3%和20.2%。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)可以看到，巨量土地“庫(kù)存”壓力下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆闇p緩。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力的說(shuō)法代表了不少開(kāi)發(fā)商的心態(tài)：“企業(yè)買地速度會(huì)放慢，除非是很好、很便宜的地才買；同時(shí)減少開(kāi)工面積，以銷定產(chǎn)，控制好整個(gè)資金鏈的運(yùn)作。”

　　同時(shí)，政府為了給土地“庫(kù)存”減壓，土地供應(yīng)也有所控制。魏成林透露，北京今年計(jì)劃年度供應(yīng)土地5700公頃，而去年這個(gè)數(shù)字是6100公頃左右。天津市區(qū)今年一季度推出的地塊中，沒(méi)有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出現(xiàn)大量流拍。報(bào)告稱，全國(guó)主要城市一季度住宅地塊底價(jià)成交成主流，土地溢價(jià)水平普遍低于10%，土地價(jià)格明顯走低。

　　研究人員認(rèn)為，房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為樓市回暖也許只是暫時(shí)現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)公司在購(gòu)買土地時(shí)顯得猶豫不決，甚至停止購(gòu)地，害怕資金被套牢；這使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖缺乏堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　黃瑜預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)到2010年才可能逐漸好轉(zhuǎn)，巨量的土地“庫(kù)存”導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)活躍，“小陽(yáng)春”并未真正刺激企業(yè)信心，其產(chǎn)生的“加速度”不會(huì)持久，采取防御性的保守措施，仍是大多數(shù)企業(yè)的主流。

　　    誰(shuí)來(lái)為巨量土地“庫(kù)存”買單

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下降15.6%。業(yè)內(nèi)人士稱，在開(kāi)發(fā)商忙于消化“庫(kù)存”、謹(jǐn)慎開(kāi)工的影響下，未來(lái)住宅市場(chǎng)有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求，一些符合市場(chǎng)需求的樓盤(pán)價(jià)格可能上揚(yáng)。范劍平也表示擔(dān)憂：隨著樓市遇冷、房?jī)r(jià)下跌，高價(jià)巨量拿地的風(fēng)險(xiǎn)很快暴露出來(lái)，開(kāi)發(fā)商面臨更大考驗(yàn)，要為當(dāng)初的沖動(dòng)付出代價(jià)！根據(jù)近半年來(lái)的市場(chǎng)平均消化能力看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存化”是一個(gè)艱難漫長(zhǎng)的過(guò)程，近期建筑鋼材價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。因此，這一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期最難消化的庫(kù)存不是工業(yè)“庫(kù)存”，而是房地產(chǎn)“庫(kù)存”，其中積壓在開(kāi)發(fā)商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更難辦。

　　在土地市場(chǎng)上，各方為實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存化”想盡辦法，有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)新購(gòu)低價(jià)土地平衡成本，有的開(kāi)發(fā)商則期待政府部門(mén)提高容積率，一些地方政府推出“降低稅費(fèi)，分期、延期收費(fèi)”等“土地新政”。

　　然而，對(duì)“去庫(kù)存化”信心不足仍是普遍心態(tài)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，眼前的巨大土地存量仍然沒(méi)有一個(gè)消化的基礎(chǔ)和條件，“當(dāng)前土地存量中相當(dāng)一部分是高價(jià)甚至天價(jià)，這些土地不可能在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下消化掉。”

　　面對(duì)“面粉貴過(guò)面包”局面，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為同地方政府有直接關(guān)系。天津一家斥資數(shù)十億元拿到土地的開(kāi)發(fā)商表示，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有多大，政府利潤(rùn)就有多大。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示，9個(gè)有代表性城市的62個(gè)不同規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用支出，近一半是向政府支付的；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)土地招拍掛制度純粹以“價(jià)高者獲得土地”的模式進(jìn)行改革，對(duì)稅收制度和土地配給制度進(jìn)行改革，行業(yè)的發(fā)展才能回歸理性和科學(xué)發(fā)展的軌道。