深圳小產(chǎn)權(quán)房將拿全國(guó)首個(gè)準(zhǔn)生證 引發(fā)農(nóng)民房搶建潮

農(nóng)民房部分轉(zhuǎn)正引發(fā)搶建潮

本報(bào)記者陳小瑛深圳報(bào)道

“小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正發(fā)房產(chǎn)證了！現(xiàn)在花2000-3000元/平方米買(mǎi)集資統(tǒng)建房，比商品房劃算多了。”5月27日，記者在深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)村民集資統(tǒng)建的“濠景城”樓盤(pán)處發(fā)現(xiàn)，售樓人員正打著這個(gè)政策利好消息推銷(xiāo)小產(chǎn)權(quán)房。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，僅集資房數(shù)量就在50萬(wàn)套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，這將對(duì)商品房形成災(zāi)難性的沖擊。深圳有多少小產(chǎn)權(quán)房符合條件可以合法化？哪類(lèi)小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)是性?xún)r(jià)比最高最安全的？一時(shí)間，這些問(wèn)題挑動(dòng)著深圳的樓市以及購(gòu)房者的神經(jīng)。

加班搶建統(tǒng)建樓

深圳小產(chǎn)權(quán)房有可能成為全國(guó)拿到“準(zhǔn)生證”的第一例。

5月21日，深圳市四屆人大會(huì)議通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》)，其中規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。

這標(biāo)志著深圳的小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正拿到房產(chǎn)證。而對(duì)于新的違建，盡管在《決定》中明確要求，堅(jiān)決予以拆除，但是很多村民和市民均認(rèn)為，統(tǒng)建房(由村委會(huì)集資建的小產(chǎn)權(quán)房)不可能被拆除。

5月27日，記者前往寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該鎮(zhèn)除了一個(gè)商品房項(xiàng)目外，在建的統(tǒng)建樓盤(pán)就在50個(gè)以上，約5萬(wàn)套以上。而寶安區(qū)共有10個(gè)鎮(zhèn)，目前基本上每個(gè)鎮(zhèn)都有大建統(tǒng)建樓的情況。“沙井有95%的房子是小產(chǎn)權(quán)房，除了喜緣一個(gè)盤(pán)是商品房。”沙井一統(tǒng)建房售樓處的林先生表示。

“要拆遷也是先拆那些村民私人蓋的農(nóng)民房，村委會(huì)集體蓋的不可能隨便拆掉。”沙井鎮(zhèn)一村委會(huì)人士對(duì)記者說(shuō)，在細(xì)節(jié)還沒(méi)有出來(lái)之前，很多村將加班加點(diǎn)蓋統(tǒng)建樓。

該人士告訴記者，從普查完畢到公布細(xì)節(jié)，起碼是一年的時(shí)間，在這過(guò)程中又會(huì)有很多集資房出現(xiàn)。而且現(xiàn)在違建的可以轉(zhuǎn)正，這個(gè)閘門(mén)一旦打開(kāi)，未來(lái)還會(huì)掀起一股蓋集資房的潮流。

而記者走訪部分小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)正的消息一出，各大樓盤(pán)都在打這個(gè)政策利好做宣傳口號(hào)。

50萬(wàn)小產(chǎn)權(quán)房沖擊商品房

深圳小產(chǎn)權(quán)房存量到底有多少？

據(jù)記者了解，2007年，深圳市國(guó)土局所做的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

“根本不止這個(gè)數(shù)”，深圳知名地產(chǎn)研究員竹之友告訴記者，最近三年建的主要以統(tǒng)建房為主，這些都還沒(méi)統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，保守估計(jì)，集資的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬(wàn)套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，這將對(duì)商品房形成災(zāi)難性的沖擊。

而深圳市國(guó)土局房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)孟慶升也告訴記者，2007年的統(tǒng)計(jì)也是不完全統(tǒng)計(jì)。

而正是出于政府不會(huì)不顧成本去拆除質(zhì)量較高的統(tǒng)建房的想法，讓購(gòu)房者明知山有虎，偏向虎山行。“如果拆除，那村民怎么辦，政府還是要出錢(qián)來(lái)補(bǔ)貼，或者換商品房面積，那樣損失更大，得不償失。”開(kāi)著豐田皇冠來(lái)的看房者向記者表示。

英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)郭建波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，現(xiàn)在是摸底過(guò)程，最后只有三種處理方式，該辦證的辦證，該罰款的罰款，該拆除的拆除，如果可以轉(zhuǎn)正，那集資房會(huì)形成一個(gè)購(gòu)買(mǎi)熱潮，這對(duì)中低端的商品房會(huì)有沖擊。

記者走訪了位于沙井民主大道旁的蠔一村村委會(huì)集資統(tǒng)建的“濠景城”，從豪華的外觀看來(lái)，根本分辨不出是商品房還是小產(chǎn)權(quán)房。該樓盤(pán)總共有950套，約200余戶(hù)對(duì)外銷(xiāo)售，均價(jià)3100元/平方米，比沙井商品房要便宜一半多。

另外，中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉對(duì)記者說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房的沖擊大小，取決于地價(jià)補(bǔ)多少，如果補(bǔ)得太多，業(yè)主不一定會(huì)愿意。

然而，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售者們卻絲毫不以為然。“轉(zhuǎn)正補(bǔ)交點(diǎn)地價(jià)就行了，以前寶安西鄉(xiāng)那邊也是，不用擔(dān)心補(bǔ)太多，最多300元/平方米。”林先生向記者滿(mǎn)懷信心地保證。

轉(zhuǎn)正細(xì)則未出留操作空間

具體哪些小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正？深圳市查違辦副主任龔明克對(duì)記者表示，目前只是人大開(kāi)會(huì)通過(guò)，現(xiàn)在剛開(kāi)始普查，還沒(méi)有制定房屋轉(zhuǎn)正的細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)公布之日，才是轉(zhuǎn)正的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。

但是，“該《決定》會(huì)對(duì)違建者有個(gè)心理暗示的作用，就是違建有合法化的可能，并不必然會(huì)被強(qiáng)制拆除”，廣東鼎為律師事務(wù)所房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師張茂榮告訴記者，這樣會(huì)讓違建者產(chǎn)生更多的僥幸心理，進(jìn)而堅(jiān)定他們的違建決心。

這也意味著深圳小產(chǎn)權(quán)房的解決將會(huì)更加困難。“深圳以前不愿正視這個(gè)問(wèn)題，以前都是城中村改造，給業(yè)主補(bǔ)貼，但貨幣補(bǔ)貼較少，以面積同等置換為主，要想真正解決，主要靠政府來(lái)埋單。”郭建波表示。

但目前，深圳很大一部分小產(chǎn)權(quán)房都是由村委會(huì)組織建設(shè)的，拆遷面對(duì)的難度及成本不能計(jì)算。以蠔一村村委會(huì)集資統(tǒng)建的“濠景城”為例，對(duì)外銷(xiāo)售的房子是由村委會(huì)承包給開(kāi)發(fā)商的，但購(gòu)房者所購(gòu)合同和房款，均是由村委會(huì)直接辦理。

孟慶升對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，每個(gè)村委會(huì)的后臺(tái)都不簡(jiǎn)單，要拆遷很不容易，深圳小產(chǎn)權(quán)房這么多，政府的人力一下也抓不過(guò)來(lái)。

轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)的模糊，也加大了政策執(zhí)行的難度。“不過(guò)哪些拆除，哪些不拆除，這中間的操作空間就大了，有背景有實(shí)力的村，很難隨便拆。”深圳本土一開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，改造就容易引發(fā)權(quán)力尋租的事。