物業(yè)稅箭在弦上轉(zhuǎn)動(dòng)利益輪盤 如何繞過(guò)產(chǎn)權(quán)關(guān)

“什么是物業(yè)稅？這房子我都買下來(lái)了，還要繳稅？”家住北京市朝陽(yáng)區(qū)柳芳北里的劉大爺拿著報(bào)紙這么問。

　　5月25日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》。這份通知中包含了收入分配調(diào)節(jié)、電信體制改革、事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)改革等內(nèi)容。作為其中一項(xiàng)內(nèi)容，“研究開征物業(yè)稅”幾個(gè)字，卻引起了最多的關(guān)注。

　　當(dāng)天出版發(fā)行的《北京晚報(bào)》上，“國(guó)務(wù)院今年將研究開征物業(yè)稅”的大標(biāo)題出現(xiàn)在頭版顯著位置。劉大爺正是從報(bào)紙上看到了這個(gè)新詞。

　　算上標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》對(duì)物業(yè)稅的表述僅有42個(gè)字，“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，以上工作由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)。”

　　這幾年北京房?jī)r(jià)高漲，朋友街坊鄰居一起聊天的時(shí)候，房子是個(gè)最時(shí)髦的話題。劉大爺也養(yǎng)成了關(guān)注房地產(chǎn)新聞的習(xí)慣，買來(lái)報(bào)紙總不忘記翻翻地產(chǎn)版，看看自己的房子現(xiàn)在是個(gè)什么價(jià)，哪里的樓盤又漲價(jià)了。但這次，劉大爺有些糊涂，這物業(yè)稅到底是什么呢？

　　“兒子下班回家我問他，他說(shuō)就是有房子的人要繳稅。”劉大爺最關(guān)心，自己的房子為什么要繳稅？要繳多少稅？

　　這些問題不僅僅劉大爺關(guān)心，自從“研究開征物業(yè)稅”的消息披露之后，對(duì)物業(yè)稅的討論已經(jīng)成為輿論熱點(diǎn)。

　　已經(jīng)開征的燃油稅給物業(yè)稅什么啟示

　　最近一直到處看房的吳小姐看到國(guó)家要研究開征物業(yè)稅的消息后就有些猶豫，是否該再等等？她2004年進(jìn)入北京一家事業(yè)單位工作，眼瞅著房?jī)r(jià)火箭一樣上躥，也想早日擁有自己的住房。

　　今年年初起，北京的很多樓盤都開始打折促銷，吳小姐在朋友的指點(diǎn)下每周末都去看房，然而讓她驚慌的是，每次看中的樓盤她都搶不到。而且從3月開始，一些樓盤突然漲價(jià)。

　　買還是不買？最近兩個(gè)月的時(shí)間，吳小姐都在兩種想法間搖擺不定。而國(guó)家要研究開征物業(yè)稅的消息更加重了吳小姐的猶豫。因?yàn)橛行＜艺f(shuō)，如果開征物業(yè)稅就能使房?jī)r(jià)大幅下跌。

　　與吳小姐不同，在一家外企工作的銀小姐覺得物業(yè)稅還是遙遠(yuǎn)的事情。“幾年前就討論過(guò)，喊狼來(lái)了好多次了。”

　　物業(yè)稅又稱地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。世界上幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家都在征收，是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。

　　在我國(guó)，最早關(guān)于物業(yè)稅的提出是在2003年，當(dāng)年10月，中共中央十六屆三中全會(huì)上提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

　　從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、保有的各個(gè)環(huán)節(jié)中，有耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等12個(gè)稅種，其名目繁多、重復(fù)征收的問題一直為人詬病。用物業(yè)稅取代這些名目繁多的稅收是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　相關(guān)部門解釋征收物業(yè)稅的理由更是讓人興奮：物業(yè)稅的征收會(huì)讓房?jī)r(jià)大幅下跌。

　　這個(gè)說(shuō)法有著吸引人的邏輯，征收物業(yè)稅意味著房屋持有成本增加，當(dāng)這種稅率達(dá)到一定程度，炒房者就會(huì)因?yàn)槌钟谐杀咎叨艞壋捶浚瑩碛卸嗵鬃》空咭矔?huì)因?yàn)槌钟谐杀靖哌x擇出售大部分房屋，從而造市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量增加、房?jī)r(jià)下跌的效果。

　　就在此次研究開征物業(yè)稅的消息公開后，北京市的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)就已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的細(xì)小變化。

　　“5月25日之后，從我們門店反饋上來(lái)的情況看，很多業(yè)主都打電話來(lái)咨詢物業(yè)稅的事情，房源登記量有了一些增加。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，國(guó)家放出的這個(gè)信號(hào)已經(jīng)讓一些業(yè)主心理上出現(xiàn)了變化。

　　然而，在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩看來(lái)，征物業(yè)稅降房?jī)r(jià)的期望卻是難以行得通。

　　董藩認(rèn)為，物業(yè)稅是一個(gè)長(zhǎng)期性稅種，主要是開辟稅源，增加政府收入，它的稅率一般是穩(wěn)定的。如果指望用它來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不合適，因?yàn)楹暧^調(diào)控關(guān)注的是短期市場(chǎng)狀況，適合作為調(diào)控工具的稅種，其稅率必須具有靈活調(diào)整性。

　　“物業(yè)稅的征收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機(jī)者的收入預(yù)期，但這僅僅是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。房?jī)r(jià)的走向還要受到市場(chǎng)供給、需求、大經(jīng)濟(jì)環(huán)境等眾多因素的影響。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)。

　　這位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，其主要作用是保障地方財(cái)政收入，國(guó)際上并沒有通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)成功的先例。“美國(guó)一直征收物業(yè)稅，也沒能阻止其房?jī)r(jià)上漲最終導(dǎo)致次貸危機(jī)的發(fā)生。”

　　胡景暉給記者算了一筆賬，假設(shè)一套房子市場(chǎng)售價(jià)每平方米1．2萬(wàn)元，那么相關(guān)的稅費(fèi)大概在5000元左右，如果開征物業(yè)稅來(lái)取代這些稅費(fèi)，房?jī)r(jià)應(yīng)該下降5000元。但如果考慮到市場(chǎng)供求關(guān)系，房?jī)r(jià)究竟是上漲還是下跌就不好說(shuō)了。

　　在很多普通人眼中，“物業(yè)稅會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌”是個(gè)打了問號(hào)的命題。

　　就在天涯論壇上，一位網(wǎng)友這樣表達(dá)自己對(duì)物業(yè)稅的看法：我沒有房子，我租房。但我知道，加稅之后，不管加什么稅，最終都要轉(zhuǎn)嫁到我的頭上。

　　“政府推燃油附加稅的時(shí)候說(shuō)能降油價(jià)，現(xiàn)在原油價(jià)格只有當(dāng)時(shí)的一半了，汽油價(jià)格下跌了嗎？”有網(wǎng)友這樣反問。

　　物業(yè)稅開征繞不過(guò)產(chǎn)權(quán)這道關(guān)

　　“物業(yè)稅征收的依據(jù)是什么？”家住望京的孫小姐這樣表達(dá)對(duì)物業(yè)稅的看法。

　　在一家事業(yè)單位已工作8年的孫小姐目前擁有兩套住房，這兩套房子分別是自己所在單位的集資建房和老公單位的央產(chǎn)房。

　　在孫小姐看來(lái)，自己和老公將近10年的打拼，才有了一些財(cái)富的積累，正處在努力改善生活狀況的階段。

　　“我的兩套房子并不是全款付清，其中一套也是銀行貸款買下來(lái)的，每月還貸。”孫小姐說(shuō)，如果現(xiàn)在要開征物業(yè)稅，勢(shì)必要增加在房子上的支出，生活的壓力必然會(huì)增大。

　　讓孫小姐不理解的是，自己在買房的過(guò)程中已經(jīng)繳納了土地出讓金、契稅、個(gè)稅等名目繁多的稅費(fèi)，為什么在保有房產(chǎn)的階段還要再繳稅呢？如果征收物業(yè)稅，那之前買房繳過(guò)的稅費(fèi)能退回來(lái)嗎？

　　“我覺得應(yīng)該先把房?jī)r(jià)降到合理的價(jià)位，再來(lái)向老百姓征收什么物業(yè)稅。”孫小姐說(shuō)，物業(yè)稅對(duì)買不起房子的老百姓和買得起N套房子的富人來(lái)說(shuō)，影響不大。那些真正的富人恐怕也不太會(huì)在乎什么物業(yè)稅，真正遏制的可能是中等收入人群，剛剛積累了一些財(cái)富就被政府通過(guò)稅收的方式拿走了。

　　孫小姐并不完全反對(duì)征收物業(yè)稅，關(guān)鍵是這個(gè)稅種能否起到劫富濟(jì)貧的收入調(diào)節(jié)作用。

　　在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，存在商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、兩限房等不同種類的房產(chǎn)。物業(yè)稅的征收是否一視同仁？物業(yè)稅如果要開征，該怎么征收？

　　如果開征物業(yè)稅，地方政府是否還要收土地出讓金？怎樣保證征稅的公平性？

　　到目前為止，相關(guān)部門還沒有拿出一個(gè)具體的實(shí)施細(xì)則。而在一些專家看來(lái)，物業(yè)稅的征收困難重重。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰一口氣就列出了五個(gè)問題，開征物業(yè)稅后，已經(jīng)一次性繳納了70年土地出讓金的業(yè)主將如何繳納物業(yè)稅？一個(gè)家庭的首套自住房是否應(yīng)該免征物業(yè)稅？中低收入家庭、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等的物業(yè)稅如何征收？過(guò)往公開或私下持有多套住房的公務(wù)員是否認(rèn)定持有合法？全國(guó)所有的住房信息是否已經(jīng)互聯(lián)互動(dòng)并全部登記可查？

　　在他看來(lái)，這些關(guān)鍵問題不解決，物業(yè)稅的出臺(tái)將需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

　　“住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)。”董藩對(duì)記者這樣表達(dá)觀點(diǎn)。

　　在董藩看來(lái)，物業(yè)稅征收最大的阻力是很多房子搞不清在誰(shuí)手里。有一部分官員存在腐敗問題，他們不敢曝光的財(cái)產(chǎn)主要以房產(chǎn)或金錢形式存在著。上海出了個(gè)“炒房區(qū)長(zhǎng)”，名下的房產(chǎn)達(dá)14處。重慶有個(gè)貌似清廉、沒錢買房的“租房局長(zhǎng)”，后來(lái)發(fā)現(xiàn)也是個(gè)腐敗分子。

　　“誰(shuí)來(lái)調(diào)查？”董藩說(shuō)，普通百姓并不知道，有些房子根本找不到業(yè)主，有些房子產(chǎn)籍資料丟失甚至被人為毀掉了，有些房子既沒有產(chǎn)權(quán)證也沒有產(chǎn)籍資料。類似問題有很多，不容易解決。要征物業(yè)稅必須以反腐敗斗爭(zhēng)取得勝利為前提，這需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

　　對(duì)物業(yè)稅征收對(duì)象的認(rèn)定是目前普遍認(rèn)為的難點(diǎn)。正是由于這一點(diǎn)的存在，很多專家都對(duì)近期開征物業(yè)稅抱悲觀態(tài)度。

　　“物業(yè)稅已經(jīng)箭在弦上，但距離成熟時(shí)機(jī)還早。”胡景暉說(shuō)。

　　在胡景暉看來(lái)，國(guó)家之所以選擇這個(gè)時(shí)機(jī)重提物業(yè)稅，更多的原因是3月份以來(lái)房?jī)r(jià)又上來(lái)了，北京有些區(qū)域的房?jī)r(jià)現(xiàn)在甚至已經(jīng)接近去年的最高點(diǎn)，這是不符合規(guī)律的。政府更多的考慮是給開發(fā)商一個(gè)警告。