資本金五年來(lái)首度松綁 房地產(chǎn)投資有望回升

5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（下稱(chēng)《通知》），對(duì)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例進(jìn)行調(diào)整。其中，水泥項(xiàng)目最低資本金比例為35%；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目，最低資本金比例為30%。

　　最令市場(chǎng)關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)，《通知》明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

　　一位房地產(chǎn)企業(yè)研究機(jī)構(gòu)的高層稱(chēng)，此次政策調(diào)整對(duì)地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)將是重大利好。

　　五年來(lái)首度“松綁”

　　房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調(diào)有著重要的意義。專(zhuān)家表示，這是在2004年以來(lái)執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)。也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。

　　“一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到銀行申請(qǐng)貸款，需要其自有資金比例達(dá)到35%。相對(duì)于土地資源的稀缺性和保值性來(lái)說(shuō)，銀行設(shè)定35%這個(gè)比例是不低的。當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)的背景是房?jī)r(jià)地價(jià)猛漲，房地產(chǎn)泡沫亟待調(diào)控。顯然今天的形勢(shì)已經(jīng)有所不同。”一位杭州大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者表示。

　　也正是35%的門(mén)檻，卡住了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門(mén)。到2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨空前的銷(xiāo)售困境，一些開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。上海一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高層表示，包括萬(wàn)科、中海、保利等房地產(chǎn)上市企業(yè)，都未能完成內(nèi)部制定的年度回款計(jì)劃。這直接導(dǎo)致其在2009年沒(méi)有資金實(shí)力大量?jī)?chǔ)備土地。如何在信貸方面得到更寬松的支持，成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

　　政策體現(xiàn)保增長(zhǎng)意圖

　　正是基于這樣的背景，提高房地產(chǎn)業(yè)投資能力被提上議程。4月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出調(diào)整包括商品住房在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目在貸款時(shí)的自有資金比例。此舉被市場(chǎng)視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻放松的重要標(biāo)志，并直接導(dǎo)致地產(chǎn)股此后連續(xù)飆升。

　　而隨著樓市成交日益火爆，政策也出現(xiàn)了微妙信號(hào)。根據(jù)5月13日央行會(huì)議，相關(guān)部門(mén)明確表示“對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求，堅(jiān)持獨(dú)立審貸。”此后，與開(kāi)發(fā)貸款自有資金比例調(diào)整有關(guān)的細(xì)則遲遲未出。

　　一位私募基金經(jīng)理告訴記者，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，政策考慮一直相當(dāng)謹(jǐn)慎，一方面要保增長(zhǎng)、促成交，另一方面還要時(shí)刻進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，讓樓市不出現(xiàn)短期的暴漲暴跌。

　　但顯然，這次明確下降的房地產(chǎn)信貸門(mén)檻預(yù)示著政策重點(diǎn)放在了保增長(zhǎng)上。根據(jù)《通知》精神，固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度既是宏觀調(diào)控手段，也是風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。此次對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，是為了“應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，有保有壓，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。”

　　土地市場(chǎng)有望高增長(zhǎng)

　　信貸“松綁”的目的除了刺激供給外，還有對(duì)土地市場(chǎng)的支持。克而瑞（中國(guó)）上海區(qū)高層介紹，目前，全國(guó)各地的樓市供需情況不一，包括上海在內(nèi)的一些樓市出現(xiàn)新增供給嚴(yán)重不足，而商品房銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)也推動(dòng)了土地釋放的趨勢(shì)。與前一輪房地產(chǎn)牛市不同，此次，雖然房屋銷(xiāo)售價(jià)格在上漲，但地方政府對(duì)土地出讓價(jià)格的定價(jià)卻相當(dāng)謹(jǐn)慎，希望著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。于是，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，目前成為低價(jià)拿地的最好時(shí)機(jī)。而資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商們苦于資金壓力，無(wú)法有效拉動(dòng)土地成交。于是，要想帶動(dòng)鏈條全面復(fù)蘇，給開(kāi)發(fā)商更多貸款是有效手段。

　　上海證券報(bào)獲得消息，包括中石油在內(nèi)的大型國(guó)資都在積極進(jìn)入土地市場(chǎng)，康佳彩電等非地產(chǎn)主業(yè)的大型企業(yè)也正在全面考量土地市場(chǎng)，希望有所收獲。“不可否認(rèn)，一些地方的樓市仍存在大量庫(kù)存壓力，但經(jīng)濟(jì)要素會(huì)在政策出臺(tái)后自行調(diào)節(jié)，開(kāi)發(fā)商融資松綁后，增加土地儲(chǔ)備將成為趨勢(shì)。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　克而瑞（中國(guó)）研究中心總監(jiān)陳嘯天則表示，選擇目前時(shí)機(jī)推出這一政策也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，即開(kāi)發(fā)商有可能在資金壓力得到緩解的情況下提高銷(xiāo)售價(jià)格，這可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。