地產(chǎn)業(yè)資本金比例下調(diào) 利好明顯但別期望過(guò)高

5月28日國(guó)務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，有利于緩解開發(fā)商的資金壓力，提振投資動(dòng)力，保持行業(yè)穩(wěn)定供給，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，維持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。但分析人士同時(shí)認(rèn)為，資本金下調(diào)無(wú)疑是確定的利好，但對(duì)其期望暫時(shí)也不可過(guò)高。

　　本次調(diào)整將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。銀河證券認(rèn)為，本次調(diào)整將加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)能夠降低房地產(chǎn)投資的門檻，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長(zhǎng)。

　　證監(jiān)會(huì)將對(duì)證券公司實(shí)行分類監(jiān)管 振興東北重大新舉措將推 受益股 兩部委憂信貸質(zhì)量 要求銀行慎貸 創(chuàng)業(yè)板或設(shè)“兩年經(jīng)驗(yàn)”投資門檻 股市連漲3月 5月港股民均賺百萬(wàn) 盤點(diǎn)十大“雷人”貪官:偷炸騙壓     同時(shí)，由于ROE＝利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×杠桿倍數(shù)，降低資本金比例等于提高了杠桿倍數(shù)，有利于提升開發(fā)商的ROE水平。安信證券計(jì)算，按照普通商品房資本金比例從35％降至20％，理論上開發(fā)商的杠桿倍數(shù)提高23％，靜態(tài)看ROE也提高23％。當(dāng)然，加快資金周轉(zhuǎn)也是相伴而生的必然選擇。高杠桿會(huì)侵蝕部分利潤(rùn)，明智的開發(fā)商在提高杠桿的同時(shí)一定會(huì)加快資金周轉(zhuǎn)以彌補(bǔ)。

　　雖然利好比較確定，但有分析人士認(rèn)為也不可期望過(guò)高。首先，過(guò)去十年“房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例要求”并未嚴(yán)格執(zhí)行。國(guó)信證券通過(guò)對(duì)1999年至2009年1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)“企業(yè)自有資金+國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金+FDI”與“房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源合計(jì)”的比值平均為18.5%，粗略計(jì)算并未達(dá)到30%-35%的水平。

　　其次，銀行房貸意愿謹(jǐn)慎決定短期效果有限。中金公司認(rèn)為，該政策的利好主要提高開發(fā)商杠桿，而銀行是否按照這一規(guī)定執(zhí)行并非必然，在目前的經(jīng)濟(jì)情況下，各大銀行仍將差異化對(duì)待不同的公司和項(xiàng)目，所以短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)非常明顯的放貸增加。