承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
5月27日,《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》明確,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。業(yè)內(nèi)人士表示,這是從2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào),也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。
有專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,此次資本金比例下調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好,不過,在開發(fā)商資金情況得到改善后,中國房價(jià)將再度暴漲。
房價(jià)面臨再度暴漲?
“我一直有個(gè)觀點(diǎn)就是:開發(fā)商不會(huì)因?yàn)榉孔淤u不動(dòng)而降價(jià),而只會(huì)由于自己缺錢而降價(jià)。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h6月1日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,房價(jià)的波動(dòng)并不只是由供求關(guān)系決定,更多是由開發(fā)商的資金鏈狀況決定的。
楊少鋒對(duì)本報(bào)記者舉例稱,2008年房價(jià)之所以波動(dòng)劇烈,主要是因?yàn)殂y根緊縮,導(dǎo)致開發(fā)商資金壓力加大,而開發(fā)商融資渠道變窄,融資困難,只能通過降價(jià)促銷來回籠資金。
“我認(rèn)為此次資本金比例下調(diào),肯定會(huì)促使房價(jià)上漲。”楊少鋒告訴本報(bào)記者,在開發(fā)商資金鏈緊張情況得到緩解后,銷售壓力就會(huì)減小,最終導(dǎo)致房價(jià)會(huì)暴漲。
“資本金比例的降低可以降低開發(fā)門檻,鼓勵(lì)開發(fā)商加大開發(fā)力度(查看地圖),可以起到拉動(dòng)內(nèi)需的作用,但也進(jìn)一步緩解了房企資金壓力,房企有了更多囤房漲價(jià)的勇氣。”
楊少鋒還告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,即便是上市房企,哪怕像萬科這樣全國規(guī)模的企業(yè),除了融資渠道和品牌可以共享,各自的項(xiàng)目之間其實(shí)沒有任何關(guān)系,這也注定了單個(gè)項(xiàng)目的利益最大化成為了開發(fā)商的必然選擇,過分分散的局面造成開發(fā)企業(yè)從來只在意自己的利益,也造成了房企只在意眼前利益的特點(diǎn)。這就決定了每一個(gè)的項(xiàng)目和企業(yè)是追求利益最大化的。
“前四個(gè)月的信貸總量已經(jīng)超過了去年全年水平,更值得注意的是,市場還有大量隱形的流動(dòng)性在增加。例如,開發(fā)商到期的貸款現(xiàn)在可以延長期限,土地出讓金可以緩繳。對(duì)于中國而言,此次樓市和股市的上漲預(yù)示著以資產(chǎn)價(jià)格上漲為標(biāo)志的通貨膨脹即將拉開帷幕。”楊少鋒表示。
有利于房價(jià)回歸理性?
和楊少鋒觀點(diǎn)不同,房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉5月31日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為:資本金比例大幅下調(diào)以后,確實(shí)能夠緩解開發(fā)商的資金壓力,但是,這并不意味著是對(duì)開發(fā)商“對(duì)癥下藥”的“拯救”。因?yàn)檎诖蠓抡{(diào)保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目資本金比例的同時(shí),依然要求金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真評(píng)估項(xiàng)目,切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于具體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,未必就能因此得到信貸的支持。
隨著信貸資金大量進(jìn)入保障性住房和普通商品住房投資項(xiàng)目,再配套以國土部門保障性住房和普通商品住宅用地供應(yīng)力度的加強(qiáng),不但有利于拉動(dòng)房地產(chǎn)投資開發(fā)及其所涉及的多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展,將擴(kuò)內(nèi)需保增長的當(dāng)務(wù)之急落到實(shí)處,而且還有利樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整,改變過去那種高檔住房“一股獨(dú)大”的局面。而且,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目間的競爭越激烈,這反過來會(huì)攤薄開發(fā)商的利潤,越有利于房價(jià)回歸理性,讓購房者得到實(shí)惠。
上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,資本金比例的下調(diào)有利于緩解開發(fā)商資金鏈緊張的情況?,F(xiàn)在很多上市房企的負(fù)債率都接近70%,因此35%的資本金比例相對(duì)偏高。資本金比例下調(diào)的效果反映到市場上,則可以增加供應(yīng)量,有利于緩解當(dāng)前供不應(yīng)求的情況,有利于平抑當(dāng)前的高房價(jià)。
開發(fā)商:此舉能促進(jìn)樓市穩(wěn)定
資本金比例下調(diào)后開發(fā)商是如何看待的呢?6月1日,上海春之聲置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長朱大鳴告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,從1996年以來,開發(fā)企業(yè)的資本金比例一直在提高并保持在35%的水平,實(shí)際上,在2007、2008年兩年,銀行內(nèi)部系統(tǒng)對(duì)于開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的卻是40%的比例,這造成了很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,由于資本金比例不到位,無法獲得銀行貸款,影響了開發(fā)建設(shè)。此次資本金比例下調(diào),無論是對(duì)于樓市還是對(duì)于開發(fā)商來說,都是很有好處的。
“從前年下半年開始到去年年底,開發(fā)商開工意愿低迷,拿地意愿也不強(qiáng)烈,對(duì)地方政府來說,土地財(cái)政收入急劇減少。”朱大鳴對(duì)本報(bào)記者表示,從今年以來的樓市“小陽春”給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了好處。
“我們近兩年拿的地,利潤已經(jīng)非常低了,雖然市場上可能有的開發(fā)商利潤會(huì)比較高,但他們拿的地都是比較早的?,F(xiàn)在開發(fā)商的資金情況有所改善,并開始考察拿地。盡管一些城市土地價(jià)格已經(jīng)有所回調(diào),但現(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)成本也在提高,使得有不少項(xiàng)目無利可圖,因此要想樓市有更好的發(fā)展,進(jìn)一步的政策支持是很有必要的。”
朱大鳴認(rèn)為,越是寡頭壟斷的市場,價(jià)格越是貴得離譜。此次資本金比例的下調(diào),無疑有利于中小企業(yè)入局參與市場競爭,而且競爭越是活躍,越能有利于樓市的穩(wěn)定和健康發(fā)展。