開發(fā)商信貸被“松綁” 房價或?qū)⒃俣缺q

5月27日，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30％。業(yè)內(nèi)人士表示，這是從2004年以來執(zhí)行了近五年的35％自有資本金貸款比例首次下調(diào)，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

　　有專家在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，此次資本金比例下調(diào)對于房地產(chǎn)行業(yè)是個重大利好，不過，在開發(fā)商資金情況得到改善后，中國房價將再度暴漲。

　　房價面臨再度暴漲？

　　“我一直有個觀點就是：開發(fā)商不會因為房子賣不動而降價，而只會由于自己缺錢而降價。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒6月1日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，房價的波動并不只是由供求關(guān)系決定，更多是由開發(fā)商的資金鏈狀況決定的。

　　楊少鋒對本報記者舉例稱，2008年房價之所以波動劇烈，主要是因為銀根緊縮，導(dǎo)致開發(fā)商資金壓力加大，而開發(fā)商融資渠道變窄，融資困難，只能通過降價促銷來回籠資金。

　　“我認為此次資本金比例下調(diào)，肯定會促使房價上漲。”楊少鋒告訴本報記者，在開發(fā)商資金鏈緊張情況得到緩解后，銷售壓力就會減小，最終導(dǎo)致房價會暴漲。

　　“資本金比例的降低可以降低開發(fā)門檻，鼓勵開發(fā)商加大開發(fā)力度（查看地圖），可以起到拉動內(nèi)需的作用，但也進一步緩解了房企資金壓力，房企有了更多囤房漲價的勇氣。”

　　楊少鋒還告訴中國經(jīng)濟時報記者，即便是上市房企，哪怕像萬科這樣全國規(guī)模的企業(yè)，除了融資渠道和品牌可以共享，各自的項目之間其實沒有任何關(guān)系，這也注定了單個項目的利益最大化成為了開發(fā)商的必然選擇，過分分散的局面造成開發(fā)企業(yè)從來只在意自己的利益，也造成了房企只在意眼前利益的特點。這就決定了每一個的項目和企業(yè)是追求利益最大化的。

　　“前四個月的信貸總量已經(jīng)超過了去年全年水平，更值得注意的是，市場還有大量隱形的流動性在增加。例如，開發(fā)商到期的貸款現(xiàn)在可以延長期限，土地出讓金可以緩繳。對于中國而言，此次樓市和股市的上漲預(yù)示著以資產(chǎn)價格上漲為標(biāo)志的通貨膨脹即將拉開帷幕。”楊少鋒表示。

　　有利于房價回歸理性？

　　和楊少鋒觀點不同，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉5月31日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為：資本金比例大幅下調(diào)以后，確實能夠緩解開發(fā)商的資金壓力，但是，這并不意味著是對開發(fā)商“對癥下藥”的“拯救”。因為政府在大幅下調(diào)保障性住房和普通商品住房項目資本金比例的同時，依然要求金融機構(gòu)認真評估項目，切實防范金融風(fēng)險。對于具體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，未必就能因此得到信貸的支持。

　　隨著信貸資金大量進入保障性住房和普通商品住房投資項目，再配套以國土部門保障性住房和普通商品住宅用地供應(yīng)力度的加強，不但有利于拉動房地產(chǎn)投資開發(fā)及其所涉及的多個產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，將擴內(nèi)需保增長的當(dāng)務(wù)之急落到實處，而且還有利樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，改變過去那種高檔住房“一股獨大”的局面。而且，保障性住房和普通商品住房項目間的競爭越激烈，這反過來會攤薄開發(fā)商的利潤，越有利于房價回歸理性，讓購房者得到實惠。

　　上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，資本金比例的下調(diào)有利于緩解開發(fā)商資金鏈緊張的情況?，F(xiàn)在很多上市房企的負債率都接近70％，因此35％的資本金比例相對偏高。資本金比例下調(diào)的效果反映到市場上，則可以增加供應(yīng)量，有利于緩解當(dāng)前供不應(yīng)求的情況，有利于平抑當(dāng)前的高房價。

　　開發(fā)商：此舉能促進樓市穩(wěn)定

　　資本金比例下調(diào)后開發(fā)商是如何看待的呢？6月1日，上海春之聲置業(yè)集團有限公司董事長朱大鳴告訴中國經(jīng)濟時報記者，從1996年以來，開發(fā)企業(yè)的資本金比例一直在提高并保持在35％的水平，實際上，在2007、2008年兩年，銀行內(nèi)部系統(tǒng)對于開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的卻是40％的比例，這造成了很多優(yōu)質(zhì)項目，由于資本金比例不到位，無法獲得銀行貸款，影響了開發(fā)建設(shè)。此次資本金比例下調(diào)，無論是對于樓市還是對于開發(fā)商來說，都是很有好處的。

　　“從前年下半年開始到去年年底，開發(fā)商開工意愿低迷，拿地意愿也不強烈，對地方政府來說，土地財政收入急劇減少。”朱大鳴對本報記者表示，從今年以來的樓市“小陽春”給中國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了好處。

　　“我們近兩年拿的地，利潤已經(jīng)非常低了，雖然市場上可能有的開發(fā)商利潤會比較高，但他們拿的地都是比較早的?，F(xiàn)在開發(fā)商的資金情況有所改善，并開始考察拿地。盡管一些城市土地價格已經(jīng)有所回調(diào)，但現(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)成本也在提高，使得有不少項目無利可圖，因此要想樓市有更好的發(fā)展，進一步的政策支持是很有必要的。”

　　朱大鳴認為，越是寡頭壟斷的市場，價格越是貴得離譜。此次資本金比例的下調(diào)，無疑有利于中小企業(yè)入局參與市場競爭，而且競爭越是活躍，越能有利于樓市的穩(wěn)定和健康發(fā)展。