最高成交量最高退房量 誰攪動了五月杭州樓市

浙江在線06月04日訊就在3個月之前，杭州樓市還在低谷徘徊，即便是最樂觀的人也沒有想到僅僅3個月，市場會以超乎想象的速度放出歷史天量：5月成交量達10072套！1~5月成交24071套，逼近去年成交量！

　　連入行十幾年的業(yè)內(nèi)人都在感嘆：“如今的市場表現(xiàn)已經(jīng)讓我不敢再去猜測下一步它會怎么走！”而銷售員們都在感慨，又到兩個“凡是”的時候了，“凡是房子都好賣，凡是人都在買房子”。

　　“史上最牛”紅5月：成交量、退房量創(chuàng)出歷史雙高

　　單月成交量破萬的記錄一出，今年5月立刻被無數(shù)購房者封為“史上最牛”5月。的確，5月有足夠“牛”的資本――

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日晚12時，5月杭州主城區(qū)商品房(不含經(jīng)濟適用房)已成交10072套。在此之前，杭州單月最高成交記錄是2007年6月的6465套，5月居然是當時的1.5倍強。

　　令人瞠目的還有1~5月的總量，前五個月杭州主城區(qū)商品房成交量達到24071套，超過2006年全年的成交量23846套，逼近2008年全年成交量24779套，是2007年的61%。

　　同時創(chuàng)新高的還有5月份的退房量。截至5月31日晚，杭州主城區(qū)退房量達到120套，這個數(shù)字也是2007年至今透明售房網(wǎng)上解除合同量的最高月記錄。

　　5月也是推盤量最大的一個月。以預售證時間為準，5月份杭州主城區(qū)有24個樓盤新開或續(xù)推5839套商品房，日均推盤量約188套。

　　事實上，今年的推盤量與銷售速度是同步增長的：1月新推房源285套；2月新推611套；3月新推1959套；4月新推4408套；5月達到目前的最高峰為5839套。很明顯，開發(fā)商正趁著這波行情在拼命加推房源，加緊出貨。

　　這樣的推盤速度還是趕不上房源消化速度。5月杭州主城區(qū)商品房日均推盤量約188套，而日均成交量約325套。截至記者發(fā)稿時，透明售房網(wǎng)上顯示杭州主城區(qū)的存量房源為19380套，已經(jīng)接近2008年年初的房源存量。2007年至今，主城區(qū)存量房源最低記錄出現(xiàn)在2007年9月為8380套，如果目前的行情持續(xù)下去，可能要不了兩個月存量房源的新低就會出現(xiàn)。

　　成交量破萬的同時，透明售房網(wǎng)上5月份的解除合同記錄也破了百，達到史上最高的120套。

　　高退房量暴露的秘密：房子成融資和銷控工具

　　120套的退房量和10072套的成交量相比，實在顯得微不足道，但暴露的卻是樓市真相：淡市中虛假交易的房源紛紛趁著樓市回暖重出江湖。而當初的虛假交易多因開發(fā)商資金緊張向銀行融資，或要制造熱銷現(xiàn)象刻意為之。

　　瀏覽5月退房名單，有兩個明顯特征，一是大單多，二是熱銷樓盤多。

　　如果以總金額1000萬元為標準，5月份的退房記錄中，涉及總金額超過1000萬元的大單共有5家樓盤。涉及金額最大的一筆退房是城西某樓盤，總金額7800多萬元。該樓盤在去年市場的不景氣中依然有不錯的成交量。

　　其次是錢江新城某樓盤，涉及金額約1800萬元。這個樓盤目前的市場價格比原銷售價只多不少，如果純粹是普通購房人退房，誰會愿意退呢？因為對原購買人而言，按原價退房遠沒有當二手房賣來得劃算。

　　除了這兩個樓盤之外，其余3家樓盤的退房記錄除了金額高，而且原購買人身份也很特殊，均為所購樓盤的投資方之一。

　　值得注意的是，在5月份有退房記錄的30多個樓盤中至少有80%都曾經(jīng)出現(xiàn)在月成交排行榜前十的名單里。杭州城北某樓盤，5月份先后退房7套，涉及總金額約1000萬元。記者核對具體房源時發(fā)現(xiàn)，這7套剛退掉的房子已經(jīng)全部重新成交。

　　部分樓盤已是退房名單上的?？土?。下沙某江景樓盤，5月份退房6套，而在透明售房網(wǎng)上公示的今年一季度解除合同樓盤中，它排名第六；錢江新城某樓盤，5月份退房3套，該樓盤今年一度解除合同6次，排名第三，在2008年下半年解除合同樓盤公示榜單上同樣有它；九堡某樓盤，5月份退房5套，該樓盤在去年以及今年一季度解除合同公示名單中排名同樣非?？壳?。

　　根據(jù)記者的了解，目前房產(chǎn)管理部門對解除合同管理非常嚴格，一般的客戶其實輕易退不了房。“除了少量客戶確實因貸款辦不了或有糾紛退房外，其實不少是開發(fā)商自己倒騰，因為要拿房子去融資或者要制造好銷的現(xiàn)象。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　高成交量背后的熱錢：個別樓盤出現(xiàn)外地企業(yè)員工成群購買

　　深夜開盤、通宵排隊領(lǐng)號、開盤×小時售罄……這一幕幕場景多么熟悉。郎咸平在他最新的一篇博客中直陳：“目前樓市回暖現(xiàn)象讓我比較擔心，原因是大量實體經(jīng)濟的避險資金進入樓市，對下一步經(jīng)濟復蘇會帶來隱患，這不是我們所鼓勵的，代價太大了……”

　　一開盤就買不到房、購房者現(xiàn)場搶房……最近只要有樓盤開盤或續(xù)推房源總能聽到這類消息。前不久下沙某樓盤推新房源，兩三百套房子，按事先領(lǐng)的號子選房，結(jié)果才叫到五六十號，房子居然就賣完了，銷售速度之快讓人咋舌。難道有號子的人會一人買上好幾套？

　　“這個樓盤新推房源一大半都是走批量的，因為很多購房者都來自同一家企業(yè)。”給這家樓盤放款的一銀行信貸人員私下告訴記者。簽訂銷售合同時，信貸人員在核實購買人信息時發(fā)現(xiàn)，部分購買人都是同一企業(yè)員工，有的人房子買了兩三套卻連自己買的房子在哪個區(qū)塊、哪幢樓、哪個單元都不知道，直接告訴信貸員，去找單位的誰誰誰。

　　照理，沒有人會對自己購買的樓盤那么不上心。記者輾轉(zhuǎn)了解該樓盤兩家主要客戶企業(yè)的名稱，其中一家為浙江某地市政建設有限公司，另一家為江蘇某物流企業(yè)，這兩家企業(yè)的員工至少買走了這個樓盤新推房源中20%以上的量。

　　記者在網(wǎng)上查詢這兩家企業(yè)的相關(guān)資料，從公司公開資料顯示，它們無論和杭州還是和樓盤開發(fā)商都沒有太多的業(yè)務往來，其購買原因多少有些不尋常。

　　這種情況，貸款申請能通過嗎？“只要他付得出首付，月收入能夠負擔得起每個月的按揭款，都會放款的。”這位銀行工作人員告訴記者。

　　根據(jù)記者的了解，像這樣的企業(yè)員工成群購買已不止在一家樓盤出現(xiàn)。它們到底是真實需求，還是如郎咸平所說的“避險資金”，甚至可能是一種融資？

　　一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，從她了解到的情況看，目前樓市確實熱錢涌動，這一方面固然說明了民間資本雄厚，另一方面卻隱藏著樓市風險。

　　高成交量的背后還有多少問號需要回答。

　　別被成交量給“娛樂”了

　　詹麗華

　　2007年過去的時候，我們以為杭州樓市應該暫時沒有故事了，因為在那價格瘋漲的當口，七尺男兒為沒買到房在售樓部門口潸然淚下、掩面低泣的畫面都看到過了，悲，到此，已是極致。

　　2008年過去的時候，又以為這回該沒有故事了吧？因為開發(fā)商一個接一個地降價，那些曾經(jīng)為搶到房子而沾沾自喜的人瞬間變臉，從拉橫幅、砸售樓部，一直堵到了開發(fā)商的家門口，怒，到此，算是頂了。

　　然后，2009年來了，故事接著來了。上周末接到一位朋友的電話，說，買不到房子，心里很煩，說女朋友哭著給他打電話，冒著大雨趕到銷售部，卻貼了售樓小姐的冷屁股，一句“賣完了，沒房子”，就把她頂出了門，而這個樓盤尚沒有公開開盤。“看了那么多樓盤，還來不及精挑細選，想回頭去看第二輪，居然一個個都賣完了，才多久工夫那么多房子怎么賣出去的？”他在電話那頭有些不可思議。

　　是啊，怎么賣出去的？5月份的成交量都破萬了，今年前五個月的銷售量居然勝過了2006年全年的量，這么迅速的放量，這么高的業(yè)績――間隔三個月，卻是北極與赤道的差別，多么“一波三折”，聽起來簡直像電視劇的標準構(gòu)架。這背后，有多少故事？

　　在這樣一個娛樂時代，故事里肯定得有“N角關(guān)系”：這套房子，你喜歡我也喜歡，你先買，過幾天“性格不合”，退回去，我來買，過幾天“因了解而分開”，換他買，一來二去，成交量就上去了；故事里肯定得有“兄弟/姐妹情深”，日子難過也要過，你借我一點資金，我給你幾套房子，回頭日子好了，該還的還，該分的分，拆拆借借，成交量又上去；故事里還得時不時有些小插曲，比如標價每平方米2萬多的房子，談個超低折扣，打包賣了，轉(zhuǎn)頭在樓盤門口的二手中介掛出去，一手、二手走一回，一套房子掙了兩套的臉……如果去掉這樣或那樣，已知或未知的手段，真實的成交量還有多少？依然是10072套？那是真了不起。

　　購房者們不妨多點耐心、細心，因為一個健康的市場本不該有太多“故事”的。