高盛預(yù)計(jì)：國內(nèi)樓價(jià)明年回升 升幅在5%至20%

高盛預(yù)計(jì)2011及2012年樓價(jià)將每年上升10%。

　　關(guān)注房地產(chǎn)成交量及空置率的變化。

　　隨著樓市的回升，對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期越來越強(qiáng)，昨日A股房地產(chǎn)股全線飆升，地產(chǎn)指數(shù)大漲5.81%，領(lǐng)漲A股。

　　高盛上星期預(yù)期，國內(nèi)樓價(jià)將在2010年回升，升幅在5%至20%；與此同時(shí)，該行更預(yù)期2011及2012年樓價(jià)將每年上升10%。

　　摩根士丹利也預(yù)料未來12個(gè)月，樓價(jià)升幅在5%~10%，尤其是一、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格升幅更大。該行表示，國內(nèi)樓市正處于“轉(zhuǎn)角市”，預(yù)計(jì)住宅銷售量將持續(xù)好過預(yù)期。此外，政府又持續(xù)推出支援樓市的措施，有助刺激實(shí)質(zhì)樓市及股市。

　　各投行同時(shí)提醒，由于政府已經(jīng)加大保障住房的投資力度（查看地圖），而且發(fā)展商及購房者目前更容易取得貸款，都會(huì)刺激下半年新開工建設(shè)活動(dòng)，換言之，庫存下跌速度可能不及預(yù)期，意味樓價(jià)大幅回升短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

　　專家領(lǐng)路

　　房地產(chǎn)價(jià)格究竟何去何從，地產(chǎn)股是否值得追漲？投資者首先要判斷未來樓市能否強(qiáng)勁復(fù)蘇。對(duì)此，專家表示，投資者可留意房地產(chǎn)銷量的變化及空置率的下跌速度，因?yàn)閮烧呤峭粕龢莾r(jià)的動(dòng)力。

　　判斷指標(biāo)一

　　成交量持續(xù)上升

　　2007年至2008年初是國內(nèi)房地產(chǎn)開工建設(shè)的高峰期，目前竣工項(xiàng)目大幅增加，使樓市的供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，令市場(chǎng)累積了大量待售現(xiàn)房，在這種情況下，樓價(jià)也難以上升。

　　即便樓價(jià)不升，由于開發(fā)商土地成本便宜，只要銷量理想，房地產(chǎn)發(fā)展商便可以套現(xiàn)，減輕資金成本壓力，并確保盈利。

　　中金報(bào)告指，受到端午節(jié)假期因素影響，上周國內(nèi)16個(gè)大城市成交量增速有所放緩，成交量平均值較對(duì)上一周下跌2%。但年初至今累計(jì)成交量，仍較去年同期上升76%。中金預(yù)期，踏入6月份，雖然周環(huán)比成交量從高位回落，但與去年同期比較，成交量回暖的趨勢(shì)仍可維持。

　　高盛上星期發(fā)表研究報(bào)告指，今年前4個(gè)月，國內(nèi)10大城市按平方米計(jì)算的成交量，較去年全年平均高出55%。但即使過去兩個(gè)月銷量理想，投資者仍需留意第二季的成交量，因?yàn)檫@是決定下半年樓價(jià)能否持續(xù)回升的關(guān)鍵。

　　判斷指標(biāo)二

　　空置率繼續(xù)回落

　　若銷量持續(xù)暢旺，市場(chǎng)逐漸消化大量供應(yīng)，令空置率回落至較低水平，在供求趨向平衡下，將有助發(fā)展商開售物業(yè)時(shí)提高定價(jià)。但要留意的是，如果今年竣工面積增加，較新建商品房銷售為快，那么庫存的累積，又會(huì)再次對(duì)樓價(jià)造成壓力。

　　高盛表示，今年初12大主要城市的空置率雖然高企，但消化庫存所需時(shí)間卻由年初時(shí)的22個(gè)月，大幅下跌至上月的17個(gè)月，反映國內(nèi)房地產(chǎn)銷售火熱。同時(shí)，主要上市房地產(chǎn)企業(yè)的待售樓盤消化期，也從3月底的平均10個(gè)月跌至4月底的平均7個(gè)月（見下圖）。

　　正因?yàn)殇N量得以維持，庫存消化速度理想，加上政府政策支持，發(fā)展商對(duì)于樓價(jià)復(fù)蘇的預(yù)期亦會(huì)上升，這意味著發(fā)展商未必愿意如以往一樣減價(jià)促銷。此外，發(fā)展商現(xiàn)在獲得貸款的情況已有改善，加上貸款利率下降，他們甚至寧可在短期內(nèi)犧牲成交量，以換取2010年更好的銷售價(jià)格。