高盛預(yù)計：國內(nèi)樓價明年回升 升幅在5%至20%

高盛預(yù)計2011及2012年樓價將每年上升10%。

　　關(guān)注房地產(chǎn)成交量及空置率的變化。

　　隨著樓市的回升，對房價走高的預(yù)期越來越強，昨日A股房地產(chǎn)股全線飆升，地產(chǎn)指數(shù)大漲5.81%，領(lǐng)漲A股。

　　高盛上星期預(yù)期，國內(nèi)樓價將在2010年回升，升幅在5%至20%；與此同時，該行更預(yù)期2011及2012年樓價將每年上升10%。

　　摩根士丹利也預(yù)料未來12個月，樓價升幅在5%~10%，尤其是一、二線城市的房地產(chǎn)價格升幅更大。該行表示，國內(nèi)樓市正處于“轉(zhuǎn)角市”，預(yù)計住宅銷售量將持續(xù)好過預(yù)期。此外，政府又持續(xù)推出支援樓市的措施，有助刺激實質(zhì)樓市及股市。

　　各投行同時提醒，由于政府已經(jīng)加大保障住房的投資力度（查看地圖），而且發(fā)展商及購房者目前更容易取得貸款，都會刺激下半年新開工建設(shè)活動，換言之，庫存下跌速度可能不及預(yù)期，意味樓價大幅回升短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

　　專家領(lǐng)路

　　房地產(chǎn)價格究竟何去何從，地產(chǎn)股是否值得追漲？投資者首先要判斷未來樓市能否強勁復(fù)蘇。對此，專家表示，投資者可留意房地產(chǎn)銷量的變化及空置率的下跌速度，因為兩者是推升樓價的動力。

　　判斷指標(biāo)一

　　成交量持續(xù)上升

　　2007年至2008年初是國內(nèi)房地產(chǎn)開工建設(shè)的高峰期，目前竣工項目大幅增加，使樓市的供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，令市場累積了大量待售現(xiàn)房，在這種情況下，樓價也難以上升。

　　即便樓價不升，由于開發(fā)商土地成本便宜，只要銷量理想，房地產(chǎn)發(fā)展商便可以套現(xiàn)，減輕資金成本壓力，并確保盈利。

　　中金報告指，受到端午節(jié)假期因素影響，上周國內(nèi)16個大城市成交量增速有所放緩，成交量平均值較對上一周下跌2%。但年初至今累計成交量，仍較去年同期上升76%。中金預(yù)期，踏入6月份，雖然周環(huán)比成交量從高位回落，但與去年同期比較，成交量回暖的趨勢仍可維持。

　　高盛上星期發(fā)表研究報告指，今年前4個月，國內(nèi)10大城市按平方米計算的成交量，較去年全年平均高出55%。但即使過去兩個月銷量理想，投資者仍需留意第二季的成交量，因為這是決定下半年樓價能否持續(xù)回升的關(guān)鍵。

　　判斷指標(biāo)二

　　空置率繼續(xù)回落

　　若銷量持續(xù)暢旺，市場逐漸消化大量供應(yīng)，令空置率回落至較低水平，在供求趨向平衡下，將有助發(fā)展商開售物業(yè)時提高定價。但要留意的是，如果今年竣工面積增加，較新建商品房銷售為快，那么庫存的累積，又會再次對樓價造成壓力。

　　高盛表示，今年初12大主要城市的空置率雖然高企，但消化庫存所需時間卻由年初時的22個月，大幅下跌至上月的17個月，反映國內(nèi)房地產(chǎn)銷售火熱。同時，主要上市房地產(chǎn)企業(yè)的待售樓盤消化期，也從3月底的平均10個月跌至4月底的平均7個月（見下圖）。

　　正因為銷量得以維持，庫存消化速度理想，加上政府政策支持，發(fā)展商對于樓價復(fù)蘇的預(yù)期亦會上升，這意味著發(fā)展商未必愿意如以往一樣減價促銷。此外，發(fā)展商現(xiàn)在獲得貸款的情況已有改善，加上貸款利率下降，他們甚至寧可在短期內(nèi)犧牲成交量，以換取2010年更好的銷售價格。