房?jī)r(jià)5月明顯回升 步入上升通道需成交量配合

在經(jīng)歷3、4月份環(huán)比溫和上漲后，一線城市房?jī)r(jià)在5月份出現(xiàn)明顯回升。北京5月新開盤項(xiàng)目整體均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)13.8%；上海、深圳等城市的多數(shù)樓盤銷售價(jià)格也出現(xiàn)跳漲。與此同時(shí)，重點(diǎn)城市商品房成交量高位回落，環(huán)比降幅普遍在10%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受剛性需求集中釋放的影響，今年以來房地產(chǎn)交易復(fù)蘇明顯，房?jī)r(jià)也企穩(wěn)反彈。不過，最近房?jī)r(jià)上漲依然是開發(fā)商的短期行為，能否步入上升通道，還需看成交量能否維穩(wěn)以及整體經(jīng)濟(jì)回暖是否進(jìn)一步明朗。

　　房?jī)r(jià)或平穩(wěn)上升

　　繼李嘉誠(chéng)認(rèn)為“內(nèi)地樓價(jià)將平穩(wěn)上升”后，高盛、摩根士丹利等國(guó)際投行先后發(fā)布報(bào)告稱，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將于明年回升。

　　高盛預(yù)期，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將在2010年回升，升幅在5%至20%。與此同時(shí)，該行預(yù)期2011和2012年房?jī)r(jià)將每年上升10%。摩根士丹利也預(yù)料未來12個(gè)月，樓價(jià)升幅為5%至10%，尤其是一、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格升幅更大。摩根士丹利表示，國(guó)內(nèi)樓市正處于“轉(zhuǎn)角市”，預(yù)計(jì)住宅銷售量將持續(xù)好過預(yù)期。此外，政府又持續(xù)推出支援樓市的措施，有助刺激實(shí)質(zhì)樓市及股市。

　　這些機(jī)構(gòu)同時(shí)提醒，由于政府已經(jīng)加大保障住房的投資力度（查看地圖），而且主流發(fā)展商的資金壓力已有明顯緩解，這都會(huì)刺激下半年新房開工率回升，但供應(yīng)量的增加以及庫存消化速度可能不及預(yù)期，意味著房?jī)r(jià)大幅回升短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)李文杰指出，合理的價(jià)格才會(huì)形成有效的需求，近期漲價(jià)的樓盤不少屬于“補(bǔ)漲”，除少數(shù)在地理位置、教育資源等方面特別稀缺的項(xiàng)目，多數(shù)樓盤的提價(jià)依然在理性的范圍內(nèi)。他預(yù)計(jì)，今年房?jī)r(jià)基本是平穩(wěn)上調(diào)，上漲幅度不會(huì)太快。

　　通脹預(yù)期助推投資需求

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)主力需求將逐步從剛性需求向投資性需求轉(zhuǎn)換，并在一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。

　　聯(lián)合證券研究員魚晉華分析，目前各大城市去庫存效果顯著，但新增供給由于受建筑周期的影響無法有效放大，導(dǎo)致供求關(guān)系由供大于求逆轉(zhuǎn)為供小于求，各重點(diǎn)城市的開發(fā)商獲得更大的定價(jià)空間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)相對(duì)較為理性的上漲。她預(yù)測(cè)這一階段將有半年左右的時(shí)間，即將由今年二季度延續(xù)到三季度。這是因?yàn)樾略龉┙o通常需要半年左右的新開工時(shí)間才可形成。

　　隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)房?jī)r(jià)較為敏感的剛性需求的釋放將受到抑制。但國(guó)內(nèi)1-4月份的信貸超常規(guī)，同時(shí)超額貨幣的快速增長(zhǎng)，已開始誘發(fā)對(duì)2010年的通脹預(yù)期。顯然，在寬信貸和低利率仍將維持的金融環(huán)境下，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放，將對(duì)沖剛性需求的下降。從而使樓市的交易量并不至于因房?jī)r(jià)的上漲而出現(xiàn)大的回落