<物權(quán)法>解釋：6大新規(guī)購(gòu)房人未收樓不算業(yè)主

日前，最高人民法院公布了《物權(quán)法》的兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《區(qū)分所有權(quán)解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)服務(wù)解釋》）。

　　兩個(gè)司法解釋究竟對(duì)廣大業(yè)主的生活帶來(lái)怎樣的影響？記者特意邀請(qǐng)廣州資深房地產(chǎn)律師、廣東華安聯(lián)合律師事務(wù)所副主任陳敏為市民解讀司法解釋中與市民密切相關(guān)的內(nèi)容。

　　購(gòu)房人未收樓不認(rèn)定為業(yè)主

　　新的司法解釋對(duì)業(yè)主的認(rèn)定有了新標(biāo)準(zhǔn)，即購(gòu)房人未收樓并不被認(rèn)定為業(yè)主，也不能享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》六章所稱的業(yè)主。

　　律師意見(jiàn)：陳敏表示，按現(xiàn)在的司法實(shí)踐，市民購(gòu)房簽了購(gòu)房合同并完成了登記備案，就會(huì)被認(rèn)定為業(yè)主，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利。但《區(qū)分所有權(quán)解釋》對(duì)業(yè)主的判斷標(biāo)準(zhǔn)是辦了產(chǎn)權(quán)證，或雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但已合法收樓。這樣一來(lái)，購(gòu)房人未依法收樓的就不被認(rèn)定為業(yè)主，既然不被認(rèn)定為業(yè)主，那么業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利如投票權(quán)、收益權(quán)等，也就不能享受了。

　　提醒：《區(qū)分所有權(quán)解釋》實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)以此來(lái)威脅業(yè)主收樓，所以業(yè)主在收樓時(shí)要留個(gè)心眼。

　　露臺(tái)規(guī)劃上屬房屋算個(gè)人所有

　　按以前的法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商附送的花園、露臺(tái)等都是業(yè)主大家共有，其他業(yè)主有權(quán)進(jìn)入。而在《區(qū)分所有權(quán)解釋》中，似乎對(duì)這個(gè)規(guī)定有所放寬。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》六章所稱專有部分的組成部分。這也就意味著開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)可能成為業(yè)主房屋的專有部分，具有產(chǎn)權(quán)。

　　律師意見(jiàn)：陳敏表示，上述規(guī)定不是指所有的露臺(tái)都可以作為房屋的專有部分。作為專有部分的露臺(tái)的前提條件是露臺(tái)規(guī)劃上專屬于特定房屋，但是目前廣州樓宇規(guī)劃中沒(méi)有這樣的露臺(tái)。陳敏說(shuō)：“現(xiàn)在送給業(yè)主使用的露臺(tái)多是在裙樓樓頂上或天臺(tái)上，規(guī)劃上都是消防通道或避難層，不是專屬于特定房屋的露臺(tái)，不符合上述規(guī)定。”

　　提醒：現(xiàn)在廣州符合上述條件的露臺(tái)只有別墅的露臺(tái)，其他露臺(tái)或天臺(tái)花園都不屬于這個(gè)范圍。

　　在自家房子外墻做廣告不侵權(quán)

　　現(xiàn)在，住宅業(yè)主在屋頂裝太陽(yáng)能或種花種草，商業(yè)性房屋業(yè)主在自己房屋外墻或窗戶做廣告，都會(huì)被物業(yè)管理公司或其他業(yè)主禁止。但隨著《區(qū)分所有權(quán)解釋》的實(shí)施，以后市民在自家房子外墻或窗戶做廣告牌也可能不屬于侵權(quán)了。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

　　律師意見(jiàn)：陳敏表示，按上面規(guī)定，業(yè)主只要是基于對(duì)房屋的使用功能的合理需要，利用屋頂以及房屋外墻等共有部分，都是可以的。然而究竟什么是基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，人們的理解各不相同。如果沒(méi)有更進(jìn)一步的解釋，該條款可能會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。也可以理解為，市民在自家房子外墻或窗戶做廣告牌不屬于侵權(quán)行為。

　　提醒：住宅物業(yè)業(yè)主利用外墻、窗戶來(lái)做廣告盈利，或者寫(xiě)字樓業(yè)主利用外墻、窗戶為其他公司做宣傳廣告盈利，肯定不屬于房屋功能的合理需要，應(yīng)當(dāng)禁止，這是沒(méi)有異議的。

　　廣州住改商同樣一票否決

　　兩個(gè)司法解釋出臺(tái)后最受關(guān)注的是住改商一票否決問(wèn)題。盡管廣州曾允許天河南、建設(shè)六馬路等自發(fā)形成的商業(yè)區(qū)的住改商，但在《區(qū)分所有權(quán)解釋》實(shí)施后，同樣需要執(zhí)行一票否決的規(guī)定。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。而將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。陳敏表示，根據(jù)上述條款，整一棟建筑物里只要有一戶業(yè)主不同意住改商，即使住改商的房屋上下層鄰居都同意，也不能進(jìn)行住改商。

　　值得一提的是，今年2月，廣東省工商局局長(zhǎng)盧炳輝表示，只要業(yè)委會(huì)或居委會(huì)同意，住宅商用即可申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。那么，廣東法規(guī)與《區(qū)分所有權(quán)解釋》是否有沖突？日前，廣東省工商局有關(guān)人士回應(yīng)表示，廣東為住改商松綁，與《物權(quán)法》的司法解釋沒(méi)有沖突之處。理由是，今年2月，廣東為住改商松綁，允許登記辦照的一項(xiàng)要求是要出具小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（居委會(huì)、村委會(huì)）同意的證明文件，而文件開(kāi)出的前提已經(jīng)是“征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意”?！秴^(qū)分所有權(quán)解釋》只不過(guò)將條件更細(xì)化、更具體了一些。新的司法解釋10月1日起實(shí)行，廣東屆時(shí)做法依舊，“對(duì)已領(lǐng)證照的住改商，利害關(guān)系人一樣可以投訴和舉報(bào)，查實(shí)后或撤銷住改商登記。”提醒：即使廣州允許天河南、建設(shè)六馬路一帶首層住宅的住改商，但因?yàn)椤秴^(qū)分所有權(quán)解釋》是上位法，只要同一棟樓的業(yè)主反對(duì)，進(jìn)行訴訟，同樣可以要求取消首層住宅的住改商。

　　多套房業(yè)主投票也只算一票

　　以前的法律規(guī)定，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商即使在樓盤(pán)擁有多套物業(yè)，在業(yè)主大會(huì)投票中也只能算一票。除此以外，其他業(yè)主一套房算一個(gè)投票權(quán)。即除了開(kāi)發(fā)商這個(gè)大業(yè)主以外，其他業(yè)主有一套物業(yè)就有一個(gè)投票權(quán)，有十套物業(yè)就有十個(gè)投票權(quán)。但有時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往把名下大部分物業(yè)賣給另一個(gè)買(mǎi)家，使他成為大業(yè)主，就能左右業(yè)主大會(huì)的投票結(jié)果。

　　針對(duì)此，《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。這就意味著，一個(gè)業(yè)主即使擁有樓盤(pán)的多套物業(yè)，也只能有一個(gè)投票權(quán)。

　　提醒：《區(qū)分所有權(quán)解釋》沒(méi)有對(duì)小區(qū)的住宅、商鋪和車位不同物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)進(jìn)行區(qū)分，按目前廣州的做法，車位業(yè)主不算投票權(quán)，而商鋪和住宅業(yè)主都有投票權(quán)。

　　物管費(fèi)高于指導(dǎo)價(jià)訴訟可獲支持

　　小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)過(guò)高是廣州業(yè)主集中反映的一個(gè)問(wèn)題。以后，如果發(fā)現(xiàn)自己小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)不符合廣州市政府的指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主可以提出訴訟，法院也會(huì)支持。

　　《物業(yè)服務(wù)解釋》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　律師意見(jiàn)：陳敏表示，廣州市對(duì)普通住宅物業(yè)管理費(fèi)采取政府指導(dǎo)價(jià)，如果小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)高出指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可以要求按指導(dǎo)價(jià)交納物業(yè)管理費(fèi)，如果引發(fā)訴訟，法院應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主。

　　提醒：目前廣州普通住宅物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)最高為1.96元/平方米，但是廣州不少住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)都在2元/平方米以上。這些小區(qū)業(yè)主只要明確自己的小區(qū)是普通住宅小區(qū)，就可以提出訴訟。