小陽(yáng)春后 六月樓市是"飛霜"還是"盛夏驕陽(yáng)"？

上半年最后一個(gè)小長(zhǎng)假已經(jīng)過(guò)去，樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)入下半階段。

　　即使上半年有二、三月份的意外收獲，有四、五月份的預(yù)期暢旺，但對(duì)整個(gè)下半年的走勢(shì)，市場(chǎng)仍是多空爭(zhēng)持。樂(lè)觀者認(rèn)為，下半年樓市月均成交將恢復(fù)到2007年前的正常月份，樓價(jià)會(huì)慢慢爬升。悲觀者認(rèn)為，樓市仍處于“后拐點(diǎn)”時(shí)期，稍有不慎，“六月飛霜”將降臨市場(chǎng)……

　　多還是空？飛霜還是艷陽(yáng)天？下半年樓市何去何從，最終操控于政府的政策、購(gòu)買力增量、開(kāi)發(fā)商的心態(tài)三大方面。今年第一季度，我國(guó)GDP增幅下滑至6.1%，至4月份，CPI連續(xù)3個(gè)月下降，PPI連續(xù)5個(gè)月下降……即使不少國(guó)際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)言中國(guó)經(jīng)濟(jì)將率先反彈，但目前看來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。

　　過(guò)去的觀點(diǎn)一直認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)和樓市之間是正比關(guān)系，經(jīng)濟(jì)優(yōu)則樓市好，經(jīng)濟(jì)差則樓市壞。但從2007年至今的情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)和樓市更像是不完全的反比關(guān)系，更多時(shí)候，經(jīng)濟(jì)差反而樓市好，2007年樓市的瘋狂增長(zhǎng)如是，近來(lái)樓市的反彈也如是。

　　正因如此，目前依然不容樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)樓市則是利多于空。5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，對(duì)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例進(jìn)行調(diào)整。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，資本金比例重回1996年水平，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。證券分析人士普遍認(rèn)為，資本金比例下調(diào)利于行業(yè)復(fù)蘇，“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是重大利好”。受此利好影響，6月1日A股開(kāi)盤(pán)后，地產(chǎn)指數(shù)連升三天(截至6月3日)。

　　經(jīng)濟(jì)與樓市的這種關(guān)系看來(lái)還將持續(xù)一段時(shí)間。現(xiàn)在的普遍觀點(diǎn)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始顯露出復(fù)蘇的勢(shì)頭，但距離全面復(fù)蘇還有一段時(shí)間。摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶的觀點(diǎn)帶有普遍性：全球經(jīng)濟(jì)將在明年下半年出現(xiàn)比較明顯的復(fù)蘇。及后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)維持6%-8%的增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇前，中國(guó)政府會(huì)繼續(xù)“印鈔票”，流動(dòng)性資金依然會(huì)進(jìn)入樓市，刺激樓市成交的增加。

　　當(dāng)然，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)突然好轉(zhuǎn)，之前的貨幣、財(cái)政政策可能會(huì)有所收緊。此外，正如知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平所擔(dān)憂的，“大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金進(jìn)入了樓市，會(huì)對(duì)下一步的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)隱患”。如果這種擔(dān)憂上升到政策層面，利空“大棒”將出。物業(yè)稅的重提可能是一種口頭警告，6月開(kāi)始生效的《土地增值稅清算管理規(guī)程》，則算是向樓市出示的黃牌。

　　購(gòu)買力增量 “加速度”出現(xiàn)？

　　今年初，樓市成交喜迎“小陽(yáng)春”，市場(chǎng)一致認(rèn)為是“去年累積消費(fèi)的爆發(fā)”，并認(rèn)為這種爆發(fā)“不會(huì)持久”。不過(guò)，至少?gòu)哪壳皝?lái)看，樓市的消費(fèi)力沒(méi)有減弱的跡象，且購(gòu)買力增量不斷加大，并造就了四、五月份的旺盛成交。

　　從記者掌握的資料來(lái)看，這些增加的購(gòu)買力，絕大部分是帶有投資性質(zhì)的資金。投資資金大舉進(jìn)入樓市和股市，今年表現(xiàn)相對(duì)突出。中國(guó)人民銀行發(fā)布2009年第一季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，一季度城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄意愿回落明顯，消費(fèi)和投資意愿回升：選擇“儲(chǔ)蓄最合算”的居民占比降至37.5%，認(rèn)為“投資最合算”的居民占比回升至32.9%。而這些投資資金，其中不少進(jìn)入了樓市和股市，所以，才有前段時(shí)間銀監(jiān)會(huì)追蹤信貸落實(shí)情況的事情發(fā)生。

　　為什么今年第一季度居民投資意愿回升？“當(dāng)人們的經(jīng)常性收入因經(jīng)濟(jì)衰退而無(wú)法上升時(shí)，人們也會(huì)考慮入市買樓”，中原地產(chǎn)主席施永青這樣分析，這是儲(chǔ)存財(cái)富的模式轉(zhuǎn)移。“是對(duì)于未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期”，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文的看法更加直白。

　　即使王慶認(rèn)為通貨膨脹“未來(lái)12個(gè)月內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)”，但事實(shí)是，進(jìn)入五六月份，人們對(duì)通脹的預(yù)期越來(lái)越多。當(dāng)這種預(yù)期更多出現(xiàn)，就會(huì)有更多投資性資金進(jìn)入樓市。某上市房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，相對(duì)而言，投資資金更有傳染性，所以，下半年，樓市購(gòu)買力增量有可能會(huì)以“加速度”出現(xiàn)。

　　開(kāi)發(fā)商心態(tài) 阻隔“艷陽(yáng)天”？

　　說(shuō)來(lái)有點(diǎn)令人難以置信，開(kāi)發(fā)商會(huì)自己切斷樓市的復(fù)蘇之路？

　　事實(shí)上確有可能。近期樓市利好消息太多了：成交大幅回升、資本金比例下調(diào)、IPO重啟……開(kāi)發(fā)商可從各方面補(bǔ)充資金，過(guò)去一直緊繃的資金鏈條，一下子得以緩解。

　　在資金鏈緩解的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的期望值開(kāi)始大幅提高。四、五月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商在各大城市積極搶地，導(dǎo)致地價(jià)再度大幅攀升：北京的地價(jià)快回到2007年、廣州地價(jià)離2007年也只有10%的差距……

　　開(kāi)發(fā)商為何樂(lè)于追高地價(jià)？因?yàn)樗麄冋J(rèn)為樓價(jià)完全可以支撐這么高的地價(jià)，四、五月樓價(jià)上升了一大截后，市場(chǎng)仍追求者眾。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在投資者資金的追高下，樓價(jià)還有很大的上升空間。

　　其實(shí)，這里面蘊(yùn)含著很大風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在的投資資金跟2007年相比謹(jǐn)慎了很多，一旦有一定幅度的獲利就會(huì)撤場(chǎng)。5月，當(dāng)上證指數(shù)反彈近千點(diǎn)來(lái)臨之時(shí)，A股市場(chǎng)也出現(xiàn)了大股東的集中減持潮；某地產(chǎn)龍頭股，目前也是基金減半、QFII清倉(cāng)。當(dāng)樓價(jià)在下半年繼續(xù)上升，資產(chǎn)升值空間縮小的情況下，樓市投資者很可能會(huì)步股市后塵。當(dāng)投資資金離場(chǎng)，單靠剛性需求支撐，下半年樓市幾無(wú)可能迎來(lái)“艷陽(yáng)天”。