樓市“強(qiáng)勢反彈”背后:潛伏“隱憂”趨于顯性

“3月份時我覺得那里的房子每平方米12000元都太貴，沒想到現(xiàn)在萬科的開盤價是17000元！”上海白領(lǐng)陳顯東驚嘆。5月底，萬科在浦東北蔡板塊新開的這一樓盤，讓他大跌眼鏡。

　　僅一兩個月之間，上海等地樓市已強(qiáng)勢反彈，部分樓盤簡直“熱得燙手”；其提價幅度之大，早就填平“小陽春”之前的降價區(qū)間。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市走強(qiáng)，絕非全靠“剛性需求”推動所致，避險資金的涌入、炒家的“唱多”、開發(fā)商的伎倆以及地方政府的“托市”，都是“推手”。而一度“潛伏”的種種“隱憂”，也已趨于顯性。

　　樓市漲價之快鯨吞“降價”利好

　　在浦東上班的陳顯東，3月初時開始在浦東中環(huán)外的北蔡板塊看房。他說：“當(dāng)時看了多套二手房，掛牌每平方米11000元左右，稍遠(yuǎn)一點的只要9500元。那時我去看萬科‘金色城市’的工地，售樓處說開盤價不好說，有售樓小姐說可能在12000元-13000元，當(dāng)時我還是覺得貴了，因為這個價格都可以在中環(huán)配套齊備的地方買5年內(nèi)的二手房了。”

　　“金色城市”在5月27日開盤，每平方米均價為16500元-17500元之間。陳曉東對此幾乎不敢相信，“簡直瘋了！”

　　一向被視為標(biāo)志性樓盤的萬科最近在漲價方面風(fēng)頭正勁。除“金色城市”外，其在浦東三林板塊的“金色里程”項目二期于去年9月開盤，首批房源均價每平方米14500元左右，至今年2月第二批房源時均價也僅是15000元。而目前，這批房子均價已漲到19500元-20000元，這已是三林板塊歷年來的最高價。在售樓處，態(tài)度有些傲慢的工作人員還提醒以買房人身份咨詢的記者：“你等著看吧，價格還要漲！”

　　記者跟蹤觀察發(fā)現(xiàn)，3月份，不少一線城市的房價還有明顯波動，或漲跌互現(xiàn)；但進(jìn)入4、5月份后，房價開始以較快的速度回調(diào)，大量樓盤價格“降而復(fù)升”，甚至已填平了2月份、3月份降價留出的區(qū)間。

　　比如，3月份上海商品住宅成交均價為13178元／平方米，而4月份下半段已漲至13600元-13700元之間；至5月11日-17日這一周，上海商品住宅成交均價較前一周上漲3%，達(dá)到14106元／平方米，為今年春節(jié)以來新高。據(jù)統(tǒng)計，5月上海有近80個項目的成交均價創(chuàng)出2008年以來新高。5月18日-24日監(jiān)測的10個一線重點城市中，有8個城市住房成交價環(huán)比上漲。深圳多個區(qū)的上漲幅度都達(dá)兩位數(shù)。與房價的漲勢同向，多個一線城市的成交量逐月攀升或保持高位。

　　看起來，一度如履薄冰行走在底部的樓市，似乎已強(qiáng)勢逆轉(zhuǎn)，扭頭向上進(jìn)入快速上行的通道了。

　　快速推高樓市力在“剛性需求”之外

　　樓市真的完全回暖了嗎？當(dāng)大量實體行業(yè)依然處于困境，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面依然面臨大量不確定性，消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)預(yù)期依然沒有根本改變，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)面極廣、資金依賴度極高的房地產(chǎn)業(yè)竟然能安然無恙，輕巧脫身，逆勢上行？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前推高樓市的因素多在“剛性需求”之外。一是投資性需求加速入市。上海閘北區(qū)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者，1月-2月，前來買房的幾乎全是自住者；3月-4月，開始接觸到個別買房投資客了；5月以后，投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”。記者獲悉，在上海市中心“新天地”板塊，某高檔公寓3月份僅售出1套，4月至5月中旬已售11套。其中，有不少企業(yè)家、高管的資金是從主業(yè)中抽離而來。

　　二是各大機(jī)構(gòu)、外資投行紛紛“唱多”造勢。最近，不少研究機(jī)構(gòu)、專家毫不猶豫地開始“唱多”，而一些機(jī)構(gòu)本身是開發(fā)商的客戶，利益關(guān)聯(lián)明顯。某機(jī)構(gòu)分析師告訴記者：需要“唱空”就“唱空”，需要“唱多”就“唱多”。瑞銀、摩根士丹利、摩根大通等外資投行最近紛紛發(fā)布地產(chǎn)走勢預(yù)測，對中國內(nèi)地樓市普遍叫好。而據(jù)記者調(diào)查，有“唱多”的投行同時在悄悄地將持有的高檔物業(yè)出手。一位熟悉內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少投行的歐美總部資金遭遇困難，“‘老家’出事，他們要套現(xiàn)后回去‘救火’”。

　　三是開發(fā)商通過“假按揭”“自買自賣”等伎倆制造“虛假繁榮”。最近北京、杭州等一線都有媒體揭露出一些開發(fā)商通過上述手法“騙貸”的例子，這類做法還“放大”了實際交易量。

　　四是地方政府“托市”明顯。地方政府對遮遮掩掩的“托市”之舉屢見不鮮。比如，記者在東部某城市采訪發(fā)現(xiàn)，該市各基層政府今年以來輪流為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商舉辦房交會。在一些地方，沉寂一段時間的“購房落戶”之聲再度響起。

　　5月后的樓市或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻考驗

　　雖然價量齊升，但樓市面對的絕非全然一派良辰美景。比如，進(jìn)入4、5月份，北京樓市呈現(xiàn)出較大波動。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的截至5月30日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京5月共賣出新房（期房）13067套，環(huán)比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個月以來首次環(huán)比下降。來自上海多家二手房中介的數(shù)據(jù)則顯示，進(jìn)入5月，由于房東頻頻“跳價”，房屋成交周期由以往的2-4天拉長到5-7天，市場觀望氣氛重回。

　　不少分析人士已在擔(dān)心，這一過程和過去瘋狂的時候如出一轍：投資者不斷入市，推高樓價，剛性需求再次被壓抑，市場調(diào)整的過程被打斷，而泡沫風(fēng)險則逐漸累積。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在自己的博客中說，實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖，大量實體經(jīng)濟(jì)的避險資金進(jìn)入樓市，對下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會帶來隱患，“這不是我們所鼓勵的，代價太大了，如果樓市的回暖造成的是實體經(jīng)濟(jì)的衰退那就太可怕了”。

　　分析人士還認(rèn)為，由于今年地方政府面臨著更大的財稅增收困難，對土地、樓市依賴性更大，這有可能再度使經(jīng)濟(jì)被綁上樓市的“戰(zhàn)車”，房地產(chǎn)調(diào)整的步伐將更為艱難。

　　上海房地產(chǎn)專家顧海波表示，目前地方政府不應(yīng)盲目“托市”，同時更要切實加快建設(shè)保障性住房的步伐，早日使經(jīng)濟(jì)適用房上市，既直接保民生，又有利于促進(jìn)樓市健康發(fā)展