京滬深二手房成交量仍處歷史高位 存下調(diào)空間

進入5月，樓市出現(xiàn)明顯變化。新房集中入市加重市場觀望，升級置業(yè)漸成交易主流。業(yè)內(nèi)人士認為，樓市交易量仍有下調(diào)空間。

　　有數(shù)據(jù)表明，5月份京滬深三地二手房市場不約而同地表現(xiàn)出了量跌價漲局面。其中北京5月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)重新跌破兩萬，回落至19738套，交易量環(huán)比下降8.3%，成交價格則在4月的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了3.2%的上漲；上海二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅下降約6.5%，成交價格整體顯示為穩(wěn)中微升；深圳二手房成交11630套，環(huán)比下降13.7%，整體成交均價小幅上揚，部分區(qū)域價格漲幅高達8%。

　　21世紀不動產(chǎn)分析，三四月份需求的集中釋放、業(yè)主報價上調(diào)以及性價比較高的房源的減少都是造成5月二手房交易量環(huán)比回落的原因，但此次成交量的回落除了二手房市場本身的原因以外，新房市場供給的集中增長在一定程度上稀釋了二手房市場的需求。以北京為例，5月北京市新房供應(yīng)當(dāng)中住宅項目有41個，環(huán)比4月上漲了10.8%，新房的集中入市不僅分流了二手房市場需求，同時也在一定程度上增加了消費者觀望、等待更多選擇的情緒。

　　來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，5月份，北京改善型購房增多，總價集中在150萬元左右，大面積房屋漸受青睞，三居成交已占30%。該機構(gòu)分析，這除了去年末開始實施的稅費減免及利率下調(diào)等樓市刺激政策的影響外，限外令解除后外籍人士在京購房的數(shù)量上升也是原因之一。這部分人大多選擇大面積的高檔住宅或別墅，以方便全家人居住，從而促使三居室及以上的住宅交易量大漲。

　　同樣，上海5月份二手房市場成交總量有所下滑的同時熱銷房型也出現(xiàn)了由小戶型、低總價房源向改善型、中高價位的房源過渡的局面。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月上海80萬元以下總價段的交易套數(shù)占比下降5.2%至21.4%；與此同時，120萬～200萬元總價段的交易套數(shù)占比上升5.4%至31.1%；200萬～300萬元總價段的占比也上升了1.7%，為15.3%?？傮w來看120～300萬元總價段的交易套數(shù)占比高達46.4%，占據(jù)了5月二手房交易的半壁江山。

　　深圳5月二手房成交量為102.52萬平方米，環(huán)比4月下降14.5%，同比增長156.0%。盡管5月深圳二手房交易量環(huán)比有所下滑，但總體交易量仍維持著較高的水平，持續(xù)著單月破萬套的成績。而在成交價格上，由于前期市場對低價房源的大量消化，5月房源掛牌和成交價格均有所上漲。例如南山區(qū)，在2008年市場調(diào)整期間，房價下滑明顯，因此隨著市場交易量的增加，區(qū)域價格回調(diào)空間較大，其中后海片區(qū)房價上漲最為明顯，環(huán)比上漲8%的同時，與2008年底相比價格更是上漲了25%左右。

　　21世紀不動產(chǎn)市場分析師認為，京、滬、深三地二手房市場相對于三四月份激增的成交量而言出現(xiàn)10%左右的回落屬于正常的市場調(diào)整，因為在政策刺激效果逐漸減弱、積壓的需求得以釋放之后，成交量過快、過高的增長必然難以為繼，此時成交量的小幅回調(diào)有利于市場的平穩(wěn)過渡以及交易價格的穩(wěn)定。

　　北京中原地產(chǎn)預(yù)計，隨著價格的持續(xù)上漲，6月消費者將再次在觀望氛圍中徘徊，從而一定程度上抑制消費者購房的行為，導(dǎo)致北京的交易量與5月持平或繼續(xù)下浮。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，盡管5月交易量較4月有所回落，但目前京、滬、深三地二手房成交量仍處于歷史高位，存在一定的下調(diào)空間。