資金杠桿效應(yīng)提高 房地產(chǎn)業(yè)向上趨勢(shì)不會(huì)改變

中國(guó)樓市伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的改善，在剛需釋放下樓市熱銷(xiāo)從“小陽(yáng)春”到“艷陽(yáng)天”。5月27日國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)5%-15%，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿效應(yīng)，有力地推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪投資。對(duì)此，中信證券認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)業(yè)整體向上的趨勢(shì)不會(huì)改變。

　　三大力量推動(dòng)成交量上漲

　　中信證券認(rèn)為，1-5月份，改善和投資性需求釋放、部分區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性短缺、開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)能力提高是熱銷(xiāo)從“小陽(yáng)春”到“艷陽(yáng)天”的三大推動(dòng)力量。從需求端來(lái)看，本輪銷(xiāo)售行情的看好，一是剛性、改善型需求的釋放和投資型需求的加入，二是房企各種銷(xiāo)售手段的使用，以及專(zhuān)業(yè)能力提高。銷(xiāo)售的火爆致使部分區(qū)域的房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)性短缺。今年1-5月份，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積同比下降15.6%。與此同時(shí)，隨著熱銷(xiāo)的深入，北京、上海等四大城市的商品房可售面積和存貨消化所需要的天數(shù)也在大大下降。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上有代表性的項(xiàng)目可售套數(shù)很多已經(jīng)不夠一個(gè)月的銷(xiāo)售。招商地產(chǎn)在上海、金地集團(tuán)在深圳都接近了無(wú)房可賣(mài)的狀態(tài)。

　　杠桿效應(yīng)刺激新一輪投資

　　隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)，房企資金杠桿效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。許多房企在“小陽(yáng)春”回籠的資金和政策杠桿效應(yīng)的刺激下，積極參與“圈地運(yùn)動(dòng)”。特別是行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科改變了策略開(kāi)始拿地。以北京為例，本月競(jìng)拍的廣渠路15號(hào)地，掛牌當(dāng)天就有8家開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了標(biāo)書(shū)，萬(wàn)科、合生、SOHO中國(guó)、保利、金地、華潤(rùn)等地產(chǎn)大鱷都對(duì)這個(gè)地塊表現(xiàn)出濃厚的興趣。萬(wàn)科明確表示：“我們肯定參與該地塊的出讓。”

　　6月入市地塊將引發(fā)新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”，這場(chǎng)土地之爭(zhēng)將從一線城市向其他二三線城市蔓延。銀河證券認(rèn)為，本次對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金下調(diào)，提高了房企的資金杠桿效應(yīng)，減少了房企的新投資壓力，提高了企業(yè)的負(fù)債能力和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的能力，從而大大提升了房地產(chǎn)企業(yè)投資的積極性。這將有利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的增長(zhǎng)。