國家統(tǒng)計局將進行商品住宅開發(fā)費用專項調(diào)查

近期國家統(tǒng)計局將對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查的消息，觸動了很多人的敏感神經(jīng)：國家是否要出臺政策？房價是否會隨之波動？……各種猜想隨之而來。為何一條消息會帶來如此大的沖擊波？

　　國家統(tǒng)計局首次摸底住房成本引發(fā)關注

　　根據(jù)此前媒體的報道，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項目個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個重點城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。

　　知情人士表示，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構成中，國家統(tǒng)計局要求在此次調(diào)查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計制度還無法全面、詳細覆蓋的統(tǒng)計信息。

　　由于涉及敏感的住房成本問題，因此國家統(tǒng)計局調(diào)查結果還沒出來，單單一條消息就已引起各方的關注。有網(wǎng)友認為，調(diào)查不能以企業(yè)提供數(shù)據(jù)為主，數(shù)據(jù)中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，虛增成本與費用，利潤大多不實。也有網(wǎng)友表示，任何統(tǒng)計調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏，有摸底總比沒有強，至少它為開發(fā)商的利潤提供了參照體系。

　　近期住房與城鄉(xiāng)建設部一位官員表示，由于擔憂樓市持續(xù)回暖，房價可能“漲速失控”，目前情況下不會再出臺刺激性政策。有的網(wǎng)友還據(jù)此猜測，可能現(xiàn)在處于樓市政策的空當期，非常適合進行調(diào)查研究，而調(diào)研的結果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向。

　　而據(jù)知情人士透露，本次國家統(tǒng)計局調(diào)查的目的就是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運行情況。

　　房價虛高的原因是成本構成不合理？

　　目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國內(nèi)幾乎是個謎題，公眾普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)價格虛高得厲害，開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。

　　然而很多開發(fā)商們認為現(xiàn)在土地成本過高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖(馮侖博客,馮侖新聞,馮侖說吧)則說，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達不到5%；北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)說過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。

　　記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商，這個樓盤項目均價為每平方米18000元。“別看我們的報價高，其實賺得并不多。”開發(fā)商表示，該樓盤建安成本每平方米就要4800元，其它成本還包括銀行利息、銷售成本、各種稅費等，而土地成本在各項成本中占有很大比例，這個樓盤是2002年拿地的，因此利潤可觀，如果是2006年、2007年拿地，以現(xiàn)在的價格銷售說不定還會虧損。

　　這位開發(fā)商說，以他的感覺，開發(fā)商每賺1元錢，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。就他的觀點，房價合理的構成應該是地價、造價、營銷和稅前利潤各占1/3，這樣地方政府、開發(fā)商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但現(xiàn)實當中，土地成本過高導致了平衡無法建立，以上海為例，據(jù)他估算，上海外環(huán)以外，土地成本約占開發(fā)總成本的20%-30%，內(nèi)外環(huán)之間的成本占比約為50%，而中心區(qū)的成本占比可高達60%。

　　當然，這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認可。很多人認為，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年，福州市的物價部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會平均成本的測算，當時統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。

　　從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報來看，在經(jīng)濟不景氣的2008年，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達20%，最高達61.64%。

　　有專家認為，之所以在房價是否過高、開發(fā)商是否暴利、房價成本是否合理等諸多問題存在爭議，一個重要原因就是當前的房地產(chǎn)統(tǒng)計還無法全面、詳細地提供商品房開發(fā)費用構成等信息，房地產(chǎn)定價缺乏客觀的參照標準，房價是否合理因而也就無從判斷。

　　專家：成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控

　　據(jù)悉，此次調(diào)查以國家統(tǒng)計局各調(diào)查總隊為主負責組織實施，按照國家統(tǒng)計局的安排，在5月中旬布置該項任務后，各地調(diào)查總隊需要在6月15日前報送調(diào)查資料。這意味著國家統(tǒng)計局這次備受關注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會有結果。

　　“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想，說明了房價在民生問題中的重要位置。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，不管結果如何，它提供了一套參照系，總體上有利于當前樓市的宏觀調(diào)控。

　　高海燕說，宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開發(fā)商和購房者三者之間的利益博弈。從這個角度看，目前的思路應該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就是開發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應該主動公開財政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內(nèi)容，這樣才能回應開發(fā)商和購房者的關切，才有可能真正揭開房價的成本構成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開透明的房產(chǎn)市場中積極履行社會責任。