國土局密約開發(fā)商催促開工 樓市或出新政保八

5月中旬的某天。北京的天氣炎熱。某開發(fā)商來到位于和平里北街的北京市國土局時，在他之前已有幾批開發(fā)商已經接受了相似的談話。

　　據(jù)《華夏時報》記者了解，國土局此次約談的目的，是要催促開發(fā)商盡快開工，通過拉動房地產投資來實現(xiàn)今年北京市擴內需、保增長的目標。

　　據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月，北京市完成房地產開發(fā)投資額338.2億元，比上年同期下降26.5%，房地產開發(fā)投資持續(xù)萎縮。而此次北京國土局的主動約談，能否讓靜立了很久的塔吊們再次旋轉，仍不得而知。

　　8個高價地項目被催促開工

　　北京房地產銷售市場正如火如荼的時候，房地產投資卻是一片沉寂。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1-4月，商品房施工面積為7405.2萬平方米，比上年同期下降2.1%。住宅新開工項目59個，同比減少30個，新開工面積為269.9萬平方米，比上年同期下降51.6%。

　　面對這些嚴峻的數(shù)字，北京市政府開始行動起來了。

　　5月中旬的一天，一共8個項目的開發(fā)商先后被邀請到北京國土局，要求盡快開工。據(jù)了解，這8個項目均為在2006-2008年拿下的高價地項目，其中不乏“大佬”級別開發(fā)商的項目。

　　一參會開發(fā)商向《華夏時報》記者表示，這次會談大的背景就是中央要求擴大內需促進經濟發(fā)展，而通過拉動房地產投資保增長是北京市擴內需保增長采取的主要措施之一。

　　早在今年年初，北京市就出臺了《市建委關于進一步推動開發(fā)項目開工促進房地產投資的工作方案》，就已經著手做開發(fā)投資的工作，而這其中就包括上述8個高價地項目。

　　一接近北京市建委的人士向《華夏時報》記者表示，這8個項目是北京市政府重點協(xié)調的對象，在堅持不退地不減少土地出讓金的條件下，政府可以在融資和行政審批等方面做一些協(xié)調工作，但是需要開發(fā)商自己去申請并協(xié)調解決方案。

　　“拿地后開發(fā)商一般都會爭取緩繳土地出讓金、修改容積率等來減緩資金要求，增加利潤。然而隨著住建部出臺嚴查容積率的明確要求后，這些可操作的空間也越來越小了。”一開發(fā)商向記者表示。

　　新開工同比縮減17%

　　不光這些高價地項目有著謹慎的開發(fā)策略，其他開發(fā)商在銷售上升的情況下，也沒有大幅調整新開工面積。

　　據(jù)記者統(tǒng)計的一份數(shù)據(jù)，今年5月份，北京共有34個經營性住宅項目取得了施工許可證，總建筑面積164.04萬平方米，而在去年同期，共有47個經營性住宅項目取得了施工許可證，總建筑面積196.94萬平方米，建筑規(guī)模上2009年比2008年減少了17%。

　　北京一房地產專家表示，去年全國整體銷量比2007年下降20%，也是10年的首次下降。而銷售不佳，再傳導到土地和開發(fā)投資方面會有一定滯后性。因此造成了2009年房地產開發(fā)投資放緩，2009年仍是消化庫存的一年。

　　而一位開發(fā)商也向記者表示，土地購置、開工投資都需要占用大量的資金，去年開發(fā)商通過高息借貸或者信托等方式獲得資金過冬，而今年以來的小陽春使開發(fā)商獲得的銷售回款用于償還借貸利息后，已無更多的資金來投資新項目。

　　上述房地產專家向記者表示，房地產開發(fā)投資占到固定投資的50%，同時房地產的發(fā)展將帶動50多個相關產業(yè)的發(fā)展。在我國出口受創(chuàng)的情況下，由消費和投資來拉動中國經濟增長成為共識。而作為大宗消費品的房地產對消費的貢獻地位不可撼動，而在房地產銷售回升、土地市場開始活躍的情況下，房地產投資遲遲不能恢復，這將為地方財政和保8%帶來嚴峻的考驗。

　　在這種情況下，開發(fā)商對于項目開工的不緊不慢顯然讓相關部門有些著急。而催促高價地項目開工，將對整個行業(yè)有提升信心的作用。

　　三季度前仍屬政策觀察期

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，城鎮(zhèn)固定投資總額為23562.00億元，同比增長28.6%，其中國有及國有控股投資達到了10035.78億元，占到總投資的42.60%，同比增長37.7%。另一方面，房地產投資一季度完成4880.29億元，同比僅增長4.1%。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)向《華夏時報》記者表示，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看出，今年一季度固定投資主要是由國有企業(yè)拉動，這主要是由于4萬億投資的作用，而從2000年以來一直拉動固定投資增長的房地產投資，卻要遠遠落后于固定投資的增長。

　　也就是在這種情況下，5月27日,國務院13年來首次下調商品房資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

　　顧云昌表示，而中國要實現(xiàn)保八的任務，必須要以房地產為龍頭來帶動其他投資，這也是調整保障房和普通住宅項目資本金比例到20%的重要原因。今年中國提出要實現(xiàn)經濟保持8%增長的目標，那房地產開發(fā)投資的增長必須保持在10%，才能帶動其他實體經濟的增長。

　　而北京市房地產交易管理網數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，北京新房和二手房出現(xiàn)了今年以來成交量的首次環(huán)比下降，新房住宅約下降10%，二手房下降了8.27%。房地產的銷售尚不穩(wěn)定，后市仍不明朗。

　　對此，顧云昌表示，穩(wěn)定房地產的開發(fā)投資，依賴于房地產銷售和房價的穩(wěn)定。房地產銷售的穩(wěn)定，才能讓開發(fā)商有資金來投入到房地產的開發(fā)中來。目前剛性需求被釋放后，房地產的銷售是否還能保持穩(wěn)定還沒有把握。因此現(xiàn)在還屬于政策觀察期，如果進入三季度，房地產投資仍面臨困難，并影響到“保八”的任務，將會有新的政策出臺。