11位房企老總預(yù)測房價：多數(shù)認(rèn)為房價將上漲

CBN獨家調(diào)查發(fā)布

　　僅一位房企老總認(rèn)為今年房價將略微下跌

　　沒有什么比“房價”更敏感了。但是，一般來說房產(chǎn)公司的老總們并不屑于談這個太過終端的問題，而是更傾向于談?wù)?ldquo;成交量”——二者就如同是“雞”與“蛋”的問題。

　　為了更真實了解這些房產(chǎn)公司老總們的心態(tài)，CBN在過去1個多月對全國11位房企老總發(fā)出了《第一財經(jīng)2009年房企老總調(diào)查》，并強(qiáng)調(diào)不公開身份的方式公布調(diào)查結(jié)果。不管回收的是否全部是真話，但我們的調(diào)查確實顯示了，當(dāng)下房產(chǎn)界“喜鵲派”占上風(fēng)的明顯趨勢。根據(jù)調(diào)查，64%的房產(chǎn)老總認(rèn)為，今年“中國全年房價將略有上漲”，僅有1位認(rèn)為可能會出現(xiàn)略微下跌，另外3位認(rèn)為應(yīng)該與2008年持平。

　　此次問卷分別發(fā)放給京、滬、粵全國性的大型開發(fā)商，基本為國有企業(yè)、民營企業(yè)中的一線公司，包括上市公司與非上市公司。除個別企業(yè)是企業(yè)二把手或三把手代為回答此次問卷外，其余均為企業(yè)一把手親自表態(tài)，有多位老總是在公布去年年報的同時回答了這份問卷。

　　此次問卷內(nèi)容涉及到對于房價的判斷、公司銷售總量、市場調(diào)整的預(yù)期、風(fēng)險判斷以及公司拿地目標(biāo)、融資計劃等13個問題。

　　“喜鵲派”的勝利

　　“去年忙生存，今年忙發(fā)展。”南京一家龍頭地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對CBN記者分析稱他們的主要任務(wù)已經(jīng)發(fā)生了變化。基于對樓市(樓市博客)正轉(zhuǎn)好的樂觀估計，目前大多數(shù)的地產(chǎn)商正重新進(jìn)入土地市場，融資、買地、開發(fā)。

　　而根據(jù)在CBN所做的調(diào)查問卷中，11位老總中有3位相信房地產(chǎn)市場的調(diào)整在2008年已經(jīng)到底，而其中的6位則認(rèn)為房地產(chǎn)市場今年才到底。“喜鵲派”占了大多數(shù)。

　　相比而言，“悲觀派”為少數(shù)，只有2位認(rèn)為樓市到2010年才到底。

　　萬科集團(tuán)董事長王石在日前接受采訪時也表示：“當(dāng)前這個房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風(fēng)暴后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后連續(xù)10年的房地產(chǎn)慘況后得出結(jié)論，房價連續(xù)上漲是不可能的。”

　　雖然王石稱大多數(shù)開發(fā)商都贊同他的觀點，但是事實上諸多開發(fā)商對市場的判斷依然存在分歧。

　　“今年房地產(chǎn)市場一定會有所復(fù)蘇。”上海綠地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長張玉良明確對CBN記者表示，該集團(tuán)為目前僅次于萬科銷售規(guī)模的全國第二大房企。對于今年的樓市走向，張玉良認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場的價格底部已經(jīng)浮現(xiàn)，下半年的成交量仍將有較快上升，而成交價格也將趨于基本穩(wěn)定。

　　根據(jù)北京、上海、廣州三地的調(diào)研機(jī)構(gòu)調(diào)查，5月份，房價上升跡象明顯。如根據(jù)上海佑威房產(chǎn)研究中心5月份對滬上200多家在售主流樓盤所做的一份調(diào)查報告顯示，自從3月份以來，已經(jīng)陸續(xù)有60%的樓盤出現(xiàn)了不同程度的上漲。

　　而根據(jù)CBN調(diào)查顯示，11位老總中，有9位認(rèn)為日前出臺的地產(chǎn)政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，而且非常明顯，占82%；而只有2位認(rèn)為后續(xù)影響未顯現(xiàn)，效果不明顯。

　　在房地產(chǎn)政策方面，有8位老總認(rèn)為刺激市場的措施應(yīng)該是因為放寬了二套房貸，3位老總則認(rèn)為放松銀根將起主要作用。

　　漲價的學(xué)問

　　在CBN所做的市場調(diào)查中，7位房企老總認(rèn)為2009年中國全年房價略有上漲，11位老總中僅有1位認(rèn)為房價可能會下跌。

　　房價上漲已經(jīng)成為大多數(shù)房企所認(rèn)定的樓市發(fā)展趨勢，與此同時，相比于對房價判斷的不同聲音，11位房企中有9位老總認(rèn)為公司今年的銷售總量將同比增長10%以上，這在接受調(diào)查的房企高層中占比為82%。

　　11名房企老總中，有5名老總表示，未來6個月，所在公司的項目售價平均水平與當(dāng)前水平持平；5個認(rèn)為會上漲約10%，另外一個認(rèn)為上漲將達(dá)到或超過20%。

　　“雖然長遠(yuǎn)難以估計，但是起碼在3個月內(nèi)，銷售情況足以帶動房價上漲。”一位接受調(diào)查的老總十分篤定地說。

　　上海多個板塊都上演過類似樓價“過山車”的好戲——最大漲幅超過155%，至今最大跌幅超過40%。

　　“現(xiàn)在的樓價是一門學(xué)問。”上海，一幢中檔寫字樓寬敞的辦公室內(nèi)，一家地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理對CBN記者神秘地說。他們就曾參與過這其中一個“過山車”板塊的開發(fā)，在一波樓價下行之后，認(rèn)定接下來的價格一定會上漲，而且是持續(xù)上漲。

　　“定價高低成了一個棘手的問題。”該公司在上海開發(fā)了數(shù)個樓盤，現(xiàn)在每個樓盤都漲價了，其中中檔樓盤的漲價幅度300元到500元/平方米不等。“有時候董事長有意見，責(zé)怪營銷團(tuán)隊價格定低了，一定要加價。”該總經(jīng)理對CBN記者稱，“但是經(jīng)營團(tuán)隊又唯恐價格定得太高了，會滯銷。這種平衡很難把控。”

　　“樓價本身就不是以普通購房者的大眾購買力為衡量標(biāo)準(zhǔn)的。我們每次開盤，都是根據(jù)意向客戶的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作研究，假設(shè)以2萬元/平方米的價格開盤200套，那么只要有200戶購房者可以負(fù)擔(dān)這個價格，就算成功了。而剩下那些能接受1.8萬元/平方米價格的意向客戶就會有心理壓力。” 嘉華(中國)投資有限公司銷售及物業(yè)管理助理總經(jīng)理谷文勝對CBN記者分析說。該公司旗下的慧芝湖項目去年圣誕節(jié)開盤之后，價格一路上漲，消費(fèi)者追漲現(xiàn)象明顯。

　　投資的沖動

　　經(jīng)過了為期將近一年的投資信心缺失與市場萎靡，如今大多數(shù)開發(fā)商又重拾投資的熱情。

　　根據(jù)CBN的調(diào)查問卷：11名房企老總中，有7名老總(占比64%)認(rèn)為目前全國各地市場還不能稱之為“回暖”，未來市場仍將持續(xù)震蕩，但不會更差。另有4名房企老總認(rèn)為“拐點已現(xiàn)，市場將持續(xù)回暖”。

　　總體而言，開發(fā)商對于總體形勢的判斷相對樂觀。

　　11名房企老總中有6名在今年有明確的拿地計劃和目標(biāo)(占比55%)，另有5名有拿地計劃，但是仍要視市場走向再定。雖然拿地計劃仍需“待定”，但是11名房企老總中已經(jīng)有10名老總表示，在今年有融資計劃，且已經(jīng)融到一定資本。

　　一方面，是開發(fā)商對于“糧草”擁有不小的熱情；另一方面，他們已經(jīng)在市場中開始實際的動作。如萬科集團(tuán)在5月份的一周內(nèi)，合計以19.43億元，在無錫、佛山購買了建筑面積合計超過87萬平方米的大型地塊。而且佛山地塊萬科是以比底價溢價50%的成交價拿下。而自2008年10月以來，萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊，均為收購模式，萬科合計支付地價只有6.42億元。

　　“企業(yè)會比較理性參與，不會盲目無限制拿地，不會出現(xiàn)2007年的地王。”一家上海地產(chǎn)企業(yè)對CBN記者明確表示。他看到，在5月份上海土地市場回暖之后，大型房企依然多為底價拿地，這與2007年有土地出現(xiàn)3倍于底價成交的情景大不相同。

　　“依然還有風(fēng)險，大家行動都比較謹(jǐn)慎，生怕再次被套入高價的項目中，引發(fā)資金危機(jī)。”一家廣東地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理對CBN記者稱。

　　根據(jù)調(diào)查，11名老總中也有3位表示下半年將有項目出讓計劃，而其他的8位則稱沒有項目出讓計劃。

　　這與CBN所做的市場調(diào)查情況基本相符：在11位房企老總中，有6名(占比56%)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前面臨的最大風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)下滑帶來的購買力萎縮；另有5名認(rèn)為樓市最大的風(fēng)險可能存在于市場供需矛盾突出。

　　另外，有9位老總認(rèn)為，各地大力推進(jìn)保障房建設(shè)會對市場造成沖擊，但沖擊不大；另外2位也贊同會有沖擊，但沖擊很大。至于對經(jīng)濟(jì)適用房的看法，有6位老總表示愿意參與政府的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，4位老總表示同意著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾(茅于軾博客)的看法，即經(jīng)濟(jì)適用房容易滋生腐敗，而1位老總則表示不想?yún)⑴c經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。