11位房企老總預測房價：多數認為房價將上漲

CBN獨家調查發(fā)布

　　僅一位房企老總認為今年房價將略微下跌

　　沒有什么比“房價”更敏感了。但是，一般來說房產公司的老總們并不屑于談這個太過終端的問題，而是更傾向于談論“成交量”——二者就如同是“雞”與“蛋”的問題。

　　為了更真實了解這些房產公司老總們的心態(tài)，CBN在過去1個多月對全國11位房企老總發(fā)出了《第一財經2009年房企老總調查》，并強調不公開身份的方式公布調查結果。不管回收的是否全部是真話，但我們的調查確實顯示了，當下房產界“喜鵲派”占上風的明顯趨勢。根據調查，64%的房產老總認為，今年“中國全年房價將略有上漲”，僅有1位認為可能會出現(xiàn)略微下跌，另外3位認為應該與2008年持平。

　　此次問卷分別發(fā)放給京、滬、粵全國性的大型開發(fā)商，基本為國有企業(yè)、民營企業(yè)中的一線公司，包括上市公司與非上市公司。除個別企業(yè)是企業(yè)二把手或三把手代為回答此次問卷外，其余均為企業(yè)一把手親自表態(tài)，有多位老總是在公布去年年報的同時回答了這份問卷。

　　此次問卷內容涉及到對于房價的判斷、公司銷售總量、市場調整的預期、風險判斷以及公司拿地目標、融資計劃等13個問題。

　　“喜鵲派”的勝利

　　“去年忙生存，今年忙發(fā)展。”南京一家龍頭地產企業(yè)相關負責人對CBN記者分析稱他們的主要任務已經發(fā)生了變化?；趯鞘?!--wapdump begin-->(樓市博客)正轉好的樂觀估計，目前大多數的地產商正重新進入土地市場，融資、買地、開發(fā)。

　　而根據在CBN所做的調查問卷中，11位老總中有3位相信房地產市場的調整在2008年已經到底，而其中的6位則認為房地產市場今年才到底。“喜鵲派”占了大多數。

　　相比而言，“悲觀派”為少數，只有2位認為樓市到2010年才到底。

　　萬科集團董事長王石在日前接受采訪時也表示：“當前這個房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風暴后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后連續(xù)10年的房地產慘況后得出結論，房價連續(xù)上漲是不可能的。”

　　雖然王石稱大多數開發(fā)商都贊同他的觀點，但是事實上諸多開發(fā)商對市場的判斷依然存在分歧。

　　“今年房地產市場一定會有所復蘇。”上海綠地集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長張玉良明確對CBN記者表示，該集團為目前僅次于萬科銷售規(guī)模的全國第二大房企。對于今年的樓市走向，張玉良認為上海房地產市場的價格底部已經浮現(xiàn)，下半年的成交量仍將有較快上升，而成交價格也將趨于基本穩(wěn)定。

　　根據北京、上海、廣州三地的調研機構調查，5月份，房價上升跡象明顯。如根據上海佑威房產研究中心5月份對滬上200多家在售主流樓盤所做的一份調查報告顯示，自從3月份以來，已經陸續(xù)有60%的樓盤出現(xiàn)了不同程度的上漲。

　　而根據CBN調查顯示，11位老總中，有9位認為日前出臺的地產政策效果已經顯現(xiàn)，而且非常明顯，占82%；而只有2位認為后續(xù)影響未顯現(xiàn)，效果不明顯。

　　在房地產政策方面，有8位老總認為刺激市場的措施應該是因為放寬了二套房貸，3位老總則認為放松銀根將起主要作用。

　　漲價的學問

　　在CBN所做的市場調查中，7位房企老總認為2009年中國全年房價略有上漲，11位老總中僅有1位認為房價可能會下跌。

　　房價上漲已經成為大多數房企所認定的樓市發(fā)展趨勢，與此同時，相比于對房價判斷的不同聲音，11位房企中有9位老總認為公司今年的銷售總量將同比增長10%以上，這在接受調查的房企高層中占比為82%。

　　11名房企老總中，有5名老總表示，未來6個月，所在公司的項目售價平均水平與當前水平持平；5個認為會上漲約10%，另外一個認為上漲將達到或超過20%。

　　“雖然長遠難以估計，但是起碼在3個月內，銷售情況足以帶動房價上漲。”一位接受調查的老總十分篤定地說。

　　上海多個板塊都上演過類似樓價“過山車”的好戲——最大漲幅超過155%，至今最大跌幅超過40%。

　　“現(xiàn)在的樓價是一門學問。”上海，一幢中檔寫字樓寬敞的辦公室內，一家地產企業(yè)總經理對CBN記者神秘地說。他們就曾參與過這其中一個“過山車”板塊的開發(fā)，在一波樓價下行之后，認定接下來的價格一定會上漲，而且是持續(xù)上漲。

　　“定價高低成了一個棘手的問題。”該公司在上海開發(fā)了數個樓盤，現(xiàn)在每個樓盤都漲價了，其中中檔樓盤的漲價幅度300元到500元/平方米不等。“有時候董事長有意見，責怪營銷團隊價格定低了，一定要加價。”該總經理對CBN記者稱，“但是經營團隊又唯恐價格定得太高了，會滯銷。這種平衡很難把控。”

　　“樓價本身就不是以普通購房者的大眾購買力為衡量標準的。我們每次開盤，都是根據意向客戶的統(tǒng)計數據作研究，假設以2萬元/平方米的價格開盤200套，那么只要有200戶購房者可以負擔這個價格，就算成功了。而剩下那些能接受1.8萬元/平方米價格的意向客戶就會有心理壓力。” 嘉華(中國)投資有限公司銷售及物業(yè)管理助理總經理谷文勝對CBN記者分析說。該公司旗下的慧芝湖項目去年圣誕節(jié)開盤之后，價格一路上漲，消費者追漲現(xiàn)象明顯。

　　投資的沖動

　　經過了為期將近一年的投資信心缺失與市場萎靡，如今大多數開發(fā)商又重拾投資的熱情。

　　根據CBN的調查問卷：11名房企老總中，有7名老總(占比64%)認為目前全國各地市場還不能稱之為“回暖”，未來市場仍將持續(xù)震蕩，但不會更差。另有4名房企老總認為“拐點已現(xiàn)，市場將持續(xù)回暖”。

　　總體而言，開發(fā)商對于總體形勢的判斷相對樂觀。

　　11名房企老總中有6名在今年有明確的拿地計劃和目標(占比55%)，另有5名有拿地計劃，但是仍要視市場走向再定。雖然拿地計劃仍需“待定”，但是11名房企老總中已經有10名老總表示，在今年有融資計劃，且已經融到一定資本。

　　一方面，是開發(fā)商對于“糧草”擁有不小的熱情；另一方面，他們已經在市場中開始實際的動作。如萬科集團在5月份的一周內，合計以19.43億元，在無錫、佛山購買了建筑面積合計超過87萬平方米的大型地塊。而且佛山地塊萬科是以比底價溢價50%的成交價拿下。而自2008年10月以來，萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊，均為收購模式，萬科合計支付地價只有6.42億元。

　　“企業(yè)會比較理性參與，不會盲目無限制拿地，不會出現(xiàn)2007年的地王。”一家上海地產企業(yè)對CBN記者明確表示。他看到，在5月份上海土地市場回暖之后，大型房企依然多為底價拿地，這與2007年有土地出現(xiàn)3倍于底價成交的情景大不相同。

　　“依然還有風險，大家行動都比較謹慎，生怕再次被套入高價的項目中，引發(fā)資金危機。”一家廣東地產企業(yè)總經理對CBN記者稱。

　　根據調查，11名老總中也有3位表示下半年將有項目出讓計劃，而其他的8位則稱沒有項目出讓計劃。

　　這與CBN所做的市場調查情況基本相符：在11位房企老總中，有6名(占比56%)認為中國房地產市場當前面臨的最大風險是經濟下滑帶來的購買力萎縮；另有5名認為樓市最大的風險可能存在于市場供需矛盾突出。

　　另外，有9位老總認為，各地大力推進保障房建設會對市場造成沖擊，但沖擊不大；另外2位也贊同會有沖擊，但沖擊很大。至于對經濟適用房的看法，有6位老總表示愿意參與政府的經濟適用房建設，4位老總表示同意著名經濟學家茅于軾(茅于軾博客)的看法，即經濟適用房容易滋生腐敗，而1位老總則表示不想參與經濟適用房建設。