開(kāi)發(fā)商抄底國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng) 欲醞釀樓市"大反攻"

“市場(chǎng)恢復(fù)的速度讓人害怕。”一名業(yè)內(nèi)人士如是感慨。伴隨著幾大開(kāi)發(fā)商5月業(yè)績(jī)的陸續(xù)公布，6月份全國(guó)土地市場(chǎng)亦進(jìn)一步升溫，開(kāi)發(fā)商再度開(kāi)始激進(jìn)“抄底”土地市場(chǎng)，并“合理”地提升售價(jià)，一切仿佛2007年樓市高溫重現(xiàn)。

　　6月第二周，萬(wàn)科A（000002.SZ）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、保利地產(chǎn)（600048）（600048.SH）、富力地產(chǎn)（02777.HK）及金地集團(tuán)（600383）（600383.SH）均陸續(xù)公布5月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。除了延續(xù)前幾個(gè)月的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)外，部分地產(chǎn)公司5月份的銷(xiāo)售均價(jià)較今年1月份已出現(xiàn)明顯的上漲。

　　房?jī)r(jià)“反攻”？

　　雖然一些開(kāi)發(fā)商一再宣稱(chēng)“帶頭不漲價(jià)”，但旗下樓盤(pán)的價(jià)格并沒(méi)有在成交旺盛的情況下“裹足不前”，而是“合理”地上調(diào)價(jià)格。以萬(wàn)科為例，通過(guò)對(duì)公司5月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，CBN記者發(fā)現(xiàn)，今年1月萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)約7474元/平方米，2月份隨著回暖勢(shì)頭出現(xiàn)，萬(wàn)科的均價(jià)已開(kāi)始試水上調(diào)，微升至7524元/平方米。

　　進(jìn)入3月份，萬(wàn)科“勇敢”地邁出漲價(jià)的步子，均價(jià)上升到8504元/平方米。而在5月，萬(wàn)科的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9196元/平方米，較1月的銷(xiāo)售均價(jià)上漲了23%。中海地產(chǎn)5月份的銷(xiāo)售均價(jià)，也由今年2月的8551港元/平方米，在3個(gè)月間上升13%，達(dá)到5月的9684港元/平方米。

　　與萬(wàn)科和中海地產(chǎn)的上揚(yáng)不同的是，金地集團(tuán)的銷(xiāo)售均價(jià)在今年1～5月走出一個(gè)“U”形。1月金地集團(tuán)的銷(xiāo)售均價(jià)為10264元/平方米，同時(shí)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均環(huán)比下降五成。2月份開(kāi)始，金地集團(tuán)的銷(xiāo)售均價(jià)下調(diào)至9051～9263元/平方米的區(qū)間。但隨著樓市回暖，其銷(xiāo)售均價(jià)在5月份已再度回到10000元/平方米以上。

　　事實(shí)上，一些區(qū)域開(kāi)發(fā)商更擅長(zhǎng)以推漲土地價(jià)格的方式拉動(dòng)在售項(xiàng)目的漲價(jià)。6月10日，廣州城建集團(tuán)以1.53萬(wàn)元/平方米，拿下廣州CBD珠江新城最后一塊住宅用地的行為，對(duì)周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格帶動(dòng)意義已非常明顯。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，該地塊樓面地價(jià)高達(dá)15324元/平方米，算上裝修等成本，至少要賣(mài)到30000/平方米以上才有錢(qián)賺。他同時(shí)表示，廣州城建集團(tuán)高價(jià)拿地應(yīng)該是兩個(gè)目的，除了希望借此刺激其總公司的港股股價(jià)上漲之外，更重要的是為公司旗下坐落于珠江新城CBD的首個(gè)超高層高檔住宅項(xiàng)目做鋪墊，支撐該項(xiàng)目現(xiàn)有的售價(jià)。據(jù)了解，該項(xiàng)目目前平均售價(jià)超過(guò)20000元/平方米，區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目售價(jià)也在15000～25000元/平方米之間。

　　不過(guò)，在上述幾家大型開(kāi)發(fā)商中，保利地產(chǎn)的定價(jià)策略似乎有些“反其道而行之”的意味。今年2月，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)為9772元/平方米，進(jìn)入5月，公司的銷(xiāo)售均價(jià)已下降至7311元/平方米，較1月均價(jià)下降了25%。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)也保持了快速消化存貨的態(tài)勢(shì)，其1～5月的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比均上漲150%以上，增幅約為金地集團(tuán)和中海地產(chǎn)的兩倍，是萬(wàn)科的5倍多。

　　不過(guò)，無(wú)論是萬(wàn)科還是保利地產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人，都曾對(duì)CBN記者如此解釋均價(jià)變化的原因：不同時(shí)期安排了不同的產(chǎn)品銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)，會(huì)帶來(lái)售價(jià)的波動(dòng)。中高檔住宅扎堆銷(xiāo)售時(shí)，均價(jià)會(huì)被拉高，而普通住宅銷(xiāo)售比例大時(shí)，均價(jià)會(huì)下降。

　　“抄底”土地市場(chǎng)

　　在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅上揚(yáng)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們也開(kāi)始鯨吞頻繁推向市場(chǎng)的住宅地塊，掀起新的“地王”競(jìng)奪潮。6月8日，廈門(mén)舉行的土地拍賣(mài)會(huì)甚至創(chuàng)造了一日成交近百億元的驚人紀(jì)錄，世茂房地產(chǎn)（00813.HK）和萬(wàn)科均出現(xiàn)在這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上并各有斬獲。

　　6月10日，萬(wàn)科再度以樓面地價(jià)接近10000元/平方米的價(jià)格，出手廣州CBD珠江新城最后一幅住宅用地的掛牌競(jìng)拍，成為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前出價(jià)最高的開(kāi)發(fā)商，但這幅地塊最終被廣州本地開(kāi)發(fā)商城建集團(tuán)以1.53萬(wàn)元/平方米的價(jià)格取得。

　　事實(shí)上，在此前廈門(mén)的土地拍賣(mài)會(huì)上，萬(wàn)科是以出價(jià)第二高的開(kāi)發(fā)商身份，以數(shù)千萬(wàn)元的價(jià)差“敗”于世茂房地產(chǎn)，未能拿下總價(jià)30.2億元的地王。在同一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，萬(wàn)科與紫金礦業(yè)（601899）則為爭(zhēng)奪另一地塊，一度出現(xiàn)以?xún)|元為單位相互抬價(jià)的激烈競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面。

　　自去年10月以來(lái)，萬(wàn)科除在去年11月和今年1月買(mǎi)了兩塊地之外，其余6個(gè)月寸土未進(jìn)。5月份萬(wàn)科一反以往謹(jǐn)慎的態(tài)度，分別在無(wú)錫、佛山、沈陽(yáng)以及青島等地新增6個(gè)項(xiàng)目，其中萬(wàn)科所占的權(quán)益面積約為117.7萬(wàn)平方米，它為此支付了23.14億元的地價(jià)。

　　大舉反攻土地市場(chǎng)的背后，也許與萬(wàn)科目前面臨的挑戰(zhàn)有關(guān)。萬(wàn)科此前在接受CBN記者采訪(fǎng)時(shí)曾透露，截至今年第一季度末，公司各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房?jī)H余66.7億元，只相當(dāng)于公司一個(gè)多月的銷(xiāo)售量。

　　與此同時(shí)，在與萬(wàn)科銷(xiāo)售額接近的開(kāi)發(fā)商中，中海地產(chǎn)今年前5個(gè)月的銷(xiāo)售均價(jià)為9398元/平方米，萬(wàn)科前5個(gè)月的銷(xiāo)售均價(jià)為8481元/平方米。這也意味著，中海地產(chǎn)只需賣(mài)出較萬(wàn)科更少的面積，即可取得同樣的銷(xiāo)售額。或許是為了維持銷(xiāo)售額的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科不得不開(kāi)始進(jìn)行頻繁的“補(bǔ)地”動(dòng)作。

　　與萬(wàn)科同樣開(kāi)始了土地市場(chǎng)“大反攻”的，還有富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等素來(lái)以高端住宅為主流產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商。富力地產(chǎn)在5月合計(jì)以17.72億元在北京、廣州拿下兩幅高端住宅用地，建筑規(guī)模達(dá)87.25萬(wàn)平方米。世茂房地產(chǎn)則在約一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，以總價(jià)56.5億元拿下青島、上海、廈門(mén)的新住宅地王。

　　CBN記者注意到，這些從5月開(kāi)始大規(guī)模“反攻”土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商均有一個(gè)特點(diǎn)，從去年下半年至今，他們或由于資金緊張或出于審慎，錯(cuò)過(guò)了第一輪的“抄底”時(shí)機(jī)。同時(shí)，在今年一季度以來(lái)的樓市回暖中，他們的存貨消化較快，銷(xiāo)售增幅可觀。

　　但如保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商，在2008年底已率先出擊“抄底”，因此在這一輪的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)中反應(yīng)并不積極。事實(shí)上，保利地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)商“萬(wàn)馬齊喑”的2008年仍然新增12個(gè)項(xiàng)目共計(jì)594萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，因此其存貨在去年年末增加了43.12%至401億元。最近其存貨已減少至250億元左右，但今年以來(lái)它僅斥資3.85億元在北京密云取得一個(gè)大型中檔樓盤(pán)項(xiàng)目。

　　國(guó)信證券的地產(chǎn)分析師廖喆認(rèn)為，目前“競(jìng)地?zé)?rdquo;不過(guò)是需求改善、行業(yè)預(yù)期向好疊加地價(jià)調(diào)整及地產(chǎn)商現(xiàn)金流改善的過(guò)激“抄底”行為。只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的恢復(fù)情況理想，才能證明地產(chǎn)的反彈可持續(xù)?？紤]到政策促使需求釋放，及2008年開(kāi)始的新開(kāi)工面積逐步下調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)供需逐步改善，地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇是可持續(xù)的，但短期房?jī)r(jià)持續(xù)提升的空間有限，井噴需求可能面臨環(huán)比回落