開發(fā)商抄底國內(nèi)土地市場 欲醞釀樓市"大反攻"

“市場恢復(fù)的速度讓人害怕。”一名業(yè)內(nèi)人士如是感慨。伴隨著幾大開發(fā)商5月業(yè)績的陸續(xù)公布，6月份全國土地市場亦進一步升溫，開發(fā)商再度開始激進“抄底”土地市場，并“合理”地提升售價，一切仿佛2007年樓市高溫重現(xiàn)。

　　6月第二周，萬科A（000002.SZ）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、保利地產(chǎn)（600048）（600048.SH）、富力地產(chǎn)（02777.HK）及金地集團（600383）（600383.SH）均陸續(xù)公布5月份的銷售業(yè)績。除了延續(xù)前幾個月的業(yè)績增長態(tài)勢外，部分地產(chǎn)公司5月份的銷售均價較今年1月份已出現(xiàn)明顯的上漲。

　　房價“反攻”？

　　雖然一些開發(fā)商一再宣稱“帶頭不漲價”，但旗下樓盤的價格并沒有在成交旺盛的情況下“裹足不前”，而是“合理”地上調(diào)價格。以萬科為例，通過對公司5月份銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)進行計算，CBN記者發(fā)現(xiàn)，今年1月萬科的銷售均價約7474元/平方米，2月份隨著回暖勢頭出現(xiàn)，萬科的均價已開始試水上調(diào)，微升至7524元/平方米。

　　進入3月份，萬科“勇敢”地邁出漲價的步子，均價上升到8504元/平方米。而在5月，萬科的均價已經(jīng)達到9196元/平方米，較1月的銷售均價上漲了23%。中海地產(chǎn)5月份的銷售均價，也由今年2月的8551港元/平方米，在3個月間上升13%，達到5月的9684港元/平方米。

　　與萬科和中海地產(chǎn)的上揚不同的是，金地集團的銷售均價在今年1～5月走出一個“U”形。1月金地集團的銷售均價為10264元/平方米，同時銷售額和銷售面積均環(huán)比下降五成。2月份開始，金地集團的銷售均價下調(diào)至9051～9263元/平方米的區(qū)間。但隨著樓市回暖，其銷售均價在5月份已再度回到10000元/平方米以上。

　　事實上，一些區(qū)域開發(fā)商更擅長以推漲土地價格的方式拉動在售項目的漲價。6月10日，廣州城建集團以1.53萬元/平方米，拿下廣州CBD珠江新城最后一塊住宅用地的行為，對周邊在售項目的價格帶動意義已非常明顯。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，該地塊樓面地價高達15324元/平方米，算上裝修等成本，至少要賣到30000/平方米以上才有錢賺。他同時表示，廣州城建集團高價拿地應(yīng)該是兩個目的，除了希望借此刺激其總公司的港股股價上漲之外，更重要的是為公司旗下坐落于珠江新城CBD的首個超高層高檔住宅項目做鋪墊，支撐該項目現(xiàn)有的售價。據(jù)了解，該項目目前平均售價超過20000元/平方米，區(qū)域內(nèi)的住宅項目售價也在15000～25000元/平方米之間。

　　不過，在上述幾家大型開發(fā)商中，保利地產(chǎn)的定價策略似乎有些“反其道而行之”的意味。今年2月，保利地產(chǎn)的銷售均價為9772元/平方米，進入5月，公司的銷售均價已下降至7311元/平方米，較1月均價下降了25%。與此同時，保利地產(chǎn)也保持了快速消化存貨的態(tài)勢，其1～5月的銷售面積和銷售額同比均上漲150%以上，增幅約為金地集團和中海地產(chǎn)的兩倍，是萬科的5倍多。

　　不過，無論是萬科還是保利地產(chǎn)的有關(guān)負責(zé)人，都曾對CBN記者如此解釋均價變化的原因：不同時期安排了不同的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)，會帶來售價的波動。中高檔住宅扎堆銷售時，均價會被拉高，而普通住宅銷售比例大時，均價會下降。

　　“抄底”土地市場

　　在銷售業(yè)績大幅上揚的同時，開發(fā)商們也開始鯨吞頻繁推向市場的住宅地塊，掀起新的“地王”競奪潮。6月8日，廈門舉行的土地拍賣會甚至創(chuàng)造了一日成交近百億元的驚人紀錄，世茂房地產(chǎn)（00813.HK）和萬科均出現(xiàn)在這場拍賣會上并各有斬獲。

　　6月10日，萬科再度以樓面地價接近10000元/平方米的價格，出手廣州CBD珠江新城最后一幅住宅用地的掛牌競拍，成為現(xiàn)場競拍前出價最高的開發(fā)商，但這幅地塊最終被廣州本地開發(fā)商城建集團以1.53萬元/平方米的價格取得。

　　事實上，在此前廈門的土地拍賣會上，萬科是以出價第二高的開發(fā)商身份，以數(shù)千萬元的價差“敗”于世茂房地產(chǎn)，未能拿下總價30.2億元的地王。在同一場拍賣會上，萬科與紫金礦業(yè)（601899）則為爭奪另一地塊，一度出現(xiàn)以億元為單位相互抬價的激烈競爭場面。

　　自去年10月以來，萬科除在去年11月和今年1月買了兩塊地之外，其余6個月寸土未進。5月份萬科一反以往謹慎的態(tài)度，分別在無錫、佛山、沈陽以及青島等地新增6個項目，其中萬科所占的權(quán)益面積約為117.7萬平方米，它為此支付了23.14億元的地價。

　　大舉反攻土地市場的背后，也許與萬科目前面臨的挑戰(zhàn)有關(guān)。萬科此前在接受CBN記者采訪時曾透露，截至今年第一季度末，公司各類存貨中，現(xiàn)房僅余66.7億元，只相當(dāng)于公司一個多月的銷售量。

　　與此同時，在與萬科銷售額接近的開發(fā)商中，中海地產(chǎn)今年前5個月的銷售均價為9398元/平方米，萬科前5個月的銷售均價為8481元/平方米。這也意味著，中海地產(chǎn)只需賣出較萬科更少的面積，即可取得同樣的銷售額?；蛟S是為了維持銷售額的優(yōu)勢，萬科不得不開始進行頻繁的“補地”動作。

　　與萬科同樣開始了土地市場“大反攻”的，還有富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等素來以高端住宅為主流產(chǎn)品的開發(fā)商。富力地產(chǎn)在5月合計以17.72億元在北京、廣州拿下兩幅高端住宅用地，建筑規(guī)模達87.25萬平方米。世茂房地產(chǎn)則在約一個月的時間內(nèi)，以總價56.5億元拿下青島、上海、廈門的新住宅地王。

　　CBN記者注意到，這些從5月開始大規(guī)模“反攻”土地市場的開發(fā)商均有一個特點，從去年下半年至今，他們或由于資金緊張或出于審慎，錯過了第一輪的“抄底”時機。同時，在今年一季度以來的樓市回暖中，他們的存貨消化較快，銷售增幅可觀。

　　但如保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等開發(fā)商，在2008年底已率先出擊“抄底”，因此在這一輪的“地王”爭奪戰(zhàn)中反應(yīng)并不積極。事實上，保利地產(chǎn)在開發(fā)商“萬馬齊喑”的2008年仍然新增12個項目共計594萬平方米的土地儲備，因此其存貨在去年年末增加了43.12%至401億元。最近其存貨已減少至250億元左右，但今年以來它僅斥資3.85億元在北京密云取得一個大型中檔樓盤項目。

　　國信證券的地產(chǎn)分析師廖喆認為，目前“競地?zé)?rdquo;不過是需求改善、行業(yè)預(yù)期向好疊加地價調(diào)整及地產(chǎn)商現(xiàn)金流改善的過激“抄底”行為。只有房地產(chǎn)開發(fā)投資的恢復(fù)情況理想，才能證明地產(chǎn)的反彈可持續(xù)。考慮到政策促使需求釋放，及2008年開始的新開工面積逐步下調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)供需逐步改善，地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇是可持續(xù)的，但短期房價持續(xù)提升的空間有限，井噴需求可能面臨環(huán)比回落