物業(yè)稅讓樓市剎車 抑制了炒房者or苦了購房者

□簡單地理解物業(yè)稅，就是將一次性收的錢分期來收

　　□征稅只是一個信號，市場最關心的是物業(yè)稅以什么樣的形式出來

　　□董藩認為，雖然對住宅征收物業(yè)稅很難，但2010年左右，可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下

　　5月25日，相關部門出臺物業(yè)稅相關規(guī)定，年底有望開征物業(yè)稅。喊了多年的物業(yè)稅征收再一次成為眾人焦點。不過，各方反應不一。有人認為，物業(yè)稅將于近期實施，這是對資產(chǎn)保有者的“沉重打擊”；但知名教授董藩認為，物業(yè)稅在住宅物業(yè)的實施“至少要在十年之后”。數(shù)據(jù)顯示，上海市民（戶籍人口）擁有房地產(chǎn)的比例高達八成，另有大量的準置業(yè)人群。顯然，物業(yè)稅實施與否，對上海市民影響巨大。

　　何謂物業(yè)稅？

　　從“一次性付款”到“分期付款”

　　物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。

　　征收物業(yè)稅，將幾十年的土地出讓金等稅費按年繳納，并由專門機構每年評估土地市值，這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的。簡單地理解物業(yè)稅，就是將一次性收的錢分期來收。

　　在發(fā)改委公布了《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》后，不少業(yè)內人士認為，目前我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)。對于購房者來說，占有不動產(chǎn)期間幾乎沒有稅負，因此個人投資購買房地產(chǎn)的預期收益很高。投資人只要不轉讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價出售，并可以不費力地將各種交易稅費轉嫁到買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調節(jié)作用。開征物業(yè)稅勢在必行。

　　為何要征物業(yè)稅？

　　令“炒房者”有所顧忌

　　針對在開征物業(yè)稅問題的討論中，很多人認為，由于我國住房存量資源的規(guī)模大，但經(jīng)過市場化交易的部分所占比重又很小，再加上種種復雜的歷史原因，價值評估可能是一個難以跨越的重大障礙的說法。中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮說，這個認識存在著一個誤區(qū)，就是把作為稅收基礎的價值評估與市場交易性質的價值評估混為一談，陷入個別評估的復雜因素之中是難以找到出路的。

　　中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，物業(yè)稅的價值評估，只需要分別賦予不同區(qū)域、不同性質、不同檔次以及不同新舊程度的物業(yè)以一定的系數(shù)，按照一定區(qū)域，以當?shù)仄骄鶅r格分別乘以相應的系數(shù)評估即可。

　　“假設物業(yè)稅開征，那么一些城市的商品房因為公路以及地鐵的開通而迅速升值，相應地，屋主所需要繳納的物業(yè)稅也要提高。相應地，它也將令人對‘炒房’投機有所顧忌。但是可以預見的是，其他的稅費可能就會相應減少。”上海某開發(fā)商對筆者解釋說。

　　“若是真的對征收物業(yè)稅開閘，對于開發(fā)商來說絕對是‘不能承受之重’。好在現(xiàn)在看來并沒有到那個階段。”陳晟對筆者估計說。也有開發(fā)商直言，這將又是一輪舒緩的“吹風”，談不上“雷聲”或是“雨點”，“預計距離真正的條款出臺還尚有時日”。

　　征收難度堪比奧運？

　　市場期待實施細則

　　物業(yè)稅的開征尚處研究階段，但有關物業(yè)稅的種種細節(jié)，一直是人們猜測和關注的焦點。

　　北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，雖然對住宅征收物業(yè)稅很難，但再經(jīng)過些許時間準備，在2010年左右，政府可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下。但是，由于現(xiàn)階段政府以及相關部門投入到這項工作中的精力很有限，商業(yè)項目的物業(yè)稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠的事情。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預計，物業(yè)稅的征收會適當增加二手房市場的供應量，從而促使價格適當下調，但對市場的影響多大，還要看實施細則如何規(guī)定。陸騎麟認為，這一政策的真正實施還需時間，應該對不同收入的群體，采用區(qū)別對待的方式。此外，物業(yè)稅也應該取之于民，用之于民。比如，可以作為經(jīng)濟適用房，廉租房等的資金來源，以此推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)稅醞釀歷程

　　2003年10月開征物業(yè)稅內容寫進十六屆三中全會公報

　　2003年12月周小川：我國將在適當時機試點實施物業(yè)稅

　　2004年12月稅務總局：物業(yè)稅改革方案正在加緊研究

　　2005年01月財政部官員：物業(yè)稅征收進入模擬測算階段

　　2005年04月財政部副司長：開征物業(yè)稅納入財稅改革日程

　　2005年11月稅務總局：十一五期間我國將穩(wěn)步推行物業(yè)稅

　　2005年11月財政部公布物業(yè)稅開征時間表，促進地方財源建設

　　2006年01月稅務總局負責人：尚不具備開征物業(yè)稅條件

　　2006年07月稅務總局：物業(yè)稅短期內無法實現(xiàn)

　　2006年07月物業(yè)稅在幾個城市開始空轉試點

　　2007年03月我國擬研究開征物業(yè)稅實施方案

　　2007年07月發(fā)改委課題組提議盡快征收物業(yè)稅

　　2007年10月國稅總局：正進行物業(yè)稅出臺前準備工作

　　2008年11月物業(yè)稅模擬評稅試點計劃增加五城市

　　2009年5月國務院今年研究開征物業(yè)稅

　　調查：物業(yè)稅開征標準惹爭議

　　該不該征收物業(yè)稅？開征物業(yè)稅將會對百姓生活帶來何種影響？對房地產(chǎn)市場的影響又將怎樣？對于近期討論激烈的“物業(yè)稅征收”問題，某網(wǎng)對購房者進行了調查——

　　對于國務院研究開征物業(yè)稅，某網(wǎng)調查數(shù)據(jù)顯示，48%的受訪者認為應該，這是公民應繳的稅種，還可以有效抑制樓市投機；47%受訪者卻認為不應該，該稅種設置并不合理，平白增加人民生活負擔；5%認為不好說。

　　過半認為物業(yè)稅能抑房價

　　調查數(shù)據(jù)顯示，對于征收物業(yè)稅會給樓市帶來的影響，過半（53%）受訪者認為能有效抑制樓市投機，房價或下降；也有35%受訪者認為增大了房屋的持有成本，房價反而會上升；認為對房價沒有影響的受訪者比例為11%。在自填選項中，受訪者認為，“任何政策都有兩面性，關鍵看怎么操作”、“還跟土地出讓金有關”等等。

　　逾八成不希望“一刀切”

　　對于物業(yè)稅征收對象，調查數(shù)據(jù)顯示，57%受訪者認為只應對擁有第二套及以上房子的業(yè)主征收；23%認為只應對擁有一定總價以上房子的業(yè)主征收；而15%的受訪者認為所有房子都應征收。其他自選選項受訪者認為，應“對第二套和超過人均多少面積的房子征收”、“對2套以上閑置房征收”以及“價值二百萬元以上豪宅或別墅征收”等等。