房?jī)r(jià)上漲推手:投資客入市 開發(fā)商業(yè)主跟風(fēng)漲價(jià)

“當(dāng)時(shí)幸虧沒(méi)有出手，要不然現(xiàn)在至少要少賣五、六萬(wàn)元。”站在北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介門口的王小姐興奮地給記者算了一筆賬，4月份我們小區(qū)均價(jià)是每平方米1萬(wàn)2至1萬(wàn)3千元左右，現(xiàn)在每平方米至少上漲了1000多元，60多平方米就是6萬(wàn)多元。

　　今年以來(lái)隨著成交量的不斷放大，多個(gè)城市房?jī)r(jià)也隨之不斷飆升。記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、業(yè)主頻頻提價(jià)和投資客重新活躍再次入市成了推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手，但對(duì)于樓市未來(lái)走勢(shì)各方看法不一。

　　投資客重新活躍再度入市

　　樓市經(jīng)過(guò)短暫的冷靜、調(diào)整后，改善型消費(fèi)群和投資客又開始活躍在市場(chǎng)上。以深圳市為例，據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月份改善型消費(fèi)者和投資客的比例都增加了，改善型消費(fèi)者從4月的40.99%增加到43.8%；投資客也從4月份的6.98%增加到了10.7%。

　　“目前投資客比例在兩成左右，做長(zhǎng)線的多。”世華地產(chǎn)研究市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平說(shuō)。而在深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智看來(lái)，今年年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到30%左右，投資客開始大量入市，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫成分，“中小戶型房?jī)r(jià)已經(jīng)逐步脫離了實(shí)際的住房需求”。

　　記者從深圳各中介公司了解到，目前新盤中至少有兩成是投資客，而在二手市場(chǎng)投資客也占據(jù)了市場(chǎng)二、三成比例，其中不乏買回來(lái)立即放售的短炒情形，目的就是賺取其中的差價(jià)。

　　DTZ戴德梁行最新監(jiān)測(cè)也顯示，上海市近期的成交熱點(diǎn)區(qū)域，已從前期自住買家關(guān)注的浦東、普陀、閘北等區(qū)域，轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)上更受改善和投資型客戶青睞、具備較強(qiáng)抗跌性的盧灣、靜安、徐匯及虹口區(qū)。近幾個(gè)月，被喻為“豪宅市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)”的江浙投資客和港臺(tái)投資者再度活躍起來(lái)。以在售的湖畔佳苑三期為例，從目前的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，投資客的比率占據(jù)到7成以上。

　　類似的投資客身影也出現(xiàn)在北京市場(chǎng)上，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，4月以來(lái)，京城別墅、高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長(zhǎng)，其中，4月開盤的金泉時(shí)代、金隅可樂(lè)兩項(xiàng)目投資性置業(yè)占比均超過(guò)三成。

　　熱銷項(xiàng)目頻頻提價(jià)開發(fā)商業(yè)主跟風(fēng)漲價(jià)

　　投資客的再度入市也讓開發(fā)商、業(yè)主有了提價(jià)的底氣。記者了解到，近幾個(gè)月來(lái)，京城許多項(xiàng)目出現(xiàn)了提價(jià)銷售的現(xiàn)象，開盤價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上漲勢(shì)頭。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份開盤項(xiàng)目均價(jià)為12237元每平方米，環(huán)比3月份的開盤均價(jià)上漲了10.1%，每平方米上漲了1122元，到了5月份，開盤均價(jià)達(dá)13925元每平方米，環(huán)比4月份的開盤均價(jià)上漲了13.8%，每平方米上漲了1688元。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截止6月9日開盤項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到了14127元每平方米，環(huán)比5月開盤均價(jià)上漲了1.5%，每平方米上漲了202元。

　　高姍告訴記者，3月份以后成交量不斷放大，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲，這首先是源于一些熱銷項(xiàng)目的提價(jià)銷售，進(jìn)而帶動(dòng)其他一些開發(fā)商和業(yè)主開始跟風(fēng)漲價(jià)。她以位于亞奧北部區(qū)域的悅溪項(xiàng)目為例說(shuō)，由于該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)較好，銷售情況較好，導(dǎo)致了每次開盤均小幅提價(jià)銷售。該項(xiàng)目3月份開盤均價(jià)10800元每平方米、而4月的開盤均價(jià)則達(dá)到了11000元每平方米，到了5月開盤均價(jià)達(dá)到了11800元每平方米，類似這樣的項(xiàng)目不在少數(shù)。

　　看到市場(chǎng)比較火爆，深圳市的很多開發(fā)商也放棄了低價(jià)銷售的策略，轉(zhuǎn)為提價(jià)，這也直接導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)的飆升。南山區(qū)是深圳關(guān)內(nèi)供應(yīng)及豪宅扎堆的地方，樓市的反彈也較快。像城市山林，除樓王外，單位均價(jià)從1月份的1.6萬(wàn)元每平方米，上漲到目前的1.9萬(wàn)至2萬(wàn)元每平方米，半島城邦也從1月份的1.99萬(wàn)元每平方米均價(jià)上漲到目前的2.2萬(wàn)元每平方米。其他樓盤近期也都有500至1000元每平方米的漲幅。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，部分開發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)，一方面是存在著盲目樂(lè)觀的心理，他們想趁樓市成交量放大之機(jī)大賺一筆，另外一方面是一季度以來(lái)政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大的緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價(jià)銷售。

　　未來(lái)走勢(shì)各方看法不一

　　雖然投資客再度活躍，開發(fā)商、業(yè)主跟風(fēng)漲價(jià)的行為仍在繼續(xù)，但對(duì)于未來(lái)走勢(shì)各方看法不一，與少數(shù)人士認(rèn)為房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上漲的樂(lè)觀看法相比，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波說(shuō)，國(guó)際金融危機(jī)后，中國(guó)政府的積極財(cái)政政策適度寬松的貨幣政策顯然被投資者轉(zhuǎn)化為寬松積極的地產(chǎn)股市政策。新一輪地產(chǎn)泡沫正在形成并且還將繼續(xù)。對(duì)于投資者而言，應(yīng)當(dāng)不懼怕地產(chǎn)泡沫，分享地產(chǎn)泡沫的成長(zhǎng)，關(guān)注地產(chǎn)泡沫的極限。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為，上海剛性需求的集中釋放推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，帶動(dòng)改善及投資需求繼而入市。但是未來(lái)市場(chǎng)依然有很多不確定因素，一方面，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能否維持向好格局尚不明朗；另一方面，上海樓市的成交量并不穩(wěn)定，分布不均衡；此外，房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，不僅對(duì)剛性需求造成了較大打擊，同時(shí)對(duì)改善和投資型客戶也有不同程度的影響，這對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展不利。目前斷言上海下半年的市場(chǎng)重拾升勢(shì)，還為時(shí)尚早。

　　我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也表示，目前的市場(chǎng)支撐不了比2008年更高的成交價(jià)格，開發(fā)商和業(yè)主盲目漲價(jià)將喪失賣房的最佳機(jī)會(huì)。目前，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)本身就處在一個(gè)去庫(kù)存化時(shí)期，供應(yīng)量的進(jìn)一步加大無(wú)疑對(duì)房?jī)r(jià)將起到平抑作用。