購(gòu)房合同你能看懂嗎？看清"四率"買(mǎi)的有保障

容積率、綠化率等與房產(chǎn)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)讓普通購(gòu)房者似懂非懂，而市場(chǎng)上也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對(duì)此做一次解析，以便在購(gòu)房時(shí)做到清清楚楚、明明白白。

　　容積率為2.6%，綠化率達(dá)到35%……看著這些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，相信肯定有不少購(gòu)房者似懂非懂，心里一個(gè)勁地犯嘀咕。然而，這些數(shù)據(jù)卻關(guān)系到居住的舒適性，因此有必要了解這些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的真正含義，并以此作為參考依據(jù)。專(zhuān)家表示，目前與"率"有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車(chē)庫(kù)率和得房率等等。那么，這些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系，市場(chǎng)上存在哪些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，在此有必要進(jìn)行詳細(xì)解析。

　　專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)了解

　　手里拿著一份售樓書(shū)，看著上面一些關(guān)于樓盤(pán)描述的文字，有些內(nèi)容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己買(mǎi)套住房，以前從未買(mǎi)過(guò)房的他還專(zhuān)門(mén)在網(wǎng)上找來(lái)很多資料學(xué)習(xí)，諸如如何考察配套的優(yōu)劣，如何評(píng)估房型的好壞，如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等，通過(guò)一段時(shí)間的突擊學(xué)習(xí)，他的確長(zhǎng)了不少見(jiàn)識(shí)。

　　不過(guò)還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)以及相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)時(shí)，他還是有點(diǎn)吃不準(zhǔn)了。老伴問(wèn)他，小區(qū)的容積率高好，還是低一點(diǎn)好？綠化率是不是越高越好？老劉沒(méi)法解釋。此外，老劉還在某樓盤(pán)的宣傳資料上看到這樣一句話：人均綠地面積達(dá)50平方米，是如何計(jì)算出來(lái)的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對(duì)于像老劉這樣的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然平時(shí)有可能也曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這些術(shù)語(yǔ)，但是不是完全了解其中的含義就難說(shuō)了。專(zhuān)家表示，這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì)，如容積率過(guò)高的小區(qū)會(huì)因?yàn)闃菍舆^(guò)高而給人壓抑感，綠化率過(guò)低則會(huì)使得小區(qū)環(huán)境太差，車(chē)庫(kù)率太小會(huì)導(dǎo)致停車(chē)極為不便，因此作為購(gòu)房者，有必要對(duì)此有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比如有些購(gòu)房者一味追求高得房率，反而忽視了住宅其他功能配套，也會(huì)給居住造成一定的困難?；诖?，購(gòu)房者更要對(duì)這些基本概念有個(gè)全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標(biāo)

　　容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說(shuō)呢？上海五合國(guó)際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說(shuō)，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。比如綠樹(shù)成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤(pán)，容積率超過(guò)5以上，因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。

　　而與此同時(shí)，高容積率的小區(qū)也意味著帶來(lái)高密度的居住人口，這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂(lè)場(chǎng)所等的使用也會(huì)更加頻繁，從而加速其老化。同時(shí)，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專(zhuān)家建議，購(gòu)房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過(guò)3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過(guò)5。

　　綠化率：謹(jǐn)防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達(dá)40%！如果這樣的樓盤(pán)位于寸土寸金的市中心，會(huì)不會(huì)讓人怦然心動(dòng)？答案肯定是"會(huì)"。

　　綠化率是開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，可簡(jiǎn)單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地"，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹(shù)的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。

　　但是有業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率，因?yàn)橥ㄟ^(guò)一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯(cuò)的效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購(gòu)房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢(xún)問(wèn)綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。

　　得房率：還要關(guān)注使用率

　　得房率越高，則意味著購(gòu)房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專(zhuān)家提醒，得房率在某些特定的情況下，會(huì)發(fā)生變化，因此購(gòu)房者別僅僅只是聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的說(shuō)辭。

　　一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量，因此專(zhuān)家解釋說(shuō)，對(duì)于一些分若干期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說(shuō)，前期銷(xiāo)售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率，由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來(lái)的得房率自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測(cè)量登記部門(mén)通過(guò)圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大，因而，這時(shí)的實(shí)際得房率比銷(xiāo)售時(shí)的宣傳要約降低1～3個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，專(zhuān)家建議，如果條件允許，購(gòu)房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量，得到套內(nèi)使用面積，計(jì)算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí)，使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷，因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則，會(huì)影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。

　　據(jù)了解，得房率跟建筑形式也有一定的關(guān)系，如多層住宅的得房率可控制在 85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　車(chē)庫(kù)率：必須滿足基本需求

　　對(duì)于車(chē)庫(kù)率這個(gè)問(wèn)題，估計(jì)不少購(gòu)房者會(huì)在有意無(wú)意之間給忽略了。但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來(lái)不便。

　　記者的一位朋友張先生在買(mǎi)房之初并未考慮要買(mǎi)車(chē)，因此就沒(méi)有想到車(chē)位因素。兩年后，張先生有了車(chē)，麻煩也隨之而來(lái)，每天下班回家是他最難過(guò)的時(shí)候，因?yàn)樾^(qū)里的停車(chē)位太少，需要很費(fèi)神地找車(chē)位，有時(shí)候回來(lái)的太晚了，他只能把車(chē)停在小區(qū)附近的公共場(chǎng)所，然后步行回家。由此不難看出，小區(qū)的車(chē)庫(kù)率也不能忽略。

　　吳茂輝表示，對(duì)于居住小區(qū)配建的停車(chē)位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是：車(chē)庫(kù)(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高，住戶對(duì)停車(chē)位的需求會(huì)更高。別墅類(lèi)住宅車(chē)庫(kù)自帶，每戶擁有車(chē)庫(kù)率達(dá)到100%及以上。

　　專(zhuān)家提醒說(shuō)，在了解車(chē)庫(kù)率時(shí)，一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車(chē)庫(kù)數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)可以購(gòu)買(mǎi)，由人防工程改建的地下車(chē)庫(kù)只能租賃。

　　片面對(duì)待要不得

　　專(zhuān)家表示，購(gòu)房時(shí)不能單純追求某些數(shù)值，以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者，容積率與購(gòu)房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄苯拥年P(guān)系，因?yàn)槿莘e率較高，相應(yīng)會(huì)有更多的建筑面積來(lái)分?jǐn)?，因而每個(gè)購(gòu)房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率，則會(huì)為之付出更高的土地成本，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

　　此外，對(duì)于得房率而言，也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)家表示，住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢(shì)必會(huì)影響到日后的使用，如樓梯過(guò)窄，"大塊頭"的家具便無(wú)法通過(guò)。

　　車(chē)庫(kù)率也不宜過(guò)高，夠用就行，一般情況下，中高檔小區(qū)的車(chē)庫(kù)率達(dá)到0.5～1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車(chē)庫(kù)率過(guò)高，會(huì)造成公攤面積的增多，從而影響到得房率