承和·書香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
成本不透明,樓價說漲就漲,買房人無可奈何。日前,國家統(tǒng)計局宣布要對房地產成本摸底,牽動地產商神經,市民則一片歡呼之聲。樓市泡沫到底有多少?記者對此進行了初步調查。
開發(fā)商自報成本:我們只賺到12%
上周,珠江新城新地王剛一誕生,周圍樓盤就開始跟風漲價。同樣的房子,為何能說漲就漲?樓價是否嚴重脫離了其成本?房地產業(yè)的利潤到底有多高?這些都是無數市民心中的疑惑。
記者從廣州某開發(fā)商江先生處了解到,房價主要包括土地成本、建安成本、稅費以及開發(fā)商利潤等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,開發(fā)商最終利潤也只是房價的12%左右。”江先生表示,土地成本大概占總房價的30%~40%左右。該公司目前竣工的一個項目,樓面地價大概在1500元/平方米,起初售價為6500元/平方米,現在降為5700元,按此計算,土地成本占據了總房價的26%。
最后,企業(yè)的融資成本、財務成本、管理成本,以及設計、廣告和營銷等成本,“大概占了總房價的5%~8%”。
按江先生的說法計算下來,記者發(fā)現,雖然目前房價高企,但開發(fā)商最終利潤也只是房價的12%左右。
開發(fā)企業(yè)的稅費成本營業(yè)稅營業(yè)收入的5%城建稅營業(yè)稅的7%教育費附加營業(yè)稅的5%其他:土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳個人所得稅等。
不同數據上市房企營業(yè)利潤率最高超40%中原地產市場總監(jiān)李粵湘表示,房地產開發(fā)商并不全是根據成本定價,還要看市場的供需關系,而且要看是什么時候拿的地,“但對12%的利潤率,我個人持保留意見。”而廣州另一開發(fā)商認為,12%的利潤也是很有可能的,不同公司開發(fā)的品種不一樣,回報也是不一樣的。
而記者查閱上市房企財務報表發(fā)現,其利潤集中在10%到40%之間,其中,在萬科、保利、招商和金地四大龍頭公司中,招商地產的營業(yè)利潤率達到37.36%,而金地集團只有9.13%。
土地成本因素。廣州某開發(fā)商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房價的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就會高達40%,有的會達到65%。
整體計算因素。李粵湘指出,開發(fā)商是整體計算利潤率,而不是按某個項目、某個樓盤,也許某個項目獲利很高,別的項目就不一定了。
重點關注統(tǒng)計局摸底房地產成本到底哪個數據更真實,也許還是要看有關部門的權威數據。近期,國家統(tǒng)計局表示要對全國40個主要城市的房地產企業(yè)進行摸底。業(yè)內專家表示,國家摸底主要是針對房價,雖然不敢說結果有多清楚,但至少會澄清一些問題。
建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房價的70%。“不同城市的建安成本是不一樣的,甚至差別很大,在二、三線城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一線城市可能是2000元到2500元,高檔物業(yè)成本更高,有的達到4000元。”此外是稅費成本。據了解,目前房地產環(huán)節(jié)中稅種比較多,主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅等。“各種稅費成本大概占房價的10%左右。”江先生表示。