房價暴漲受益頗多 誰是許宗衡案涉案地產(chǎn)商？

2005年至2009年，深圳房價暴漲的四年里，有幾位民營地產(chǎn)商人格外引人注目，其中三人是星河地產(chǎn)集團董事長黃楚龍、卓越地產(chǎn)集團董事長李華、京基地產(chǎn)公司董事長陳華。他們可以以協(xié)議出讓等非常規(guī)手段在深圳市中心地段拿地，在深圳房價暴漲過程中受益頗多，因此身處深圳地產(chǎn)的風(fēng)暴眼中。

　　中心區(qū)拿地高手黃楚龍

　　深圳房地產(chǎn)界的大腕兒中，不得不提星河地產(chǎn)的董事長黃楚龍。這位習(xí)慣別人稱他為“龍哥”，總自稱“潮州佬”的地產(chǎn)商人，從1979年到深圳做工程創(chuàng)業(yè)至今，已經(jīng)成為深圳中心城區(qū)數(shù)一數(shù)二的“大哥”。

　　坊間傳言，黃楚龍眼下已離開了深圳。時代周報記者多次尋訪黃楚龍，6月12日上午，在星河地產(chǎn)公司，只見其辦公室門開著，門口留有一雙拖鞋。記者立即撥打其手機，但直至截稿時，黃楚龍的電話一直都被轉(zhuǎn)至語音信箱，黃楚龍杳無音信。

　　過江猛龍黃楚龍

　　星河地產(chǎn)在深圳赫赫有名。深圳的出租車司機，說起星河的項目都如數(shù)家珍。“星河的房子都賣得很好，因為地段特別好。”21世紀不動產(chǎn)的一位經(jīng)紀人告訴時代周報記者，“黃老板實力很強，總能在中心城區(qū)拿到好地。”深圳地鐵一號線CBD核心區(qū)的三個地鐵站周邊，聚集了星河地產(chǎn)開發(fā)的四個項目。

　　同許多地產(chǎn)商的發(fā)展歷程相似，黃楚龍也是從建筑工人起家的。1979年，他在深圳建特區(qū)伊始就前來創(chuàng)業(yè)，“泥水匠”的活兒做得風(fēng)生水起，后來慢慢開始做起包工頭，承接了深圳第一大道深南大道(上海賓館至上步路)的建設(shè)工程。

　　靠著做包工頭淘得的第一桶金，1998年，黃楚龍成立了深圳怡和企業(yè)公司，即星河地產(chǎn)的前身。黃楚龍搖身一變，成為一個開發(fā)商。

　　1994年4月，黃楚龍成立深圳市新怡和實業(yè)發(fā)展有限公司，先后開發(fā)了祥和花園、怡和樓、海悅?cè)A城 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖）等多個項目。1999年12月，新怡和更名為深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　深圳著名房地產(chǎn)評論員“圖騰鏡”，在其博客上記錄了萬科集團董事長王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)、星河地產(chǎn)董事長黃楚龍和世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松(陳勁松博客,陳勁松新聞,陳勁松說吧)在一次飯桌上的“論道”。席間，陳勁松感嘆，深圳民營房地產(chǎn)企業(yè)都沒能走出去時，黃楚龍馬上產(chǎn)生共鳴：“不錯，我也走過很多城市。深有感觸的是：人生地不熟，水土又不服。中午喝5斤白酒，晚上還要喝6斤，再喝下去，命都要陪進去了，故而不得不撤。”

　　就是這位在其他城市“人生地不熟”的商人，卻將其在深圳的地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)營得如魚得水。

　　“在深圳，萬科、招商等上市公司往往拿不到中心區(qū)的地塊，中心區(qū)的地塊都被幾個深圳的民營房企壟斷了。”深圳某大型房地產(chǎn)企業(yè)的負責人向時代周報記者透露。

　　黃楚龍的星河，就是這幾家“中心區(qū)壟斷大戶”之一。2002年，位于福華三路和濱河大道之間的星河國際 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖）順利開售，讓黃楚龍真正在深圳中心區(qū)站穩(wěn)了腳跟。到2005年，星河地產(chǎn)的項目全面開花。并趕上了2005-2007年，深圳房價飛漲的好時候。

　　根據(jù)深圳地產(chǎn)咨詢機構(gòu)香地·半求工作室的統(tǒng)計分析，在深圳的CBD,每100平方米商品建筑中，就有12平方米是星河地產(chǎn)供應(yīng)的。

　　“官司門”抖落前生事

　　同其他地產(chǎn)商相比，星河的土地儲備不算多，卻貴在“稀缺”。在藏龍臥虎的深圳地產(chǎn)界，這條過江猛龍能夠擊敗眾多對手，選地的眼光和拿地的能力自然不言而喻。

　　2003年2月，黃楚龍在深圳首次進行的土地拍賣會上，以1.8億元的總價、免息8年分期付款的方式，將如今的星河發(fā)展中心和麗思·卡爾頓項目一舉拿下。2003年12月23日，黃楚龍又突然將目光放到關(guān)外，以2.5億元的價格拍下龍崗區(qū)一幅17萬平方米的地塊。如今，地塊所在的龍崗中心城，正在以規(guī)劃中龍崗政治、經(jīng)濟、文化中心的身份大興土木。

　　黃楚龍拿地的能力不止于雄厚的資金實力。時代周報記者查閱深圳國土房管局的資料發(fā)現(xiàn)，黃楚龍在中心區(qū)大獲成功的星河國際和星河世紀 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖）兩個項目，權(quán)屬來源均為“協(xié)議出讓”。其中，星河國際項目的取得時間是1999年。

　　而星河世紀大廈的受讓日期是2004年9月13日，權(quán)屬來源也是協(xié)議出讓。2004年8月31日土地大限后，所有經(jīng)營性用地都要通過招、拍、掛方式轉(zhuǎn)讓，星河是如何以協(xié)議出讓的方式獲得星河世紀大廈項目的用地呢？

　　就在時代周報記者多方查證之時，6月16日，一宗以星河世紀大廈為標的物的案件，在福田區(qū)人民法院公開審理。黃楚龍獲得星河世紀項目的相關(guān)情節(jié)，在這個案件中若隱若現(xiàn)。

　　時代周報記者悉，星河世紀地塊原屬深圳市“還地于民”政策涉及的地塊之一，使用權(quán)屬于崗廈實業(yè)股份有限公司。2000年3月，由東永峰公司牽線搭橋，深圳崗廈與錦峰公司和東永峰公司簽署了一份合作開發(fā)的協(xié)議，由崗廈公司提供商住用地，東永峰公司和錦峰公司提供建設(shè)資金，聯(lián)合開發(fā)該地塊。建成后崗廈公司分得物業(yè)11000平方米，其余物業(yè)歸東永峰公司和錦峰公司所有。

　　但在開發(fā)建設(shè)過程中，卻陡生變數(shù)。按照原告方錦峰公司86名員工和股東的說法，2004年1月13日，錦峰公司的法定代表人同東永峰公司和崗廈公司簽訂協(xié)議，退出了該地塊的開發(fā)。2004年1月12日，東永峰公司將這個項目轉(zhuǎn)給了星河地產(chǎn)。

　　原告方認為，錦峰公司法定代表人未召開董事會和股東會，未聽取工會和職工意見就退出該項目的開發(fā)，且僅僅收回前期投資成本，讓一個原本可以盈利的項目在開發(fā)中途拱手讓人，造成了錦峰員工和股東的經(jīng)濟損失；且認為在項目操作中，包括錦峰公司的大股東深圳市福田投資發(fā)展公司、東永峰公司、錦峰公司法定代表人等幾名被告有惡意串通的行為，遂將其悉數(shù)告上法庭；而福田區(qū)人民政府，也被原告認為支持并促成其他被告的侵權(quán)行為而成為又一被告。

　　案情線索復(fù)雜、撲朔迷離。至今深圳市國土房管局的資料仍然顯示星河世紀項目開發(fā)企業(yè)是深圳東永峰實業(yè)有限公司，而星河地產(chǎn)如何介入、通過協(xié)議出讓方式獲得星河世紀項目的細節(jié)，還是一個謎。星河地產(chǎn)總經(jīng)理劉世成對時代周報記者表示：“他對此事并不清楚。”

　　黃楚龍的江湖情結(jié)

　　深圳地產(chǎn)界的人士說起這位“龍哥”，總免不了豪爽、重義氣、朋友多、人脈廣這些評價。黃楚龍的江湖情結(jié)，也奠定了他在圈子內(nèi)的地位。深圳市工商局公開資料顯示，黃楚龍最早成立的怡和企業(yè)公司，就有深圳市福田區(qū)沙頭街道辦事處以主管單位的身份作股東。

　　黃楚龍的豪氣，不僅體現(xiàn)在做地產(chǎn)項目上，關(guān)于其子2007年豪華婚禮的描述和圖片在網(wǎng)上流傳甚廣。黃楚龍的一位老鄉(xiāng)還爆料，黃楚龍邀請了村里大約500人去酒店大吃一頓，并且還給每人封了400元的紅包，被網(wǎng)友們稱為“史上最?；槎Y”。

　　熟悉黃楚龍的人都發(fā)現(xiàn)，他的手腕和脖頸上都掛著佛珠。有知情人士透露：“黃老板一方面是會賺錢的商人，另一方面是禮佛散財?shù)男磐?。”

　　黃楚龍經(jīng)營企業(yè)的理念也時常為業(yè)內(nèi)津津樂道。時代周報記者探訪星河地產(chǎn)在星河發(fā)展中心17-24層的新總部時，發(fā)現(xiàn)貼在不同樓層的黃氏語錄—“你好、我好、大家好，才是真的好”；“先做人，后做事，外圓而內(nèi)方”。

李華的卓越圈地術(shù)

　　6月16日上午，深圳雷電交加，傾盆大雨。但是這并沒有澆熄深圳CBD第一商務(wù)旗艦卓越·皇崗世紀中心為慶祝雙子塔座的封頂而鳴放的禮炮。

　　坊間甚至傳言卓越董事局主席李華離開深圳。如今他卻異常高調(diào)地露面，出席了封頂儀式，并與皇崗村領(lǐng)導(dǎo)相談甚歡。

　　備受關(guān)注的原因是，卓越是身列二流行列的民營企業(yè)，很少參與拍賣，卻成為深圳中心區(qū)開發(fā)規(guī)模最大的房企。這一切不得不令人產(chǎn)生遐想。

　　劃撥的旺地

　　打仗親兄弟，上陣父子兵。深圳卓越集團董事局主席李華、總裁李曉平就是一對親兄弟。13年來，這對兄弟把卓越集團從一家默默無聞的小公司，打造成列居深圳房地產(chǎn)業(yè)前四名、深圳中心區(qū)開發(fā)規(guī)模最大的房企，依靠的就是“卓越”的拿地術(shù)。

　　“在深圳我們很少參與拍賣。”卓越集團總裁李曉平此前在接受時代周報記者采訪時曾透露：“深圳市政府拿出來拍賣的土地面積都不是特別大，而且基本上都在關(guān)外。與別人合作，選擇余地相對較大，還會拿到好地。”

　　確實，這些年在“硝煙彌漫”的深圳土地交易市場上，基本上看不到李氏兄弟的身影。

　　今年5月30日，地處深圳CBD會展中心東側(cè)的卓越世紀中心3號樓開盤，2小時就銷售了92%。該項目共有4座塔樓，總建筑面積近46萬平方米是深圳CBD建設(shè)史上最大規(guī)模的商務(wù)綜合體，被稱為深圳的“商務(wù)標桿”。

　　“該項目就是通過協(xié)議方式獲得。”深圳一位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者透露，2005年6月，卓越集團與皇崗村合作，以皇崗村出地、卓越集團開發(fā)的方式拿到了這地塊。這位人士說，“這種合作開發(fā)的模式成本低、利潤高、風(fēng)險小。”

　　而距卓越世紀中心僅數(shù)百米之遙，同是卓越集團開發(fā)的高檔寫字樓卓越時代廣場（查看地圖）已經(jīng)基本售罄。

　　更讓人吃驚的是，時代周報記者從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢得知，卓越時代廣場項目的土地屬性竟然是“劃撥”。

　　卓越時代廣場是一個典型的商業(yè)項目，為什么可以通過“劃撥”方式獲取呢？

　　時代周報記者就此詢問卓越集團有關(guān)人士，但直至截稿之日，一直沒有得到回應(yīng)。

　　靠著獨特的圈地方式，卓越最近幾年在深圳迅速發(fā)展。深圳蔚藍海(藍海博客,藍海新聞,藍海說吧)岸項目是卓越集團的成名作。除了CBD兩個商業(yè)項目外，卓越在深圳開發(fā)的住宅項目蔚藍海岸（查看地圖）、卓越維港 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖）名苑也是通過協(xié)議方式獲得的土地。

　　權(quán)力尋租的機會

　　“深圳中心區(qū)的土地很少招拍掛，所以我們這些只能通過招拍掛拿地的公司，基本拿不到中心區(qū)地塊。”深圳一家上市公司的高層人士向時代周報記者“訴苦”。

　　時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在寸土寸金的深圳CBD核心區(qū)，可以見到卓越、星河等很多深圳二線民營房企的項目，但卻鮮見一線大開發(fā)商的身影。時代周報記者在深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢到，截至今年6月12日，深圳全市55個取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目中，大多數(shù)都是通過協(xié)議方式獲得的土地。

　　為什么深圳中心區(qū)多數(shù)商品房項目的土地是通過協(xié)議方式出讓？6月15日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局副局長黃珽面對時代周報記者的提問，明確表示“不接受采訪”。“協(xié)議出讓土地有大量的權(quán)力尋租機會，容易產(chǎn)生腐敗行為。”北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉說，“土地出讓的幾種合法形式中，協(xié)議出讓最易產(chǎn)生‘暗箱操作’。”

　　人脈廣 擅拿地

　　人們好奇，李華、李曉平兄弟到底是什么來頭？為什么可以屢屢拿到好地。接觸過李氏兄弟的人稱，他們是四川內(nèi)江人。

　　李華曾在深圳市團委任職。20世90年代初，下海成為了一個時尚的名詞，追求有更大發(fā)展空間的李華也帶著做一流企業(yè)的理想，毅然離開了團市委的辦公室。剛剛下海的他，沒有找到“感覺”的時候，投資做過貿(mào)易，做過股票，也做過工廠，甚至還做過餐飲。

　　1992年，李華開始涉足房地產(chǎn)。然而1993年海南房產(chǎn)泡沫，國家收縮房地產(chǎn)銀根，讓地產(chǎn)硬著陸的時候，李華也嗆了口水。但好在他及時預(yù)感到市場的變化，迅速撤離了海南。隨后，擅長股票投資的他跑到香港炒港股，淘到了第一桶金，并拿到了香港居民身份證。1996年，李華嗅到商機，在深圳成立了卓越實業(yè)發(fā)展有限公司，即卓越集團的前身。

　　李華的兄弟李曉平在中國電子[0.85 -1.16%]科技大學(xué)應(yīng)用數(shù)學(xué)系畢業(yè)后，考入了中國社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所，并獲得碩士學(xué)位。李曉平1989年來到深圳，也進入政府部門任職，并于1993年涉足地產(chǎn)行業(yè)。卓越集團成立后，兄弟開始聯(lián)手，李曉平任卓越集團總裁。

　　“在政府工作的經(jīng)歷，使李氏兄弟在深圳的人脈很廣，對公司的發(fā)展也起到了很大作用。”深圳一位地產(chǎn)界人士說，“通過協(xié)議、行政劃撥方式圈到大量中心地段的土地，說明李氏兄弟在深圳很有‘能量’。”前述深圳地產(chǎn)界人士評價。

　　李氏兄弟不僅擅長拿地，而且有很好的人脈。2005年11月17日，卓越時代廣場封頂時，李氏兄弟請來了博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖來到現(xiàn)場并致辭。2天后，博鰲亞洲論壇理事會主席、菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯也受邀到卓越時代廣場參觀。“這兩件事經(jīng)媒體報道后，時代廣場名聲大振，成為深圳地產(chǎn)界的經(jīng)典營銷案例。”前述業(yè)內(nèi)人士說。

陳華：包工頭晉升福布斯富豪

　　最新傳聞，今年43歲的深圳京基地產(chǎn)的董事長陳華已經(jīng)“離開深圳，出走海外”。傳聞的核心是因為他與一高官走得太近。也因為如此，他可以采用舊城改造與無貸款開發(fā)相結(jié)合的獨特開發(fā)模式。這也使得他能夠從一個出身貧寒的包工頭，一躍成為福布斯富豪。

　　深圳地產(chǎn)界人士稱，玩轉(zhuǎn)這種模式，不僅需要有和地方政府議價的能力，還需要有深厚的政治背景。

　　無貸款開發(fā)模式

　　6月12日，位于深南大道中建大廈的京基地產(chǎn)，該公司品牌部經(jīng)理熊偉向時代周報記者解釋，董事長陳華前兩天還在公司開會，公司一切正常，并且剛剛?cè)蚊斯疽慌赂邔樱?ldquo;陳總簽署的任命書就貼在前臺的，你可以去看。”

　　在京基前臺看到，的確有一排陳華簽名的文件貼在宣傳欄，日期是6月2號。時代周報記者隨后撥打陳華的手機，傳來“暫停使用”的提示。

　　京基地產(chǎn)看起來一切運轉(zhuǎn)正常。該公司內(nèi)部人士告訴時代周報，2006年廣受關(guān)注的京基金融中心拆遷釘子戶事件已經(jīng)在出價1000多萬的情況下得到圓滿解決，目前京基地產(chǎn)各個項目開工進展順利。

　　深圳大劇院東北側(cè)，由京基地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的京基金融中心項目現(xiàn)場正在施工，目前已經(jīng)豎起了一棟主樓。不過，時代周報記者看到，樓體廣告上提示的項目開發(fā)商是“深圳蔡屋圍股份開發(fā)公司”，而并非京基地產(chǎn)。

　　根據(jù)可供查詢的資料，2005年，深圳市政府著手對蔡屋圍金融中心進行改造。將蔡屋圍定位為深圳乃至珠江三角洲的金融中心，京基集團承擔了整個蔡屋圍金融中心的改造及建設(shè)工作，京基地產(chǎn)原計劃為蔡屋圍投入40億元，分4年開發(fā)完畢，每年投入10億元人民幣。

　　2007年正式啟動后。截至目前，該項目已累計完成投資4.8億元，只是京基原計劃投資金額的1/10。2008年，房地產(chǎn)市場的低迷，讓京基放緩了蔡屋圍的開發(fā)速度。

　　除此之外，京基集團在建的項目主要是持續(xù)開發(fā)了多年的老項目，比如京基地產(chǎn)的得意之作御景東方商鋪、東堤園·傳邸、山海家園等。此外，京基集團還擁有北京王府井[27.22 -2.99%]舊城改造、天津住宅項目等這幾個龐大體量項目。

　　一個廣為流傳的說法是，從1994年京基集團成立后，公司就一致保持著“無貸款開發(fā)”的記錄。這在借貸成風(fēng)、負債率普遍偏高的房地產(chǎn)業(yè)來說，是相當難得的事情。

　　據(jù)說天性謹慎的陳華對于業(yè)務(wù)擴張并不熱衷，對向外融資以及合作等方式都持保留態(tài)度。知情人士透露其前任財務(wù)總監(jiān)曾多次鼓勵陳華，拿京基地產(chǎn)去上市，但都被其否決。根據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士的介紹，只有當項目的利潤達到50%-60%的時候，陳華才會做。

　　富豪身家40億

　　陳華另一個獨特的開發(fā)模式就是喜歡參與舊城改造項目。

　　接近京基地產(chǎn)的人士告訴時代周報記者，陳華是靠舊城改造起家的，舊城改造一直以來是京基的優(yōu)勢，即便如此，京基依然能夠保證項目的利潤，這來自于陳華對政府有很強的議價能力，他能夠努力地提高容積率來抵消補償原住民所消耗的成本。

　　因而京基靠高容積率提高利潤的模式，曾先后在深圳開發(fā)了十多個樓盤。也正因為如此，出生在地處粵西邊陲湛江一個貧窮落后、偏僻漁村的陳華，財富能夠聲速積累。

　　1984年，陳華因為家里實在沒錢供給讀書，高中還沒有畢業(yè)便忍痛離開了學(xué)校，來到深圳做建筑工人。

　　靠做建筑積累了點錢，陳華走上了房地產(chǎn)開發(fā)的道路。2004年，陳華一躍躋身中國福布斯中國富豪榜。2008年，京基集團的總資產(chǎn)達40億元、年銷售收入過20億元。

　　與此相契合的是，陳華一方面邀請國際政要商業(yè)運作提升京基及自身的影響力，他曾出資200萬美元邀請美國前總統(tǒng)克林頓、英國前首相梅杰、菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯等政要前來為其營銷造勢；另一方面，京基與一些有背景的房地產(chǎn)企業(yè)交往甚厚。時代周報記者6月12日在京基地產(chǎn)公司的會議室看到，掛滿了陳華和國家領(lǐng)導(dǎo)人的諸多合影。