專(zhuān)家談下半年房?jī)r(jià)漲跌 銷(xiāo)控暗推房?jī)r(jià)上漲

春節(jié)后，樓市銷(xiāo)售可以用一個(gè)字形容——“熱”，而房?jī)r(jià)則是另一個(gè)字——“漲”。去年冷到極點(diǎn)的樓市突然翻了臉，為什么？下半年房?jī)r(jià)漲還是跌？聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家們?cè)趺捶治觥?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍:

　　房?jī)r(jià)上漲有因

　　其一：熱銷(xiāo)項(xiàng)目多次提價(jià)，引發(fā)部分樓盤(pán)跟風(fēng)漲價(jià)，導(dǎo)致了整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)的不斷上升。部分開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)，一方面是存在著盲目樂(lè)觀(guān)的心理，他們也想趁樓市回暖之機(jī)火爆一把，另外一方面是一季度以來(lái)政府的信貸政策較為寬松，大大地緩解了資金壓力，開(kāi)發(fā)商不再急于銷(xiāo)售產(chǎn)品緩解資金困境，所以敢于提價(jià)銷(xiāo)售?！　∑涠和顿Y性購(gòu)房重回樓市。房?jī)r(jià)的不斷上漲，除了開(kāi)發(fā)商主觀(guān)提價(jià)因素外，與投資性購(gòu)房消費(fèi)重進(jìn)樓市也有很大的關(guān)系。在金融危機(jī)的背景下，世界經(jīng)濟(jì)面臨著較大的通脹風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)成為許多投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的首選，加之限外令解禁的寬松政策，大量的投資性置業(yè)重新涌進(jìn)了京城樓市，進(jìn)一步助推了房?jī)r(jià)的回升。

　　中國(guó)社科院研究員曹建海：

　　寬松信貸助推房?jī)r(jià)

　　目前中國(guó)房?jī)r(jià)還在上漲，跟信貸政策有關(guān)，目前的需求更多是一些公司和投資者擔(dān)心通貨膨脹而進(jìn)入到房市。中國(guó)的房市目前并不真實(shí)，相當(dāng)比例的銷(xiāo)售量是通過(guò)自買(mǎi)自賣(mài)而產(chǎn)生的，有虛假的成分。

　　我認(rèn)為中國(guó)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有50%是不真實(shí)的，貸款里面有20%是虛假貸款，中國(guó)的房?jī)r(jià)回落調(diào)整周期會(huì)延緩，投放貨幣可能會(huì)導(dǎo)致惡性的通貨膨脹。

　　不能在房地產(chǎn)領(lǐng)域通過(guò)信貸投放支持高房?jī)r(jià)，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)化的調(diào)整，讓房?jī)r(jià)落下來(lái)，讓兩億農(nóng)民工能夠在城市買(mǎi)房留下來(lái)，如此，中國(guó)的消費(fèi)會(huì)得到突破，中國(guó)的增長(zhǎng)就會(huì)找到出路。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹：

　　開(kāi)發(fā)商提價(jià)需謹(jǐn)慎

　　因需求集中爆發(fā)促成的高成交使得眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)樓市后期走勢(shì)持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目提價(jià)銷(xiāo)售，一些項(xiàng)目的價(jià)格甚至超過(guò)2007年歷史最高點(diǎn)。而經(jīng)過(guò)2007年的暴漲、2008年的冷市，購(gòu)房者已開(kāi)始理性對(duì)待房?jī)r(jià)上漲，已無(wú)2007年那年對(duì)格價(jià)上漲而恐慌性追漲購(gòu)房。市場(chǎng)成交量從5月份開(kāi)始出現(xiàn)下滑，說(shuō)明在2008年積壓下來(lái)的剛性需求釋放已接近尾聲，市場(chǎng)需求的追漲能力明顯不足。樓市價(jià)漲量跌的現(xiàn)象比較明顯。開(kāi)發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)間內(nèi)提升房?jī)r(jià)需要謹(jǐn)慎考慮。否則只會(huì)破壞目前樓市來(lái)之不易的回暖。雖然說(shuō)價(jià)格的上漲可能提高開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，但也會(huì)造成市場(chǎng)成交的停滯。

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉：

　　二手房業(yè)主應(yīng)理性定價(jià)

　　隨著新房?jī)r(jià)格的持續(xù)高漲，隨著高價(jià)搶地和新“地王”的誕生，二手房業(yè)主的掛牌報(bào)價(jià)也節(jié)節(jié)攀高。近期，CBD、望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)高于一手房的情況。但目前的市場(chǎng)支撐不了比08年更高的成交價(jià)格，業(yè)主盲目漲價(jià)將喪失賣(mài)房最佳機(jī)會(huì)。

　　因?yàn)槟壳暗亩址抠?gòu)房者絕大多數(shù)是用于自住的，任何購(gòu)房者都不會(huì)在同類(lèi)房里選擇最貴的那套。

　　第二，6月份開(kāi)始，北京市政府加大了土地供應(yīng)量，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金比例從35%下調(diào)至20%，這意味著未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量將擴(kuò)大，對(duì)房?jī)r(jià)將起到平抑作用。

　　第三，目前整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，購(gòu)房人的收入預(yù)期也不穩(wěn)定和樂(lè)觀(guān)，在這種情況下選擇大幅漲價(jià)是一種不理智的行為。

　　北京某房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬：

　　下半年房?jī)r(jià)高位盤(pán)整

　　下半年房?jī)r(jià)將會(huì)維持現(xiàn)狀，高位盤(pán)整，原因有二：

　　第一，目前的房?jī)r(jià)上漲缺乏動(dòng)力和環(huán)境?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了2007年最高峰，2007年的房?jī)r(jià)是不正常的，所以政府才會(huì)出手調(diào)整。如果價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，政府必然會(huì)采取措施。而且，成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，繼續(xù)漲價(jià)動(dòng)力不足。

　　第二，年內(nèi)房?jī)r(jià)很難下降。房?jī)r(jià)要下降，政府是主要?jiǎng)恿?，市?chǎng)剛剛好轉(zhuǎn)三個(gè)月，加上年內(nèi)保八的任務(wù)，政府出手打壓房?jī)r(jià)的可能不大。加上通脹預(yù)期，“剛需”雖然在退場(chǎng)，但投資性需求在進(jìn)場(chǎng)，再加上寬松的信貸政策，所以，房?jī)r(jià)也很難降下來(lái)。

　　但是，從世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況看，經(jīng)濟(jì)很難短期重振，國(guó)人的實(shí)際收入其實(shí)是在減少，因此，目前的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)者的承受水平，調(diào)整勢(shì)在必行。這種調(diào)整很可能出現(xiàn)在今年年底或明年年初。

　　本報(bào)記者 趙麗萍 魯歡

　　銷(xiāo)控暗推房?jī)r(jià)上漲

　　今年的樓市可謂“亂花漸欲迷人眼”，一方面權(quán)威部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示北京市存量面積足夠消化兩三年，另一方面市場(chǎng)上房源難求，不少項(xiàng)目樓盤(pán)一經(jīng)推出就很快銷(xiāo)售一空，房?jī)r(jià)更是順?biāo)浦?，越漲越高。究竟是供大于求還是供不應(yīng)求？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)供應(yīng)的確受到去年土地交易和開(kāi)工面積減少的影響，但“供不應(yīng)求”現(xiàn)象的形成中，再現(xiàn)市場(chǎng)的精細(xì)化到單元、樓層的“銷(xiāo)控”功不可沒(méi)。

　　精細(xì)到單元的銷(xiāo)控

　　從4月份開(kāi)始，胡小姐欲在東五環(huán)外買(mǎi)一套兩居室的住宅，但幾經(jīng)銷(xiāo)售人員的“折騰”后，胡小姐覺(jué)得有些蹊蹺了，“通知我要開(kāi)盤(pán)了，趕快過(guò)去，房源有限，但想買(mǎi)的人很多，越早去越好，等我趕過(guò)去就發(fā)現(xiàn)看的人的確不少，但是他們所謂的開(kāi)盤(pán)就推出來(lái)一棟樓兩棟樓，幾十套房子而已。不提前找人、排隊(duì)，就很難買(mǎi)到。這次不買(mǎi)，下次開(kāi)盤(pán)價(jià)格馬上就漲了”，她問(wèn)記者，“不是說(shuō)有大量的存量房嗎？為什么房源卻顯得這么緊俏？”

　　胡小姐遇到的情況并非個(gè)案，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，從4月份以來(lái)，市場(chǎng)上超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)都是以一棟樓的方式推出的，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)按單元或樓層開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象。東南五環(huán)外某大盤(pán)項(xiàng)目，同一棟樓里不到70套房子，卻在四五月份按單元號(hào)，分了兩次開(kāi)盤(pán)。無(wú)獨(dú)有偶，西大望路附近一個(gè)項(xiàng)目也將同一棟樓按單元號(hào)分批開(kāi)盤(pán)。據(jù)該項(xiàng)目介紹，該棟樓為項(xiàng)目的位置最好景觀(guān)最好的樓王。通州某項(xiàng)目十幾棟樓已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房階段，但依然一次僅推出兩三棟樓，而且開(kāi)盤(pán)期一拖再拖，客戶(hù)量越積越多。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，這就是業(yè)內(nèi)說(shuō)的“銷(xiāo)控”，其實(shí)就是為了多賣(mài)錢(qián)，“多批次少量開(kāi)盤(pán)，可以造成房源緊張的假象，加劇購(gòu)房者的恐慌心理，然后順理成章地漲價(jià)”。

　　過(guò)半項(xiàng)目按棟銷(xiāo)售

　　從去年銷(xiāo)售轉(zhuǎn)差以來(lái)，因?yàn)椴恢朗袌?chǎng)接受程度，很多項(xiàng)目不得不采取小批量開(kāi)盤(pán)的方式，以找到合適的市場(chǎng)價(jià)格，但春節(jié)后市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，開(kāi)發(fā)商迅速回收大批資金后，部分項(xiàng)目卻開(kāi)始有意識(shí)地通過(guò)減少推盤(pán)速度，降低開(kāi)盤(pán)規(guī)模，以控制銷(xiāo)售速度，為提價(jià)營(yíng)造氛圍。而且，隨著市場(chǎng)的不斷升溫，有意識(shí)進(jìn)行精細(xì)化銷(xiāo)控的項(xiàng)目越來(lái)越多。

　　據(jù)四五月份在售的65個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，按棟銷(xiāo)售的項(xiàng)目多達(dá)38個(gè)，還有三個(gè)項(xiàng)目按單元或按樓層銷(xiāo)售。其中，近20個(gè)項(xiàng)目每次推出的套數(shù)不足百套。

　　無(wú)論從各類(lèi)媒體還是開(kāi)發(fā)商處，記者聽(tīng)到的都是房子供不應(yīng)求，一開(kāi)盤(pán)即售空，購(gòu)房者連夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象再現(xiàn)樓市……據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士反映，最近兩個(gè)月接到的各種輾轉(zhuǎn)而來(lái)的托付日漸增多，不是為了尋找折扣，而是為了能在開(kāi)發(fā)商放出的有限的房源中搶到一套。

　　6月3日，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市現(xiàn)房住宅空置面積487.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%”，并表示，“按2008年現(xiàn)房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化。”

　　在官方數(shù)據(jù)“供大于求”和市場(chǎng)反饋“供小于求”的矛盾中，北京的房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，大部分區(qū)域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。

　　銷(xiāo)控推高房?jī)r(jià)

　　業(yè)內(nèi)人士指出，銷(xiāo)控對(duì)引發(fā)恐慌心理、推高房?jī)r(jià)影響甚大。

　　“銷(xiāo)控”，即銷(xiāo)售控制，它通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售速度或成交數(shù)量的嚴(yán)格控制，使銷(xiāo)售達(dá)到均衡狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。這是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售中最核心的機(jī)密之一，也是開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱(chēng)，主動(dòng)控制市場(chǎng)的最大法寶。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，根據(jù)北京市現(xiàn)行規(guī)定，項(xiàng)目在取得預(yù)售證時(shí)需要明確注明在何時(shí)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格是多少。但記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目并沒(méi)有按照銷(xiāo)售證的信息進(jìn)行開(kāi)盤(pán)。

　　通州北苑地區(qū)的天時(shí)名苑項(xiàng)目，在5月2日取得12棟樓的銷(xiāo)售許可證，并注明將在5月5日開(kāi)盤(pán)，擬售均價(jià)為9000元/平方米。但實(shí)際上，6月初記者以購(gòu)房人身份采訪(fǎng)時(shí)，該項(xiàng)目仍然未開(kāi)盤(pán)。據(jù)銷(xiāo)售人員說(shuō)，可能6月底開(kāi)盤(pán)，而且僅推出三棟樓，并告訴記者盡快下手，現(xiàn)在看房的人非常多，這期不買(mǎi)下期價(jià)格還會(huì)漲。

　　大望路地區(qū)的首城國(guó)際，總體量將近60萬(wàn)平方米，但從去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，6棟樓分了6次開(kāi)盤(pán)，而客戶(hù)累計(jì)已經(jīng)高達(dá)8000余人，價(jià)格更是從開(kāi)盤(pán)的10800元/平方米飆升到現(xiàn)在的14800元/平方米。

　　監(jiān)管力度不足

　　一位銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者：“銷(xiāo)控就是一場(chǎng)心理戰(zhàn)，購(gòu)房者被身后眾多的同類(lèi)包圍著，看到有限的房源時(shí)，多半會(huì)失去理智，產(chǎn)生‘搶一套是一套’的心理。”

　　增彬告訴記者：“銷(xiāo)控就是通過(guò)信息不對(duì)稱(chēng)，控制房源銷(xiāo)售，這與當(dāng)前政府的精神是背離的，但對(duì)商人而言，攫取利益最大化并沒(méi)有錯(cuò)，因此要控制銷(xiāo)控的泛濫，只能期待政府出手。”

　　幾年前，北京市場(chǎng)細(xì)致到單元、樓層的銷(xiāo)控項(xiàng)目比比皆是，為了限制“銷(xiāo)控”對(duì)市場(chǎng)的控制，北京市相關(guān)部門(mén)在2005年推出北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)、2006年出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》，以增加市場(chǎng)信息透明度，限制開(kāi)發(fā)商囤房，規(guī)定開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證或銷(xiāo)售證后必須如實(shí)推向市場(chǎng)，否則將予以懲罰。但實(shí)際執(zhí)行中，卻大打折扣。

　　胡小姐對(duì)這一局面提出了質(zhì)疑：“房子賣(mài)不好，政府很快就出手救市，但現(xiàn)在緩過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商們有恃無(wú)恐地控制房源抬高房?jī)r(jià)，為什么不見(jiàn)人來(lái)管？”

　　面對(duì)再次失控的房?jī)r(jià)，胡小姐暫停了購(gòu)房計(jì)劃。

　　每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都想攫取最大利潤(rùn)，但越來(lái)越理智的購(gòu)房者并不會(huì)繼續(xù)配合開(kāi)發(fā)商們的如意算盤(pán)。當(dāng)胡小姐成為市場(chǎng)的主流時(shí)，2008年的寒冬將會(huì)再次出現(xiàn)，面對(duì)連促銷(xiāo)都撬不動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)力，任何銷(xiāo)控都無(wú)濟(jì)于事。

　　楊紅旭告訴記者，通過(guò)銷(xiāo)售技巧，確實(shí)有助于提高銷(xiāo)售速度，并獲得較好的利潤(rùn)率，因此必然會(huì)推高房?jī)r(jià)。尤其是在市場(chǎng)上升期，容易制造恐慌氣氛。但楊紅旭指出：“銷(xiāo)控不能對(duì)抗大勢(shì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只能錦上添花，難以雪中送炭。如果市場(chǎng)降溫，則作用不大了。”