專家稱房價暴漲說法依據(jù)不足 通脹預(yù)測未必成真

隨著高價搶地和新“地王”的誕生以及新房售價的持續(xù)高漲，二手房的掛牌報價也節(jié)節(jié)攀高。

　　有人預(yù)言下半年房價會出現(xiàn)暴漲，但業(yè)內(nèi)人士認為，房價暴漲沒有根據(jù)。

　　4月以來，隨著成交量的持續(xù)放大，房價開始試探性上漲，并于5月加快了上漲力度。北京5月新開盤項目整體均價上漲超過13％，而上海、深圳等城市的漲幅更高。

　　二手房市場，從“我愛我家”掌握的數(shù)據(jù)看，目前北京部分區(qū)域的某些樓盤的二手房掛牌房價已經(jīng)超過了2008年最高的成交價。據(jù)“21世紀不動產(chǎn)”的監(jiān)測，北京5月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)回落至19738套，交易量環(huán)比下降8．3％，但成交價格環(huán)比4月上漲3．2％；上海5月二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅下降約6．5％，成交價格整體顯示為穩(wěn)中微升。

　　5月以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的另一個重要現(xiàn)象，是土地成交量的快速放大。有的城市土地成交額是去年同期的數(shù)倍，個別城市單月土地成交額甚至超過去年全年。由于2008年土地市場慘淡，壓抑了一年多的開發(fā)商為了保持開發(fā)的連續(xù)性，今年二季度起在增加土地儲備。如萬科在5月份增加了6個項目，凈占地面積達到65．58萬平方米，建筑面積共計188．34萬平方米。

　　盡管房價并不是由地價決定的，但土地放量給房價帶來不可忽視的影響。尤其是高地價和所謂“地王”的出現(xiàn)，一直都是抬升區(qū)域房價的重要推手。如富力地產(chǎn)取得北京廣渠路10號地后的幾天內(nèi)，廣渠路沿線二手房價格就直線上升。據(jù)“21世紀不動產(chǎn)”介紹，有的富力城二手房業(yè)主一周內(nèi)報價增加了1000元。

　　人們認為房價會上漲的另一個因素是通脹預(yù)期。據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，5月人民幣各項貸款新增6645億元，同比多增3460億元。寬松的流動性，被認為是推動近期資產(chǎn)價格上漲的主要力量，并引起了對明年通脹預(yù)期的廣泛擔(dān)憂。

　　但“21世紀不動產(chǎn)”高級分析師孟奇分析，從現(xiàn)在來看，認為房價下半年起將出現(xiàn)暴漲的說法，仍缺乏充足的根據(jù)。高地價確實會推動周邊區(qū)域新房和二手房的上漲，但這種效應(yīng)只是暫時的，而且城區(qū)內(nèi)可出讓的土地非常稀少，拉高房價的作用是有限的。寬松的貨幣政策不可避免的帶來了高流動性，但一季度后，信貸增量是逐步遞減的，下半年很難保持此前的信貸增速。而通脹預(yù)期僅僅是人們的一種預(yù)期，寬松的流動性是否一定會形成2010年的高通脹，尚難斷定。如2008年初不少經(jīng)濟學(xué)家認為當年會出現(xiàn)高通脹的預(yù)測也并未成真。因此，孟奇提醒投資者無須恐懼，盲目追漲，相反，要警惕資產(chǎn)價格的泡沫。

　　判斷房價增長要看供需關(guān)系。當前樓市的供應(yīng)量對房價的影響最值得注意。

　　從商品房供應(yīng)看，北京10萬套保障性住房將于下半年陸續(xù)供應(yīng)市場，必然從整體上攤薄平均房價，孟奇認為，從統(tǒng)計數(shù)字來看，隨著這批保障房的成交，某個時段內(nèi)平均房價甚至有可能體現(xiàn)為“下降”。保障房尤其是限價房對購買人群有一定分流，它會對那些與限價房價位相近的中低端普通商品價格形成短時壓力。

　　二手房方面，因國家政策“解套”了一部分投資性二手房源，房源是有保障的。根據(jù)國家規(guī)定，從今年1月起，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。2006年下半年起，大批投資需求涌入樓市，并成為后期推動房價上漲的重要力量，不少一線城市投資需求占購房總量的三四成。2007年后投資需求達到高峰。從2007年1月至2009年1月，剛好兩年，也就是說，國家減免營業(yè)稅的政策，恰恰是給這批投資需求“解套”。這也正是為什么許多城市今年一季度后二手房成交量突然大幅攀升的原因。

　　孟奇分析，由于投資性需求基本貫穿了2007年全年，而國家規(guī)定的營業(yè)稅減免政策是暫定一年，所以，作為投資而購房的一批房源將在2009年先后釋放出來。從房源來看，這批投資性住房基本以新房、次新房為主，品質(zhì)、設(shè)計、環(huán)境與過去的老房子截然不同，完全值得首次置業(yè)者選擇。同時，由于房源較為充足，二手房源不足而導(dǎo)致價格大幅上漲的因素不存在，2009年二手房成交量將保持在較高位