地產(chǎn)中介 又殺回來啦

近來樓市像入夏的溫度一樣，悄然回暖。租賃市場成交量大增，二手房價普遍上漲。近兩個月的高成交價，讓一線經(jīng)紀(jì)人們似乎看到了曙光。根據(jù)陽光家園的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，5月份廣州的一手住宅簽約量再創(chuàng)新高，成交套數(shù)達(dá)到13000多套。二手中介的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份全市二手住宅成交均價為7973元/平方米，這一價格不僅是樓市進(jìn)入調(diào)整期以來的最高均價，也比2007年10月份樓市在高峰期創(chuàng)下的歷史最高紀(jì)錄7536元/平方米高出了一截。

　　無論是買家還是賣家，在這樣的數(shù)據(jù)面前，無不“望洋興嘆”。去年，由美國次按引起的金融危機(jī)席卷房地產(chǎn)界，業(yè)界哀聲一片，半年似乎還不夠時間讓遭受重創(chuàng)的市場恢復(fù)元?dú)猓^的陰霾還未散去，但數(shù)據(jù)已開始顯示“量價齊升”了。

　　其實早有先知先覺的人們看到了二手房市場在5、6月份必將興旺。市民不難發(fā)現(xiàn)在2008年初悄然從家門口撤退的房地產(chǎn)中介又悄悄回來了，或者家附近的中介開得越來越多了。“我輕輕地來了，就像當(dāng)年悄悄地走”，這是房地產(chǎn)“經(jīng)紀(jì)人”最貼切的寫照。

　　樓市真的回暖了么？又一輪“狂飆運(yùn)動”即將到來了嗎？據(jù)相關(guān)報道，各家銀行的房地產(chǎn)開發(fā)商賬戶從3月份資金就開始涌入，且不停上漲，“經(jīng)紀(jì)人”不斷告訴買家，房子只會更貴，還會再升值。

　　而冷靜、理性者，會看到房價逐漸走高背后的隱憂，這一輪“猛漲”頂多算是半年前被壓抑的自住需求瞬時釋放，一旦釋放完，樓價很可能將回復(fù)理性。

　　自住購房反彈帶動回暖 炒家入市推高房價

　　都說房價漲了，但為什么漲，是什么人促使房價上漲，對許多人而言如今還看不清。記者連日來走訪了多家房地產(chǎn)中介，看到如今街頭的中介機(jī)構(gòu)的確又開始冒頭了，但這是否標(biāo)志著未來半年廣州的房價將躥上新高？業(yè)界的資深專家從不同角度分析了近來房價上漲的原因及他們對未來的預(yù)測。

　　新中介紛紛冒頭

　　進(jìn)入六月，股票形勢一路走高，在渤海證券工作的李小姐準(zhǔn)備在公司附近租房?？墒前雮€月過去了，還是沒有找到滿意的房子。

　　“房價漲了，租價水漲船高”

　　今年春節(jié)剛過，李小姐就向天河與海珠的幾家房屋中介了解，當(dāng)時一家四五人的中介，一周的租房成交量不到10宗，而房屋買賣更是無人問津。中介公司門前冷落。6月上旬，李小姐到園藝場附近翠馨華庭樓的一家中介，要求租一套一室一廳或者兩室一廳的房子。工作人員告訴她說，一室一廳的房子異常緊缺，大概已經(jīng)一個禮拜沒有房源了。一室一廳的房子租金會比兩室一廳的少兩三百元。李小姐的工作單位在天河南，她找了多達(dá)五六家中介，均沒有一室一廳。她又找到客村附近，廣州大橋旁的新鴻花園和大江苑租金都是2000元以上，一室一廳的均在1500元以上。而據(jù)中介說，今年二三月份，1000元也能租到。連續(xù)奔波了半個月，李小姐精疲力盡，毫無收獲。合富置業(yè)一名物業(yè)顧問對李小姐說：“房價漲了，租價也水漲船高。”

　　中介競相開新店

　　李小姐和男朋友于是打算在園藝場附近的逸景翠園買套二手房。這里的中介最近生意出奇地好。置業(yè)顧問小周介紹說，現(xiàn)在的二手房價比起兩個月前，每平方漲了幾百元。今年三四月時，這個小區(qū)的二手房每平方9000多元出售，現(xiàn)在已上萬了，且有價無市。上周，這家中介一共賣出三套房子，現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源了。珠江新城的二手樓盤高達(dá)15000/平方米，“逸景翠園距離珠江新城能有多遠(yuǎn)？你現(xiàn)在趕快買，絕對有得賺！”

　　李小姐了解到的各樓盤中，漲價是大勢所趨，而漲價最快的要算員村山頂?shù)?ldquo;天一莊”。記者在員村山頂?shù)?ldquo;天正物業(yè)”遇到前來打探房產(chǎn)消息的李老伯，70多歲退休在家的李老伯將炒房作為生活興趣，常泡在房產(chǎn)中介里。說起近期周邊房產(chǎn)價格，李老伯說起附近的“天一莊”，二手房漲到了14000元/平方米。

　　天河棠石路附近的地產(chǎn)中介近來也越開越多，這些中介公司規(guī)模不一，從連鎖公司到小型中介一應(yīng)俱全。既有開了5、6年的，也有近一兩個月才開業(yè)的新店，今年五月一日之后突然開了兩三家新中介，一條幾百米的小路上竟集中了七八家中介之多，各中介公司均表示目前該地段的二手樓房價穩(wěn)中有升，而且無論是銷售還是租賃市場都比較活躍，近來找房和租房子的人比以前多了。

　　“家庭主婦可隨時來上班”

　　明訊置業(yè)是一家位于環(huán)市東的中介行，總經(jīng)理何明勛直言“周圍冒出了許多新開的小中介，有一些原來完全不是這一行的，這次小中介集體復(fù)蘇的來源是自住買家多了。”

　　大中介也在擴(kuò)充自己的勢力范圍。滿堂紅地產(chǎn)市場部主任沈瑞培向記者介紹，滿堂紅地產(chǎn)從春節(jié)開始雖然并沒有開多多少分店，但“經(jīng)紀(jì)人”數(shù)量增長了不少。“生意好了，人手不足就增加人手，不過因為店面的布局已經(jīng)足夠，而且開店成本高，所以暫時沒有大量開店的打算”，他說。

　　生意好到什么程度？看經(jīng)紀(jì)人就知道了。在天河五山從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的莫小姐感嘆這一行的“好進(jìn)”。她說：“四年前我入行時，如果手上沒有固定的投資客、熟客，做房地產(chǎn)中介基本上就是看天吃飯。必須得積累到一定的投資客才有好日子過。”但是現(xiàn)在的情況完全不同了，只要想入行做房地產(chǎn)中介，“家庭主婦可以隨時來上班”，而且“收入還不低”。

　　這群“收入也不低”的“經(jīng)紀(jì)人”現(xiàn)在正在“反客為主”。剛剛在海珠區(qū)園藝場某樓盤買了房子的文女士，明顯感覺到了“經(jīng)紀(jì)人”態(tài)度的轉(zhuǎn)變。“過去這些中介會很努力向我們推銷，承諾可以合理避稅，不用我們說他們就主動介紹事成之后才收中介費(fèi)”。但是現(xiàn)在不同了，用文女士的話來說，“過去我們是客人，現(xiàn)在他們是客人”，文女士剛成交的這套房子，竟然要先交足中介費(fèi)，還要通過中介介紹的按揭公司做按揭，中介才愿意幫她合理避稅。

二手房成交價量齊升

　　珠江恒昌地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何浩成對現(xiàn)在二手中介的洶涌并不感到意外。二手樓從今年3、4月份開始已經(jīng)顯示出了反彈的趨勢。隨著近期廣州樓市回暖，廣州在二手房的房價和成交量上也有一定幅度的上漲。滿堂紅市場部經(jīng)理周鋒告訴記者，和春節(jié)期間相比，目前廣州的二手房價上漲了15%~16%，成交量也增加了四成左右。據(jù)周鋒透露，目前隨著廣州房產(chǎn)市場存量減少，無論一手還是二手市場都會逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場也逐漸活躍。目前滿堂紅在廣州分店有150家左右，近來咨詢和成交的顧客都在增加。

　　據(jù)市房管局“陽光家緣”網(wǎng)站統(tǒng)計：“2009年5月，廣州市房屋租賃合同登記備案112521件，登記備案面積424.66萬平方米，合同首月月租金9270.35萬元。住宅房一月均價僅為8014元，而5月份已經(jīng)達(dá)到了8386元，每平方上漲372元。別墅一月的均價僅為5591元，而五月已達(dá)9202元，每平方漲了將近4000元。5月批準(zhǔn)預(yù)售住宅8953套、98.38萬平方米，成交為77.43萬平方米。

　　剛性需求帶動合理反彈

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉(肖文曉博客)稱近期樓市這種快速上漲“超乎意料”。不過他覺得也是有跡可循的。這個“跡”就是在“看不清”的態(tài)度下壓抑了半年多的剛性需求。他說：“去年11月以后，成交量就淡得很厲害了，由于對金融風(fēng)暴的前景不夠明朗，很多需要自住的買家都在持幣觀望等待。”

　　“觀望、等待”的買家其實心中壓不住著急。羅先生去年11月從股市、基金抽出資本后，一直在看情況準(zhǔn)備買房自住。但總覺得樓價還會再跌，所以一直觀望，到了4月份，眼看樓價馬上又要升，于是立即入市。

　　像羅先生這樣的自住客有不少。肖文曉稱為“來勢洶洶”的剛性需求。中介們在2、3月份對這些零零星星急著買樓的客人還不太“在乎”，甚至沒反應(yīng)過來，但一到4月，中介都明白過來了，大量“反價”從4月份開始成為常態(tài)。

　　炒家推高房價

　　由自住買家短時間內(nèi)釋放壓抑甚久的購買意欲帶動樓市“漲了起來”，而炒家更是近來房價快速上漲的推動力。珠江恒昌地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何浩成說，銀行政策從去年底就開始松動了，最明顯的變化是今年3、4月份放貸量大大超出預(yù)期。原來不允許外資投資樓市的嚴(yán)厲政策也開始放松。尤其是對炒家影響最大的“二次房貸”(第二套房不能享受優(yōu)惠利率)的政策實際在去年底開始基本放松。這一切都起到了鼓勵炒家入市的作用。

　　梁女士就是這批新近入市的炒家之一。她在去年股票低迷時抽出了資金，但當(dāng)時沒有打算入市，“主要是回報周期太長”。在炒慣股市、基金的炒家看來，炒樓并非上策。今年三月，她把資本全部投入了風(fēng)險較大的期貨市場。但3、4月份虧本甚多，5月小賺了一筆。六月初，她一下子就在海珠區(qū)買了三套房，“最大的原因就是可辦理按揭，用銀行的錢來賺錢”。

　　“大病之后不宜冒進(jìn)”

　　“其實6月份的樓市價格相對5月已回落了一點”，何浩成以一位資深地產(chǎn)人的角度認(rèn)為沒有剛性需求支撐，這輪上漲不會持續(xù)很久，“大病之后不宜冒進(jìn)”。滿堂紅研究部高級主任肖文曉的觀點和他不謀而合，他指出，樓價的快速上漲也在挫傷剛性需求的購買力。如果缺乏剛性需求支撐，市場在一段時間內(nèi)可能因投資等需求的出現(xiàn)而成交火爆，但這是難以持久的。

　　銀行界人士也有類似觀點，民生銀行廣州地產(chǎn)金融事業(yè)部一位人士直言，近來房價是“沖得比較急”，前段時間看到廣州拍出“地王“提升了對樓市的信心，但這個信心已經(jīng)被充分“放大”了。“最近國家又在研究物業(yè)稅、房價成本等話題，其實都是一些政策信息，提醒房價不能再猛漲了，國家調(diào)控政策說不準(zhǔn)什么時候又出臺。”

　　房價上漲分析

　　知名地產(chǎn)專家韓世同(韓世同博客)認(rèn)為，目前廣州樓市上漲，是多方原因造成的：首先是政府政策扶持，進(jìn)入2009年以來，政府新增了許多扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策。首先是交易契稅的降低，90平方米以下的可達(dá)1%，其次是二手房營業(yè)稅的減免，另外是房屋按揭利率的降低。“09年在銀行按揭買房，利率可以打7折，這也是導(dǎo)致很多中介公司出現(xiàn)買家排隊看房的一個原因。”其次是股票市場的回暖。受近來股票市場回暖的影響，很多市民手上集中了一定的資金。但他們會擔(dān)心通脹貶值、房價持續(xù)上漲，因此很多人都想把手頭上的資金投到房地產(chǎn)市場中。再次是開發(fā)商的促銷手段，在多個樓盤共同競爭的形勢下，很多商家開出了各種優(yōu)惠手段進(jìn)行促銷，如買房送管理費(fèi)、送車位等。這些優(yōu)惠條件一定程度上增加了樓房的交易量。另外，大量國際資產(chǎn)的涌入，希望在中國市場分一杯羹，也推動了房價上漲。