房價超2007年歷史最高水平 專家業(yè)界把脈走勢

中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容：

　　下半年房價肯定下調(diào)

　　【本報訊】今年以來，部分地區(qū)土地市場火爆和房價反彈勢頭明顯。以北京為例，據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1～5月份，北京市中高檔二手商品房市場持續(xù)回暖，交易價格也逐漸走高，從1月份的13628元／平方米到5月份的14407元／平方米，上漲5．7％。值得注意的是，部分項目價格甚至已經(jīng)超過2007年歷史最高水平。

　　樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對其背景、程度及樓市未來的關(guān)注。近日有消息稱，國家統(tǒng)計局與國土資源部先后赴各地摸底樓市情況，調(diào)查內(nèi)容包括開發(fā)商財務(wù)狀況，開發(fā)費用構(gòu)成，項目地價與房價等。政府部門帶隊調(diào)查摸底樓市情況，這在中國來說是首次。

　　“房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高達(dá)到58．2％之后”，自兩會期間一權(quán)威部門發(fā)布此項調(diào)查以來，房地產(chǎn)業(yè)界就像抓到救命稻草一樣將房價過高歸咎于土地價格的高昂。

　　而來自國土部系統(tǒng)的一份最新報告卻說，近年來全國主要城市同時點地價房價比基本保持在20％～40％之間。而如果考慮到地價增值有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，地價房價比還要降低。

　　“下半年的房價肯定是向下調(diào)整，如今房價過高，老百姓購買力不足，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”易憲容表示。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：

　　通脹預(yù)期引發(fā)房地產(chǎn)投資熱

　　我認(rèn)為，下半年房價將繼續(xù)上漲。其中最重要的原因是目前市場存在著對未來通貨膨脹的預(yù)期。從世界范圍看，許多國家為了救市，都大力增加了貨幣投放力度。在這種情況下，由于實體經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)現(xiàn)實的增長，所以其結(jié)果必然會導(dǎo)致通貨膨脹。而為了規(guī)避通貨膨脹帶來的風(fēng)險，房產(chǎn)就成了最好的保值增值的手段。從目前的市場情況來看，許多投資者都紛紛入市，包括像一些溫州投資客等等，他們把目標(biāo)鎖定在了一些高端樓盤上。在他們的帶動下，許多自住購房者的剛性需求也受到了進(jìn)一步的刺激，跟風(fēng)的情況在市場中逐漸出現(xiàn)。可以這樣說，如果下半年國家不出臺新的調(diào)整政策，延續(xù)執(zhí)行去年針對樓市的“松綁”措施，那么在上述幾種合力的作用下，今年下半年的房價肯定要上漲，我把它稱之為資產(chǎn)性泡沫的通貨膨脹。

　　陳晟也認(rèn)為，目前樓市的支撐力仍然較強(qiáng)。他表示，對于整體經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)市場走出了相對獨立的行情。這一方面是由于外資在中國樓市中所占比重極小，對樓市造成的沖擊不大。而在當(dāng)前貨幣定價的敏感時期，房地產(chǎn)作為保值資產(chǎn)的功能依然突出。另一方面，中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程始終是房地產(chǎn)市場的基調(diào)所在。

　　開發(fā)商

　　上海證大執(zhí)行董事、證大集團(tuán)董事長戴志康：

　　樓市回暖料難持久

　　【本報訊】據(jù)香港文匯報消息，雖然樓市向好似成定局，但在內(nèi)地經(jīng)營地產(chǎn)項目的香港上市公司上海證大執(zhí)行董事、證大集團(tuán)董事長戴志康表示謹(jǐn)慎樂觀，他認(rèn)為政府的救市政策效果顯著，但能維持多久尚難預(yù)料，投資樓市仍需謹(jǐn)慎。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月上海商品房銷售面積1172．69萬平方米，同比增長19．6％；商品房銷售額1331．35億元，同比增長61．9％。但值得注意的是今年前5個月，上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資500．18億元，比去年同期增長－2．7％；其中，住宅開發(fā)投資為277．83億元，比去年同期增長－13．4％，均為負(fù)增長。

　　戴志康認(rèn)為，以當(dāng)前內(nèi)地經(jīng)濟(jì)形勢來看，并非觸底的“Ｖ形反轉(zhuǎn)”，而只是一次過程中的反彈。政府現(xiàn)有的救市政策只是對經(jīng)濟(jì)體系中潛質(zhì)的再挖掘，喚起居民的需求重組，并未從根本上解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，因此近期雖然股市、樓市反應(yīng)都相當(dāng)熱烈，不過能維持多久就很難預(yù)料。他不贊成在這個時候做過于激進(jìn)的投資，公司對當(dāng)前投入新項目比較謹(jǐn)慎。

　　北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：

　　房價上漲看明年

　　房價下跌的可能性不大。北京市社科院不久前發(fā)布的一份藍(lán)皮書認(rèn)為，北京房價將在2010年將下跌，我反對這個觀點。對于未來一段時間房地產(chǎn)市場的走勢，目前處在爬坡過程。雖然在過去的3個月內(nèi)，北京、上海、廣州、杭州等主要城市都經(jīng)歷了樓市“小陽春”，這主要是由于此前一年多來剛性需求受到抑制，近期出現(xiàn)反彈之后的具體表現(xiàn)。

　　不過從目前形勢來看，樓市并未全面回暖。部分城市房地產(chǎn)市場的反彈，并非意味著國內(nèi)樓市就已經(jīng)從底部開始反彈而走出頹勢。目前樓市去庫存化壓力仍然不小，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力沒有真正緩解，短期內(nèi)房價下降的可能性仍然存在。雖然目前房地產(chǎn)尚未真正走出階段性的底部，但這并不可怕。長期看來，房價的上漲趨勢不會改變。此前一段時間內(nèi)施工量、土地供應(yīng)量雙降，其直接結(jié)果將是2010年以后庫存消化殆盡、重現(xiàn)供不應(yīng)求局面，屆時房價如何變化自然不言而喻。

　　中介

　　宏源證券分析師：

　　房價嚴(yán)重超買有必要調(diào)整

　　宏源證券分析師認(rèn)為，熱銷項目多次提價引發(fā)部分樓盤跟風(fēng)漲價，導(dǎo)致了整體開盤均價的不斷上升。部分開發(fā)商跟風(fēng)漲價，盲目地想趁著回暖撈一筆。而另一方面，信貸政策的寬松，大大地緩解了開發(fā)商的還款壓力，給予了他們提價的空間。目前整個世界的經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗，從中國目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況來看，短期內(nèi)出現(xiàn)好的逆轉(zhuǎn)可能性很小。國內(nèi)失業(yè)率提高，國民實際收入下降，房價的上漲嚴(yán)重超過了國民的購買能力，單從這一點來說，房價很有必要進(jìn)行調(diào)整。（據(jù)證券日報）

　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平：

　　可選擇合適房源入市

　　金融危機(jī)的爆發(fā)對居民最密切的住房需求產(chǎn)生了巨大影響，但我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的各項指標(biāo)均好于國際水平，進(jìn)入2009年后房地產(chǎn)市場也回暖強(qiáng)勁。我認(rèn)為一季度末和二季度前兩個月上海二手房交易量的連創(chuàng)新高已經(jīng)為年內(nèi)的市場走勢定下基調(diào)：今年市場的總體走勢要好于去年，下半年走勢將呈現(xiàn)總體穩(wěn)定、局部因季節(jié)等因素影響而小幅波動。因此，對于真正有需求的自住市民來說，可以根據(jù)自身情況在相應(yīng)地段挑選具備性價比的合適房源入市，但不宜過度追漲。