二套房貸、公積金貸款全攻略 買(mǎi)房弄清過(guò)戶(hù)流程

近半數(shù)購(gòu)房人會(huì)選擇貸款買(mǎi)房，然而利息支出卻成為借款人的一大負(fù)擔(dān)。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)準(zhǔn)備出買(mǎi)房貸款的幾種省錢(qián)方案，以及一些需要注意的細(xì)節(jié)。

　　網(wǎng)友楚小姐已用公積金貸款購(gòu)置第一套住房，貸款尚未還清，短時(shí)期內(nèi)有提前還貸的打算，目前準(zhǔn)備購(gòu)置第二套房產(chǎn)。她個(gè)人擬出三套貸款方案，想請(qǐng)專(zhuān)家?guī)退齾⒅\一下：

　　方案一：還清第一套公積金貸款，第二套仍使用公積金貸款；

　　方案二：第二套房干脆使用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)，擔(dān)心利率不會(huì)下浮；

　　方案三：還清第一套公積金貸款，第二套房使用組合貸；

　　對(duì)于這三套方案，“偉嘉安捷”給出專(zhuān)業(yè)建議：

　　目前，銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸的政策是首付必須要四成，貸款利率可以根據(jù)各家商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)自行調(diào)控。像楚小姐這樣需要貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個(gè)分析如下：

　　專(zhuān)家指導(dǎo)意見(jiàn)：

　　方案一：公積金貸款較為適用第二套住房。

　　從公積金貸款政策來(lái)看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì)被認(rèn)為第二套房產(chǎn)，仍會(huì)視為首套住房按其政策操作，首付20%，利率為基準(zhǔn)利率。

　　方案二：再次貸款如選擇商貸，勢(shì)必會(huì)算做二套。

　　現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策還是較嚴(yán)格要求的，根據(jù)“07.9.27”政策及“07.12.11”補(bǔ)充通知規(guī)定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過(guò)款，那么再次貸款買(mǎi)房就會(huì)算做二套房。“偉嘉安捷”指出，只不過(guò)現(xiàn)在貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時(shí)還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。

　　方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套。

　　“偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結(jié)清后再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結(jié)清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來(lái)，組合貸款對(duì)借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢，

　　“偉嘉安捷”專(zhuān)業(yè)按揭顧問(wèn)認(rèn)為，從這三套方案來(lái)看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零后，再次使用公積金貸款買(mǎi)房這個(gè)方案是最適用二套房的，相對(duì)比較劃算。用公積金貸款能省下不少錢(qián)，然而也應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)問(wèn)題：

　　1、公積金貸款申請(qǐng)條件

　　對(duì)于首次使用公積金貸款，借款人只需建立住房公積金賬戶(hù) 12 個(gè)月（含）以上，同時(shí)，足額正常繳存住房公積金 12 個(gè)月（含）以上且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)就可以申請(qǐng)公積金貸款，另外，購(gòu)房政策性住房的借款人可以不受上述繳存時(shí)間的限制，只要建立公積金賬戶(hù)且處于繳存條件就可能申請(qǐng)公積金貸款。需要注意的是，如果借款人是再次使用公積金貸款，需結(jié)清上一次貸款后方可再次使用。

　　2、公積金貸款利率

　　現(xiàn)在公積金五年以上的利率是3.87%，比商業(yè)貸款七折優(yōu)惠利率4.158%還優(yōu)惠，可以為借款人省下不少利息，“偉嘉安捷”理財(cái)師曹鑫平給借款人算了一筆賬，以貸款額50萬(wàn)20年期計(jì)算，公積金貸款比商業(yè)貸款每月可節(jié)省75.93元，總計(jì)可節(jié)省利息18223.21元。

　　 3、公積金貸款首付

　　從貸款首付角度看，北京市公積金政策比較優(yōu)惠，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)政策性住房借款人首付只需10%即可。對(duì)于二套房貸款，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)則更為明顯，因?yàn)楣e金貸款沒(méi)有二套房政策限制，只要借款人首套住房公積金貸款結(jié)清后就可以再次使用，首付利率與首套房政策相同。

　　4、自由還款靈活方便

　　公積金貸款目前的還款方式是自由還款，相比于商業(yè)貸款常見(jiàn)的等額本金和等額本息還款方式，自由還款靈活性更為突出。所謂自由還款即，公積金管理中心會(huì)根據(jù)借款人的貸款金額和貸款年限設(shè)定出每月最低還款額，借款人可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況，在不低于最低還款額的前提下自由安排每月的還款額，超出的部分會(huì)自動(dòng)計(jì)作提前還貸的金額，不需要像商業(yè)貸款需提前申請(qǐng)才可能提前還款，方便借款人管理自己的房貸。

　　5、公積金組合貸更靈活

　　今年4月份，公積金管理中心與建行北京分行合作開(kāi)辦市管公積金組合貸款業(yè)務(wù)，解決了單獨(dú)使用公積金不能滿(mǎn)足貸款需求的部分借款人。例如：客戶(hù)王先生公積金最高可貸額度為50萬(wàn)，但其所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)需要貸款80萬(wàn)，那么王先生就可以使用組合貸來(lái)解決此問(wèn)題，即公積金貸款50萬(wàn)加商業(yè)貸款30萬(wàn)，商業(yè)貸款和公積金貸款的月供和利息需分別計(jì)算。需要提醒借款人的是如果首套房使用了組合貸，以目前的政策來(lái)看，再次貸款如果使用商業(yè)貸款，會(huì)受到二套房政策的限制。如果再次使用公積金貸款，需結(jié)清首套住房貸款方可使用。

　　6、借款人年齡和貸款年限

　　“偉嘉安捷”理財(cái)師曹鑫平介紹，現(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的最長(zhǎng)年限則可以貸到借款人70周歲。例如，如果借款人40周歲，如果使用商業(yè)貸款的話，最長(zhǎng)貸款年限為25年（65-40），但是使用公積金貸款，則可以貸到30年（70-40）。

　　選擇完貸款方案后，在貸款的流程上也必須注意細(xì)節(jié)，比如貸款與過(guò)戶(hù)的時(shí)間順序。

　　買(mǎi)房時(shí)貸款，過(guò)戶(hù)誰(shuí)先誰(shuí)后？

　　梅女士今年6月份買(mǎi)房，全款買(mǎi)房還差很多現(xiàn)金，梅女士選擇貸款，從簽完合同、評(píng)估到銀行面簽辦理的都十分順利，銀行很快也批準(zhǔn)了梅女士的貸款，然后與賣(mài)方過(guò)戶(hù)，她心想著貸款手續(xù)一辦完就能搬進(jìn)新家了，可是等了幾天都沒(méi)有動(dòng)靜，有些不明就理？

　　專(zhuān)家指導(dǎo)：購(gòu)房人如若選擇貸款，需要弄清楚貸款與過(guò)戶(hù)的時(shí)間順序。像梅女士這種情況銀行批貸后，過(guò)戶(hù)還有一定時(shí)間，過(guò)完戶(hù)銀行再放貸，待新的房本下發(fā)后借款人再去銀行辦理相關(guān)房屋抵押手續(xù)，就此貸款流程才算辦理完成。

　　從簡(jiǎn)單流程來(lái)看，基本上是：“雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同→收齊基本資料→房產(chǎn)實(shí)地評(píng)估→銀行筆錄、面簽、交首付款→批準(zhǔn)貸款→過(guò)戶(hù)→放款→領(lǐng)新房本→抵押登記”。借款人需要先辦理銀行的貸款流程，也就是說(shuō)辦齊貸款手續(xù)后，銀行受理批準(zhǔn)貸款，買(mǎi)賣(mài)雙方再去過(guò)戶(hù)，然后銀行再放貸款直接存入業(yè)主的賬戶(hù)內(nèi)。“偉嘉安捷”指出，如果借款人是委托房產(chǎn)中介或者金融擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)，他們會(huì)承擔(dān)階段性擔(dān)保，幫助借款人緊盯每一個(gè)環(huán)節(jié)，能夠節(jié)省借款人許多寶貴時(shí)間，貸款速度也相對(duì)快很多。

　　京城八區(qū)建委過(guò)戶(hù)時(shí)間心中有數(shù)

　　多數(shù)銀行見(jiàn)契稅票放款

　　一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在多數(shù)銀行的操作流程是見(jiàn)契稅票即可放款。銀行面簽后當(dāng)天或者3個(gè)工作日左右批貸，批貸后3至5個(gè)工作日買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，根據(jù)各區(qū)建委規(guī)定過(guò)戶(hù)也有一定的時(shí)間，借款人手續(xù)齊全且配合的情況下3個(gè)工作日內(nèi)銀行既能放款。商業(yè)貸款的流程還是比較快的，與公積金貸款相比起碼節(jié)省5個(gè)工作日左右的時(shí)間。

　　見(jiàn)證放款風(fēng)險(xiǎn)歸零保障強(qiáng)

　　實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)遇到這樣或者那樣的問(wèn)題，即便購(gòu)房人交了契稅也有可能會(huì)反悔不買(mǎi)了，如果業(yè)主急等錢(qián)用就會(huì)很棘手。“偉嘉安捷”指出，過(guò)戶(hù)時(shí)如何保障買(mǎi)賣(mài)雙方不反悔，最好的辦法見(jiàn)房產(chǎn)證放款。不過(guò)見(jiàn)房產(chǎn)證放款的時(shí)間會(huì)比見(jiàn)契稅票放款的時(shí)間長(zhǎng)一些，一般是在過(guò)戶(hù)后的10個(gè)工作日左右放款，雖然時(shí)間較長(zhǎng)但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)卻是較低的。

　　小貼士：貸款過(guò)戶(hù)幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：

　　1、北京實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約后，網(wǎng)簽的合同是不能隨意更改的。如果買(mǎi)賣(mài)雙方有任何一方面提出質(zhì)疑或者需要注銷(xiāo)合同的話，先要去建委更改，網(wǎng)上重新公示，實(shí)際上等于重新再做一遍流程，貸款時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。“偉嘉安捷”建議，購(gòu)房人過(guò)戶(hù)前要注意好這些細(xì)節(jié)，以免耽誤時(shí)間。

　　2、買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中必然會(huì)涉及稅費(fèi)，購(gòu)房人需要提前計(jì)算清楚。比如契稅規(guī)定90平米以下住房的，購(gòu)房人如果有原購(gòu)房發(fā)票等手續(xù)可以相對(duì)減免，如果沒(méi)有則按照核定1%征收。實(shí)際操作過(guò)程中，往往會(huì)發(fā)生業(yè)主稱(chēng)有發(fā)票但過(guò)戶(hù)時(shí)發(fā)現(xiàn)找不到了，那么就得交稅，這樣買(mǎi)賣(mài)雙方之間容易產(chǎn)生磨擦。另外，如果房產(chǎn)證上寫(xiě)的物業(yè)類(lèi)型、樓層、地址等不一致的，也是不能過(guò)戶(hù)的，“偉嘉安捷”建議，購(gòu)房人要事先想好這些問(wèn)題，以免產(chǎn)生糾紛。

　　偉嘉安捷”旗下網(wǎng)站“5i5aj.com”理財(cái)師曹鑫平介紹，如果借款人單位有為其繳納公積金且符合申請(qǐng)貸款條件就可以使用公積金來(lái)貸款置業(yè)，同時(shí)還能省下不少利息。