北京開始整治小產權房 6月底推倒全部大棚房

“陶潛桃源，諸葛農耕，太公垂釣，敦頤蓮池……”這些桃花源 (論壇 新聞)般的描述，來自北京郊區(qū)一個叫華爾克隱園的售房廣告。原本以設施農業(yè)配套用房報批的建筑，竟然搖身一變成了“買房送大棚”的田園村舍？你只要花上30多萬元，就能在京郊擁有一套530平方米的獨門獨院，其中包括170平方米的大棚，270平方米的院子，還有一套75平方米兩室一廳的住房。

　　“這是一起典型的以修建溫室大棚、發(fā)展設施農業(yè)為名，將大棚配套用房修建為商品住房，并以出租名義向市場銷售的案件。”北京市國土局局長魏成林介紹，隱園項目占用土地的規(guī)劃地類為一般農用地和基本農田，項目建設用地屬違法占地。魏成林表示，這類以設施農業(yè)、觀光農業(yè)為名，擅自改變土地用途的違法項目，目前在全市范圍內全部停工停售。與隱園的模式一樣，北京市郊區(qū)縣的違法“設施農業(yè)”項目自去年下半年以來，開始頻頻現(xiàn)身招攬買家。今年4月中旬至5月中旬，北京市國土局會同農委對全市郊區(qū)縣農業(yè)結構調整項目初步進行清理，發(fā)現(xiàn)非法用地的設施農業(yè)項目34個，占地面積約4617.3畝(含基本農田1705.3畝)。

　　▲6月14日，房山區(qū)韓村河 (論壇 新聞)鎮(zhèn)西營村名叫“燕南生態(tài)種植園”的20棟農業(yè)大棚被房山區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府等部門強制拆除，這是北京市第一個強拆的項目。

　　180棟將竣工的大棚房全部推倒

　　“540平方米的陽光大棚，院內有陽光庭院，有小橋流水、假山，還能種植蔬菜、草莓等，每棟19.8萬，租期30年……”這是2006年“東華養(yǎng)生莊園”最初的銷售廣告?，F(xiàn)年58歲、家住亞運村的張振因為這則網(wǎng)絡和手機廣告而走上漫漫購房路。張振說，城里呆的時間長了，心里一直覺得很悶氣，加上近年來患上了糖尿病，更希望能夠找一個空氣好、純天然的地方養(yǎng)生。

　　“這則廣告說中了我的心思。”張振說，如今城里的房子上百萬元，根本買不起，這套陽光房很適合他的家庭情況。2006年年底，在順義、昌平等地看過多個生態(tài)房項目后，張振認為通州姚辛莊的生態(tài)莊園最劃算，用他的話說，19.8萬在城里還不夠買一個20平方米的房子，而在這兒竟能擁有500多平方米的空間，“太值了”。由于生態(tài)環(huán)境誘人，價格比城里低很多，也未見政府部門阻止建設，張振抱著僥幸心理把攢了大半輩子的50多萬元錢投到了農村，一口氣買了兩套生態(tài)房。

　　張振夢寐以求的陽光房是住不上了。昨天，記者見到張振時，他始終嘀咕著“全倒了，這回真沒戲了……”從他茫然的眼神看得出來，他已經完全沒了主意。“上次強拆時我也知道，本想退出來，但開發(fā)商說上面有關系，只要把大棚配管房面積改小就沒事。”張振說，由于當時政府執(zhí)行強拆的力度并不大，他便聽信了開發(fā)商一個名叫劉文的銷售經理的話。果然，在暫停了兩個月后，“禾惠莊園”改頭換面，以“東華養(yǎng)生莊園”的名義繼續(xù)施工，并且承諾今年6月底前交房。沒想到，就在交房前一個月，通州區(qū)國土、建委、城管等部門突然聯(lián)合執(zhí)法，將莊園內180棟即將竣工的生態(tài)房全部推倒。

　　6月12日，記者從北京市土地執(zhí)法工作會上獲悉，近一段時間，針對部分區(qū)(縣)以設施農業(yè)、觀光農業(yè)為名，擅自改變土地用途，變相進行違法建設，北京市委、市政府及時采取有力措施，堅決依法遏制。目前，在發(fā)現(xiàn)的34個違法項目中，完全拆除8個，正在拆除5個，拆除非法建(構)筑物近6萬平方米，力爭6月底前全部整改。

　　而對于已建、已售的大棚房，北京市國土局有關負責人表示，已建、已售大棚房應視不同情況分別處理：占用耕地的在建大棚房必須拆除復耕；已建但尚未售出的大棚房應拆除超標的配套房、保留溫室大棚用于農業(yè)建設；已經租售給市民的大棚房產權雖不受法律保護，但有關部門在處理時，會以積極協(xié)調開發(fā)商退款、減少購房人損失為宗旨。

　　警惕變相建設小產權房

　　“北京部分區(qū)縣發(fā)生的大棚房違法建筑新動向，值得有關部門反思和警惕。”國土資源部副部長贠小蘇說，以建設設施農業(yè)溫室大棚作掩護，開發(fā)商變相建設“小產權房”，其實質是無產權的違法建筑。“包括農村集體建設用地、未利用地在內，如果尚未辦理手續(xù)，即使不是耕地，開發(fā)商擅自占用也屬違法。”他強調說，國土資源部的態(tài)度十分明確：嚴禁將農用地擅自轉為建設用地，對于農用地、特別是耕地，村鎮(zhèn)干部無權自作主張與開發(fā)商簽訂土地承租流轉合同。

　　贠小蘇指出，對于小產權房，近兩年來，從國家相關的法律法規(guī)政策層面上講，應該說法律法規(guī)的規(guī)定是很清楚的。特別是去年底，國辦又專門發(fā)了一個71號文件，明確城鎮(zhèn)居民不能到農村買小產權房。

　　贠小蘇表示，現(xiàn)在一些城市的成交，出現(xiàn)了違法違規(guī)占用集體土地蓋商品房的問題成因很復雜，涉及的方面很多。一方面，應該積極地宣傳國家的法律法規(guī)政策，應該說幾年來各有關部門，包括國土資源部，在里面也做了很多工作。另一方面，地方各級政府也在積極研究和處理相關問題，通過司法渠道做了一些處理。

　　小產權房不給宅基地證

　　小產權房是一個模糊的、不準確的概念。國土資源部近日強調指出，小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的小產權房等違法用地、違法建筑行為。針對各地出現(xiàn)小產權房問題，從1999年到2008年，黨中央、國務院三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

　　去年7月，國土資源部公開強調“不會讓小產權房開發(fā)單位占到便宜”后，隨即下發(fā)通知明確指出，開展集體建設用地流轉試點和集體建設用地整理，必須首先完成宅基地使用權登記發(fā)證，因被小產權房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。

　　國土資源部對于小產權房的態(tài)度也再一次在通知中顯現(xiàn)：一是嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。二是對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。“出臺這一通知主要是由于部分地方在宅基地使用中出現(xiàn)問題。”國土資源部有關負責人說，宅基地登記發(fā)證將小產權房占地排除在外，也等于再一次給有意購買小產權房的居民提醒，不要購買小產權房。

　　6月25日是全國“土地日”，今年的宣傳主題是“保障科學發(fā)展，保護耕地紅線”。“土地日”前夕，本報記者采訪了國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史。

　　記者：目前我國城市化、工業(yè)化的進程仍在加快推進，不可避免還要占用一部分耕地。在這種情況下，為什么要強調一定要守住18億畝耕地這條紅線？

　　徐紹史：人均耕地少、優(yōu)質耕地少、耕地后備資源少，這是我國的土地國情，且短期內難以改變。改革開放30年來，我們在保障科學發(fā)展和保護耕地紅線兩方面都取得了明顯成效。但我們也清醒地看到，我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中期，人口還在繼續(xù)增加，經濟社會發(fā)展對國土資源的需求將持續(xù)上升，特別是一大批新上的“擴內需、保增長、保民生”項目需盡快落地，土地供需矛盾尖銳?？涨皣谰馁Y源壓力警示我們，必須堅持以科學發(fā)展觀為指導，統(tǒng)籌好保障發(fā)展與保護資源的關系，一方面堅持保障科學發(fā)展，以土地供應政策和利用方式來促進經濟發(fā)展方式轉變，推動全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展；一方面堅持保護耕地紅線，牢牢守住子孫后代生存發(fā)展、安邦立國的根基。

　　記者：嚴格保護耕地、守住18億畝耕地紅線的任務非常艱巨。我們有什么具體措施？

　　徐紹史：今年3月至11月，國土資源部在全國部署開展了“保增長、保紅線”行動，一方面密切跟蹤土地調控政策實施的新態(tài)勢，對土地調控政策的實施效果進行評估，及時掌握擴大內需、支持災區(qū)重建和國家綜合配套改革試驗區(qū)的相關土地政策執(zhí)行效果，深化土地管理制度改革，形成制度創(chuàng)新成果；另一方面，依法維護土地管理秩序，強化土地監(jiān)管，堅決糾正違背產業(yè)政策和供地政策供地、搭車用地、侵害被征地農民合法權益等問題。對涉及用地面積較大、群眾反映強烈的土地違規(guī)違法問題，督促地方政府切實整改，嚴肅查處。開展“雙保行動”，就是為了提高統(tǒng)籌保障和保護的能力，實現(xiàn)保障科學發(fā)展和保護耕地紅線的有機統(tǒng)一。

　　保障科學發(fā)展，保護耕地紅線，需要優(yōu)先保障重點建設項目用地。計劃指標保重點，一般項目靠挖潛。一是擴增量。今年已適當增加了新增建設用地計劃指標，優(yōu)先用于安排公路、鐵路、機場、水利、能源、環(huán)保等基礎設施和民生用地。二是擠存量。加大閑置土地清理處置力度，積極盤活存量用地，特別是批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡的土地。三是調結構。嚴格執(zhí)行土地供應政策特別是禁止和限制供地目錄，調整工業(yè)用地出讓最低價標準，優(yōu)化土地利用，促進產業(yè)結構調整，落實保障性安居工程用地。四是快審批。主動參與新增國家投資項目的前期論證，進一步加快用地預審，適當擴大先行用地范圍。建立土地審批快速通道，提高供地效率。

　　記者：在土地調控方面，土地規(guī)劃起到了什么樣的作用？

　　徐紹史：保障科學發(fā)展，保護耕地紅線，需要加強和改善土地調控。加強土地政策與財政、貨幣、產業(yè)等政策的協(xié)調，從土地規(guī)劃、計劃、審批等手段入手，在土地供應總量、結構、布局、時序等方面積極參與調控。嚴格落實《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》，確保全國耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。認真做好新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，在確保耕地保有量、基本農田面積和嚴控城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模的基礎上，把本地區(qū)的經濟社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、基礎設施規(guī)劃等，疊加到土地利用總體規(guī)劃上去，加強規(guī)劃的統(tǒng)籌和管控作用。嚴格按照規(guī)劃實施土地用途管制，農地農用，農地“農民”用。完善土地利用計劃管理。實行激勵約束機制，強化差別化計劃管理。

　　記者：在承包地和集體建設用地流轉過程中，如何保證農民的利益不受損失？

　　徐紹史：當前，要高度警惕一種傾向，農村缺錢、城市缺地，兩者一拍即合，大量農村土地繼續(xù)流向城市。當前更要注意，在承包地和集體建設用地流轉過程中，權力、資本、宗族強勢甚至黑惡勢力巧取豪奪，侵害農民權益。要特別關注這些苗頭和傾向，及時予以解決，使改革始終在依法規(guī)范的軌道上前進。

　　農村土地管理制度改革，一不能等，要積極探索；二不能急，要穩(wěn)妥推進；三不能亂，要依法規(guī)范。探索創(chuàng)新總體上應該在現(xiàn)有法律框架內進行，需要突破現(xiàn)行法律的，應該履行申報程序。要注重解決農村土地產權不夠明晰、使用權不夠規(guī)范、收益分配不夠合理等問題。農民是農村土地管理制度改革的主體。對農民群眾而言，土地不僅是生活保障，還是社會保障。我們要始終堅持以人為本，把農民滿意不滿意、農民擁護不擁護、農民受惠不受惠，作為推進農村土地管理制度改革的重要標準和尺度。

　　目前通常所謂的小產權房，也稱鄉(xiāng)產權房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。所以，小產權其實就是鄉(xiāng)產權、集體產權，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、搭建在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的商品房。

　　據(jù)記者了解，目前的小產權房、鄉(xiāng)產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。針對各地出現(xiàn)小產權房，從1999年到2008年，黨中央、國務院三令五申，明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

　　“小產權房已經形成了，是一個客觀現(xiàn)象。我的觀點是既然它現(xiàn)在已經存在了，那現(xiàn)在面臨的問題就是如何解決它。”中國人民大學土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明近日表示，小產權房是一個高房價的產物。這些年房價快速上漲導致百姓會去選擇小產權房。針對小產權房既不符合現(xiàn)在的政策，也不符合現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)的問題，嚴金明認為，作為制度畸形兒的小產權房應亡羊補牢，為時不晚。

　　嚴金明表示，小產權房的出現(xiàn)和蓬勃發(fā)展絕非短期、局部因素作用的結果。從供應的角度來看，它是村鎮(zhèn)不滿于征地收益過低的產物；從需求的角度來看，它是市民無力應對房價過高的產物。而這中間巨大的土地價差究竟應該如何切分，問題的答案顯然須在重新審視農民地權、政府職權的基礎上，才有可能逐步做到公平合理。

　　同時，嚴金明認為，解決小產權房問題應該采取新老劃斷的辦法。即對于已經存在的部分，可以試行多種靈活方式逐步消化；對于在建或者擬建的部分，則可將其納入土地、財政、社保綜合配套改革中一并規(guī)劃。此兩者之中，更為迫切的是后者，更為困難的也是后者。

　　2009年中國城市發(fā)展高峰論壇暨《城市藍皮書》發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2007年上半年，小產權房已達到現(xiàn)存全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上。

　　中國社科院可持續(xù)發(fā)展研究中心主任潘家華表示，由于城市化進程的推進和過高的房價，小產權房目前已經呈遍地開花之勢。解決小產權房問題———要么修改相關法律，承認小產權房的合法性；要么嚴格執(zhí)行現(xiàn)行法律，追究違法者的法律責任。

　　小產權房問題惟有通過立法途徑方能解決，行政手段的“特事特辦”終究難以逃脫違法嫌疑。

　　國家土地副總督察甘藏春在回應小產權房問題時曾表示，國土資源部從1999年開始，就在全國不同地方，開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點，現(xiàn)在正在不斷地總結經驗，在適當?shù)臅r機再提交國家立法機構，通過立法來解決。