多城市連曝經適房丑聞 專家建議反思制度缺陷

分房搖號，弄虛作假；買房不住，違規(guī)出租，改變地塊用途，違規(guī)建別墅，不同城市連續(xù)上演的經適房事件暴露出了哪些問題？保障性住房如今保障了誰的住房？

　　專家建議：停止建設經濟適用房?；窗矅L試經濟適用房新形式，是存是廢，存在爭議中的經適房究竟該如何走？面對經適房實踐中出現(xiàn)的種種弊端，制訂政策上我們還應該有哪些努力？《新聞1+1》為您解析。

　　主持人(董倩)：

　　歡迎收看《新聞1+1》。

　　我告訴您一個數(shù)字，就是在這個地球上生出一個六胞胎的幾率是多少呢？是一千億分之一，這已經是一個小的不能再小的概率了，但是就在幾天前，在武漢還發(fā)生了一件堪稱奇跡的事情，那就是有六個編號相連的申請購買經濟適用房的人，在一次搖號中居然全部搖中了，事后有專家計算，發(fā)生這樣的事情的比率是一千萬億分之一，這是一個什么數(shù)字？就約等于不存在。那么當然經過事后的調查，這件事情是一個舞弊的事件，我們想請教一下觀察員王先生，您怎么看這樣一個人造的奇跡？

　　王錫鋅(特邀觀察員)：

　　的確，這樣一個一千萬億分之一的數(shù)字，如果不是因為這樣一個極端化事件的出現(xiàn)，也許我們根本去無法想像這樣一個數(shù)字的存在，這種概率要想成為現(xiàn)實，需要動用多少人，多少關系，才能制造出這樣偶然的必然。因此，小概率之后有大問題。

　　主持人：

　　今天我們關注這樣一個小概率的事件，是因為這一段時期以來，有關經濟適用房的新聞頻出，我們收集了一下，一起來看一下。

　　(播放短片)

　　新聞主持人：

　　6月12日，武漢市5100多名困難家庭市民參與經濟適用房余家頭小區(qū)的公開搖號，結果搖中的124個人當中有六個人的編號是連號，遭到質疑。

　　解說：

　　中簽概率一千萬億分之一，連數(shù)學家都為之瞠目，就是這樣的六連號通過電腦搖號，在武漢橫空出世。從資格審查到搖號過程，經濟適用房的層層審批程序竟然擋不住幾份虛假的材料。武漢中心城區(qū)一處申購比達40：1的經濟適用房項目，5100多名市民競爭購買124套經濟適用房，六連號的申購戶電腦搖號時竟然全部搖中。

　　“李鬼材料”竟然一路綠燈，街道、社區(qū)、民政、房產等多個部門的審核一一失效，中介公司交幾萬元就能享受辦證、登記、搖號一條龍服務。“武漢六連號”丑聞證明了經濟適用房作弊鏈條的存在。經濟適用房申請人身份作假，竟然暢通無阻，而對于千辛萬苦申請到經濟適用房的人，真的是住房困難，又真的是自己住嗎？

　　中央人民廣播電臺《新聞縱橫》2009年6月24日早間報道：

　　重慶市渝中區(qū)大坪鎮(zhèn)有一個新城大廈，其中322套經濟適用房交房才八個月，竟然有一半左右已經被出租，一些業(yè)主不顧經濟適用房不滿五年不能上市交易的規(guī)定，現(xiàn)在就通過中介轉賣住房，導致部分經濟適用房登記的房主并非是真正的房主。

　　物管方保守估計，租出去的房子已經有一半，大廈內，有的房子搞起了日租房的小公寓，還有個體餐館、漁家館等。

　　解說：

　　經濟適用房轉租轉賣，用途作假，成為個體追逐利益的工具，這已經不是個例，在很多地方都已經司空見慣，這違背了經濟適用房建設的初衷，而除了申請人身份造假、住房用途作假外，還有開發(fā)商干脆在房產開發(fā)功能上作假。

　　今天的新華網河南頻道登出了新聞調查“經適房變身豪華別墅”，因為鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍質問記者“替誰說話”，鄭州一處經濟適用房土地違規(guī)建別墅事件被媒體曝光。河南天榮置業(yè)有限公司承建“西湖秋韻”，鄭州市規(guī)劃局明明發(fā)放了建設經濟適用房的許可證，然而當經濟適用房建起大面積別墅時卻無人監(jiān)管，當民眾舉報此事時又遭到冷落。

　　開發(fā)商打著經濟適用房的名號蓋商品房，公開造假，為困難群眾謀福利的經濟適用房，成了審批官員權力尋租的砝碼和開發(fā)商牟取暴利的工具。就這樣，經濟適用房在被真正需要的群眾適用之外，居然也被身份造假者適用，被用途造假者適用，被不法開發(fā)商和官員適用。

　　就在今天，關于經濟適用房除了以上帶有灰色基調的新聞，還有一條新聞備受人們期待，那就是從明天開始，《上海市經濟適用住房管理試行辦法》正式公布，此前，該辦法征求意見稿曾經在網站廣泛聽取公眾意見，點擊數(shù)共達1801.8萬人次。公眾最關心的問題是經濟適用住房的準入條件，而在戶籍年限、收入財產標準、住房困難面積標準等方面，網友交鋒激烈，不知道明天公布的上海市經濟適用住房管理試行辦法，能否在杜絕經濟適用房亂相上有所建樹。

　　主持人：

　　王教授，您看這一千萬億分之一的事件到底是怎么過五關斬六將，最后拿到這六套房的事件還在調查過程中，我們好多東西還不能下定論，但是里面有一些事情我們是值得分析的。因為當我們看資料的時候發(fā)現(xiàn)，實際上在去年，武漢市就已經注意到經濟適用房在出售過程中的一些問題，他們就已經修改了相關的程序，比如說我們今天看到的是，真是要過五關斬六將，首先他是要經過街道辦事處的核準、初核、初審，再經過區(qū)民政局，還有房產局等等一系列的再審再核，但是還是出現(xiàn)這樣的情況了，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　王錫鋅：

　　您剛才說到過五關斬六將，本來應該是非常復雜的過程，看起來在武漢，其實我相信許多地方都是可能在輕飄飄之間來完成的，小概率的偶然在很多時候成了必然。盡管我們有這樣一些程序，比如說有三次的審查、審核，甚至還有社會公開公示，但是這里面涉及到一個很重要的問題，那就是這種準入資格的門坎問題，首先是定得過于寬泛。

　　主持人：

　　您為什么這么說呢？我覺得不寬泛，比如說在武漢市，要想申請購買經濟適用房的話，您就得是年收入824塊錢以下，而且人均的住房面積要小于16平方米，規(guī)定得很清晰，您為什么還要說剛才那個觀點？

　　王錫鋅：

　　像這種情況，各個地方也許在某一時候會有一個具體的細化標準，但這種標準我們說它寬泛，是因為標準還需要認定。比如最近我們看到這一標準已經出臺得比較清楚，但是它可能過一段時間也會有調整。

　　主持人：

　　我換句話說，您是街道辦事處，我想申請購買經濟適用房，那我要提請什么樣的條件，你要做什么事情？

　　王錫鋅：

　　一般來說經濟適用房需要三個方面的標準：

　　第一是身份必須是本市的戶籍。

　　第二，所謂的收入要是中低收入以下。

　　第三是住房面積也是在平均居住的面積以下。

　　主持人：

　　你作為街道辦事處，你能審核我嗎？

　　王錫鋅：

　　剛才你說了，像武漢這種情況有這樣一個具體的標準，這就涉及到我說的第二個方面，我之所以它說寬泛，是指從標準執(zhí)行的意義上來說。如果我街道辦事處要審查你，當然要去核對你所申報的材料是否符合事實，這時候就帶來一個標準執(zhí)行的問題，即便是看起來比較具體的標準，在執(zhí)行的過程中可能也意味著大量地成本投入，比如街道如果要審核，你的收入是不是低于中下水平，我們到底是看你的工資收入，一些面上的收入，還是要看你的儲蓄，你的其它財產，如果要看其它儲蓄財產的話，那這樣一個工作，其實街道辦也好，區(qū)縣一級政府也好，它很難去完成。

　　主持人：

　　也就是說這個標準定下來了，但是在執(zhí)行過程中很難去核定這個問題。由于很難，所以當然多一事不如少一事了，可能我認真工作，我還分不清誰符合，誰不符合，如果我睜一只眼閉一只眼的情況下，別人乘虛而入，我反而能夠得到好處，相勸之下當然知道我該做什么了。

　　王錫鋅：

　　沒錯，因為這樣一個標準的執(zhí)行成本很高，因此，每一個人其實都能夠很快地發(fā)現(xiàn)這樣一種準入門檻在執(zhí)行過程中存在著比較明顯的漏洞，這個漏洞就是假如我去造假的話，看起來是一次冒險，但是這種冒險成本很低，甚至是沒有成本的。

　　主持人：

　　比如這次武漢這六個人，我們現(xiàn)在從報紙上看到的對他們的懲罰，無非就是讓他們得到這個房，退回去就是了，對他們還會有進一步的處罰沒有？

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王錫鋅：

　　從目前情況來看，如果說僅僅是因為材料作假，這時候通常情況下對它的處理，也就是說我取消你的準入資格，也就是說你不再具備購買經適房的條件。但是我們要看到，在這種標準的使用過程中，有的時候是當事人聯(lián)絡一些部門，一些官員，聯(lián)合造假，比如在這個個案中，我們看到，這些人存在造假行為，但是通過這幾個人的造假，要使這樣一個小概率的事件發(fā)生，幾乎是不可能的，在這種情況下我們只能得出另外一種推論，那就是外面的這幾個人、申請者，通過造假的方式其實必定是要有內應的，只有這種里應外合的方式，才能夠使小概率的事件成為現(xiàn)實，在這種情況下，我覺得對這六個人，就不再是簡單的取消他的準入資格的問題，應該是有一個欺詐的問題。

　　主持人：

　　剛才我們關注的是武漢這件事，其實跟這個類似的是發(fā)生在重慶，因為今天早上起來，中央人民廣播電臺也報道了相關的事件，一處322戶的經濟適用房的小區(qū)，居然使用八個月的時間之后，一半都已經出租出去了，我覺得這個性質是跟武漢這件事情相同的。

　　王錫鋅：

　　對，看起來好像是在重慶渝中區(qū)，所謂的經濟適用房成了投資房，用于出租，看起來好像在用途上出了問題，但是用途上出問題，源頭還在準入門檻上，因為準入門檻很難把握，要么是執(zhí)行很困難，要么里應外合導致不具備條件的人不應該享受這樣一個政策性的、保障性住房的人，也拿到了住房，他們拿到之后自然就是用于投資，這種投資無非兩個，一個是上市，以市場價格賺取差價，另外一種就是通過出租的方式，而在目前因為經濟適用房通常都有一個五年的銷售限制期，所以出租的情況是非常突出的。

　　主持人：

　　王先生，咱們假設一下，因為剛才我們關注的這件事情已經形成一個利益鏈條，可能在每一個環(huán)節(jié)上都會出現(xiàn)疏漏，我們假設每一個環(huán)節(jié)的執(zhí)法者或者監(jiān)督者都克盡職守，不讓這種人能夠乘虛而入的話，我們能不能就好像我們想到了一個純凈水的廣告，就好像經過多少次過濾，過濾出來一定就是我們需要的那部分人，可以做到嗎？

　　王錫鋅：

　　我覺得這只能是在一種非常極端的，理想化的情形下，我們不能完全排除它的可能性，但是這樣一種可能性在現(xiàn)實中應該說是過分理想化的，為什么呢？因為每個人其實都有對利益的內在沖動，有時候就每一個個體來說，當他發(fā)現(xiàn)經濟適用房一方面如果購買了，它有一個和商品房的利差，將來可以用于投資，可以套現(xiàn)。另外一方面，它又發(fā)現(xiàn)這個制度其實很容易讓這些人可以獲得這塊利益。

　　主持人：

　　而且?guī)缀鯖]有成本。

　　王錫鋅：

　　沒有成本。第三種情況，甚至它可以和一些部門的官員聯(lián)合起來，來共同瓜分這塊蛋糕，這時候自然有很多人都會來，如果很多人都來違規(guī)，都來弄虛作假，你查處這種違規(guī)和弄虛作假的成本，其實很高的，換句話說，要查處他們的概率就會隨之降低，那么這樣一來的話，許多人就會利用這樣一種空洞，其實是在這樣一個，從這個角度來看，你可以去譴責這些小人，這些作假的人，但是我們也需要反思這樣一種制度安排本身的缺陷。

　　主持人：

　　您說到制度安排，其實我覺得您看發(fā)生在河南的前一段時間，因為逯軍副局長那一句話引發(fā)了很大的爭議，其實我覺得如果站在政府和站在開發(fā)商的立場，可能都有一肚子苦水要倒，因為政府是站在一個很好的出發(fā)點上，希望用政府調節(jié)的方式讓住不上房的人住上房，但是這個情況下就需要有開發(fā)商做出犧牲，讓出本應是屬于自己的利潤來去擔當這樣一個社會義務，開發(fā)商就想，我憑什么這么做，恐怕他們最后妥協(xié)的一個結果，就是說好了，你給我建這個經濟適用房，但是給我小批一塊土地給我建別墅，好讓我有得賺，否則你當雷鋒，我憑什么陪綁也當雷鋒。

　　王錫鋅：

　　的確，這因為涉及到經濟適用房的制度安排，很重要的一個方面，一方面，它要經濟，所謂經濟就是我這塊地方要低于同一地塊，同一時期的商品房的價格，同時它要適用，適用是指我這個房子雖然賣便宜了，但是品質還不能降下來。怎么樣才能競爭這樣的房子，政府通過土地的劃撥，通過稅費的一些優(yōu)惠，使得房價能夠降下來。同時又要求開發(fā)商在開發(fā)經濟適用房的時候，利潤率的回報有一個上限，比如3%，這樣一來就會有一個問題，開發(fā)商是遵循市場規(guī)則的，不用做雷鋒，政府在這里要用權力的辦法來做，主要是要實現(xiàn)公平，這時候公平是政府這一方面追求，而效率是市場、開發(fā)商的追，這時候我們憑什么要來開發(fā)，因為許多時候開發(fā)商品房的樓盤，我的利潤率可030%，這樣一來，有可能在開發(fā)經濟適用房的時候，政府和開發(fā)商之間可能需要有某種所謂心照不宣的妥協(xié)，比如你給我拿出一塊地來，我蓋一些經濟適用的別墅，或者經濟豪華房，這些在很多地方其實都是一種普遍的現(xiàn)象。

　　我們看到制度安排，在這里，因為政府和市場揉和在一起，帶來了一些難以調和的矛盾，但是在這里我們要看到還存在另外一種情形，也不能排除政府的一些官員和開發(fā)商，在這個過程中，其實他們可能有一個利益合謀，來共同瓜分某一部分利益。

　　主持人：

　　經濟適用房在使用過程中出現(xiàn)了很多漏洞，這種漏洞的存在就讓很多人打上了問號，這樣一個制度有沒有可能把這些漏洞彌補上，如果彌補不上有沒有好的替代方法，這些年來對于這方面的爭議可以說是層出不窮，我們來關注一下。

解說：

　　被接連曝光的經濟適用房亂相將實行了十年來的這項政策推到了一個十字路口，事實上，早在2005年兩會期間，全國政協(xié)委員、西安市原政協(xié)主席傅繼德就提交了《關于停止開發(fā)建設經濟適用房》的提案，他認為，經濟適用房。政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利，但是很多難以控制的違規(guī)現(xiàn)象違背了這個政策的初衷，這個觀點一經披露，就引起了很多關注，到底該不該停建經濟適用房，有沒有解決的措施或者代替的辦法呢？爭論的高潮則出現(xiàn)在了幾個月之后，2005年6月，新華社記者對全國最大的經濟適用房項目北京回龍觀進行了一番明察暗訪，結果發(fā)現(xiàn)，一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，另一邊卻是已收經濟適用房出現(xiàn)的高租售率，這篇報道又引發(fā)了當年取消派和保留派的一場大辯論。

　　就在種種爭論聲中，江蘇淮安卻另辟蹊徑，經過兩年的嘗試，形成了自己的一套”淮安模式”，”淮安模式”的要旨是，地方政府出資幫助低收入家庭購買經適房，并與購房家庭共同享有經適房的產權，共有產權通過兩種形式體現(xiàn)：

　　一、個人與政府的產權比例為7：3，此時個人承擔的購房價相當于當?shù)赝诮涍m房的價格。

　　二、個人與政府的產權比例為5：5，此時個人承擔的購房價相當于當?shù)赝诮涍m房價的70%。

　　而”淮安模式”的另一個過人之處，則是市民有錢之后可以贖買政府產權。當?shù)匾?guī)定，假如購房者在自房屋交付之日起，5年內贖買政府的三成或五成產權，按原供應價結算。五年后贖買則按市場評估現(xiàn)價結算，這一政策設計又在客觀上刺激了購房者在五年內贖買的積極性。如此以來，對政府自身也是一種激勵，因為通過產權共享，地方政府并沒有損失什么，只不過延長了幾年收益的兌現(xiàn)期而已。

　　不過，”淮安模式”作為一種新生事物，勢必無法面面俱到，有媒體就指出，這種模式并不具有推廣價值。然而值得思考的是，人們從這樣的地方創(chuàng)新中能得到哪些啟示，經濟適用房究竟向何處去，這也在考量我們政府的智慧。

　　主持人：

　　接下來我們來連線一下清華大學的蔡繼明教授，他曾經建議，要把經濟適用房變售為租。

　　蔡教授，您好。

　　蔡繼明(清華大學政治經濟學研究中心主任)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　您當時為什么要提出這樣一個經濟適用房，干脆就別賣了，又采取租這種方式？

　　蔡繼明：

　　我這里指的是已經建成的經濟適用房，從我和我們有關幾個政協(xié)委員的觀點，我們是建議停止建設經濟適用房，已經建成的經濟適用房，從它的分配來看，存在著諸多的弊端，比如最近曝出的像武漢的六連號的事件，除此之外我們也發(fā)現(xiàn)了很多并不具備享受經濟適用房的購房戶，購買了經濟適用房，有的用于出租，有的開著寶馬，有的不止一套，甚至兩套三套。

　　鑒于經濟適用房本身存在的這些弊端，它最初的產生，其實是為了解決低收入階層，帶有一定的福利和社會保障。你把它賣給別人，又通過很多不正規(guī)的渠道賣給了不該賣的人，必然就扭曲了經濟適用房本來的初衷，而把現(xiàn)有的經濟適用房由出售變成出租，那就是取消了，也就是避免了他們擁有產權。不適合居住經濟適用房的條件的人，他也就沒有這種積極性去租用這些房子，因為它租了之后他也不具備產權。

　　主持人：

　　蔡教授，您的意思是出售和出租可以長期并存，還是說出租最終應該取代出售？

　　蔡繼明：

　　應該是取代出售。

　　主持人：

　　您是這個觀點，謝謝蔡教授。

　　剛才蔡教授說，他從長遠來看應該是取消經濟適用房，我想聽聽您的意見。

　　王錫鋅：

　　經濟適用房從設計的本來初衷來看，它的確是具有保障性的政策住房，當然它有一個目標人群。但是從目前的情況來看，對于這部分所謂中低收入人群的政策保障性的功能，其實沒有實現(xiàn)。我覺得經濟適用房從基本的層面上來看，已經背離了原來制度設計的初衷。

　　主持人：

　　剛才我們在短片里面也提到了一個”淮安模式”，也就是個人和政府的產權比7：3，或者個人政府的產權比5：5，您覺得一旦這種模式推開，它能夠杜絕武漢產生的六連號的問題嗎？

　　王錫鋅：

　　我覺得”淮安模式”最核心的問題不是解決像武漢發(fā)生的這種所謂小人的問題，就是內外呼應進行這樣一種可能的舞弊行為，但是”淮安模式”提供的其實是一個解決或者說回應我們現(xiàn)在經適房存在的一個根本性問題的可選道路，因為現(xiàn)在經濟適用房之所以出現(xiàn)這么多的亂相，我想一個很核心的問題，就是政府和市場被不恰當?shù)娜嗪驮谝黄穑媱澋姆绞胶褪袌龈偁幒妥杂蛇x擇的方式被揉和在一起。

　　主持人：

　　有點像當年的雙軌制。

　　王錫鋅：

　　雙軌制非常明顯，表現(xiàn)在價格方面，比如經濟適用房在剛剛開始，通過第一道準入門檻購買的時候，我是給你一個政府的現(xiàn)價，就是用計劃來控制的，這個現(xiàn)價原來是說，原來的政策出眾就是為了保障公平，但是第一個，你能不能保障所有買房人都符合條件，但是我們也看到，短片中也說了，很多情況下我們沒有辦法保證，買了以后你最后可能賣掉，賣了以后可能就有一個市場價，就有一個巨大的差價，巨大的差價會吸引很多的人來瓜分這一塊蛋糕。

　　主持人：

　　如果政府入股，五也好，三也好，產生的最核心的模式是什么？

　　王錫鋅：

　　核心的模式就是將政府的歸政府，市場的歸市場，政府要干什么呢？在住房這一大問題上，但是政府最重要的是保證公平，什么是公平，首先要讓社會中最低收入的那部分通過廉租房能夠解決他們的住房問題，比較低收入的這部分人，我們可以通過一種模式，原來是用經適房的模式，現(xiàn)在”淮安模式”實際上是讓整個經適房，其實是消失的，也就是說所謂的住房都是商品房，我首先是政府的土地不再是無償劃撥了。

　　主持人：

　　價格先劃一了，沒有政府價和市場價。

　　王錫鋅：

　　由雙軌變成單軌。政府實際上通過出讓土地的一部分資金，這部分資金我用來補貼那些真正需要購買這些房子的人，但是請注意，它和經濟適用房的區(qū)別是，經濟適用房是把這些補貼一次性的分配給了特定的一些人，而這個”淮安模式”并不是把這部分錢無償?shù)亟o你了，而是只是幫助你顛覆了一部分，如果你將來要租房子，賣房子，首先要經過我的同意，如果我要賣的話，首先要把原來的經合產權部分收益收回來，實際上政府是放大了對整個受眾人群公平的資源分配。

　　主持人：

　　您為什么剛才說，”淮安模式”是防君子卻防不了小人？

　　王錫鋅：

　　因為同樣，還是會涉及到技術性的問題，那就是哪些人有條件來具備7：3或者5：5的產權共享模式。

　　主持人：

　　這是不是也是一個五十步和百步的問題？

　　王錫鋅：

　　我覺得是這樣，技術層面的問題其實可以通過一些方式來解決，但是如果在制度的結構安排上存在問題的話，基本上我們可以說，它是很難去補救的，或者說補救其實永遠在做所謂的善后工作，而不能從源頭上，因為在”淮安模式”中，比如很多人購買經濟適用房，包括權力尋租也好，或者合謀也好，它都是為了將來產生巨大收益，產生巨大收益的源泉就是雙軌制，但是現(xiàn)在我市場化的，本來購買單價就是這么高，你將來要賣，可以，我政府給你的那部分我要收回來，其實你獲得利潤是降低了。

　　主持人：

　　其實經濟適用房這種制度當然初衷是好的，但是在現(xiàn)實實現(xiàn)的過程中，這就好像是出現(xiàn)了一個低地，這個低地出現(xiàn)就好像一個聚寶盆一樣，你一差距之下，該去的，該讓它享受到福利的也去買，不該讓它享受到福利的人也去買，但是問題是，你這個是存在的，你這個制度又不完善，比如我作為一個普通人，我想鉆這個空子，因為那是利，誰不趨利，在這種情況下，恐怕這個政策的漏洞也難堵的話，那個政策的長遠到底應該怎么辦，的確應該深思。

　　王錫鋅：

　　對，因為所有制度的設計都面臨一個問題，我們制度的設計需要面對人性，不論是官員，還是以普通的個體，可能大家在內心中都會有一個對利益的追求，如果這樣一種利益的追求所獲得成本很低，很多人都會去冒險，所以制度的改進的確需要人性……