馬紅漫：對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不再統(tǒng)一處理意味著什么

6月26日的《北京商報(bào)》報(bào)道說(shuō)，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論，國(guó)土資源部官員近日透露，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，中央或國(guó)土資源部不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的處理意見(jiàn)。國(guó)土資源部與各地共同從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真調(diào)研，依法合情合理地處理。

　　與對(duì)深圳發(fā)放小產(chǎn)權(quán)房“準(zhǔn)生證”時(shí)的表態(tài)相比，國(guó)土資源部此次的態(tài)度已顯得較為寬容。其潛臺(tái)詞或可理解為，各地可以因地制宜地進(jìn)行處理。畢竟小產(chǎn)權(quán)房的售出者與買(mǎi)入者，大都屬于社會(huì)弱勢(shì)群體，本身都應(yīng)該得到救濟(jì)性政策扶持。小產(chǎn)權(quán)房“與法不容，于情有理”，如若采取一刀切的硬性監(jiān)管，或?qū)⒁l(fā)新的社會(huì)問(wèn)題。

　　客觀而言，商品房?jī)r(jià)格與需求方購(gòu)買(mǎi)力差距過(guò)大的現(xiàn)實(shí)催生了小產(chǎn)權(quán)房。雖然經(jīng)歷著金融危機(jī)的侵蝕，諸多調(diào)控政策威力猶存，但5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。而小產(chǎn)權(quán)房的存在，猶如在火爆的樓市中辟出的一塊清涼之地。例如，在北京城難覓1萬(wàn)元/平方米以下的樓盤(pán)時(shí)，通州、順義、昌平、大興等地的小產(chǎn)權(quán)房卻只有2500元／平方米至4000元／平方米。為了實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢(mèng)想，大批中低收入者成為小產(chǎn)權(quán)房的中堅(jiān)需求者?；诂F(xiàn)有法律，此類(lèi)商品房土地屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房被大量售賣(mài)給城鎮(zhèn)居民，確實(shí)有違相關(guān)規(guī)定，而且住房所有者的房產(chǎn)權(quán)利不完全，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　而從小產(chǎn)權(quán)房土地供給的源頭看，目前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策還是相對(duì)空白，“小產(chǎn)權(quán)房”之所以能夠低價(jià)出售，就是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍被限制。從長(zhǎng)期看，這部分產(chǎn)權(quán)獲得流轉(zhuǎn)地位是大勢(shì)所趨，國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地同價(jià)同權(quán)將成為改革的方向。但在這一體制變化過(guò)程中，諸多不確定因素導(dǎo)致部分農(nóng)村集體土地的流失。小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)是否真實(shí)體現(xiàn)出了土地的稀缺屬性，農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益是否受到侵害，都需要完善后的市場(chǎng)制度來(lái)鑒定。

　　可見(jiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然于法不容，但于理卻情有可原。任何針對(duì)性政策都無(wú)法繞開(kāi)這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，需要充分考慮購(gòu)房者與農(nóng)民的雙重利益，否則極有可能激化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，造成政策效果的事與愿違。正是出于這一顧慮，雖然各級(jí)政府近年來(lái)三令五申城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，但卻遲遲沒(méi)有進(jìn)一步的強(qiáng)令執(zhí)行。深圳市政府不久前提出，允許村民把宅基地的土地性質(zhì)從“集體所有”辦為“國(guó)家所有”，但要補(bǔ)交一定的地價(jià)。這一創(chuàng)新性的政策可視為對(duì)小產(chǎn)權(quán)房管理的大膽嘗試。國(guó)土資源部有關(guān)人士也表示，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一旦小產(chǎn)權(quán)房或無(wú)產(chǎn)權(quán)房合法化，其價(jià)格將與商品房趨同，不再存在價(jià)差問(wèn)題。

　　這一表述其實(shí)未必嚴(yán)謹(jǐn)，小產(chǎn)權(quán)房與商品房的價(jià)差不僅包括地價(jià)和稅費(fèi)，還包括開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)高低。時(shí)下，圍繞商品房成本構(gòu)成、毛利空間爭(zhēng)論不斷。在小產(chǎn)權(quán)房逐步走向合法化的過(guò)程中，考量商品房真實(shí)成本和合理售價(jià)的機(jī)會(huì)也漸次浮出水面?；跐u進(jìn)式改革推進(jìn)的理念，筆者建議，不妨就讓小產(chǎn)權(quán)房成為商品房市場(chǎng)體制改革的試金石，重新去探求市場(chǎng)的理性?xún)r(jià)格區(qū)域，讓虛高的房?jī)r(jià)逐步回落，進(jìn)而讓小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)市場(chǎng)影響繼續(xù)發(fā)揮下去。

　　小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給矛盾激化的產(chǎn)物，它雖然與現(xiàn)有法律相悖，但卻在一定程度上反映著現(xiàn)實(shí)民意，所以針對(duì)性的政策設(shè)計(jì)需要具備更多藝術(shù)性。因地制宜地解決相關(guān)問(wèn)題只是基礎(chǔ)與前提，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的政策考驗(yàn)其實(shí)才剛剛開(kāi)始。