小產(chǎn)權(quán)房“業(yè)委會(huì)”欲討名分 身份尷尬難辦事

業(yè)委會(huì)換屆選舉備案遭拒 身份尷尬難為居民辦事

　　市政水管接到了小區(qū)門口卻難進(jìn)小區(qū)，而這竟然是因?yàn)?ldquo;業(yè)委會(huì)”的尷尬身份。昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)“王府家庭農(nóng)場(chǎng)”是一處小產(chǎn)權(quán)房，居民已入住十年。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房居民沒有業(yè)主資格，2004年成立的小區(qū)業(yè)委會(huì)在2007年換屆選舉后被昌平區(qū)建委小區(qū)辦拒絕備案，之后改名為管委會(huì)。身份的尷尬也讓小區(qū)自治管理遇到了尷尬。

　　現(xiàn)狀：名分之爭(zhēng)卡住市政水入戶

　　王府家庭農(nóng)場(chǎng)的一位居民告訴記者，他1999年入住小區(qū)，沒有產(chǎn)權(quán)，只有“使用權(quán)50年”的租賃合同。小區(qū)一直用自備井供水，近年被檢測(cè)出重金屬嚴(yán)重超標(biāo)，不適合飲用，且自備井水壓低水量少，經(jīng)常不夠用。去年小區(qū)居民不斷反映此事，在北七家鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)下，市政水終于接到了小區(qū)門口，讓小區(qū)自鋪管線到各家，然而由物業(yè)公司牽頭鋪管線一事卻遲遲沒有進(jìn)展。“現(xiàn)在好多人都得去小區(qū)門口接水喝。”

　　小區(qū)物業(yè)公司王經(jīng)理表示，他們不敢推進(jìn)市政水入小區(qū)一事，主要是因?yàn)樽罱芯用裢对V業(yè)委會(huì)不正規(guī)不合法。原來(lái)，因?yàn)樾^(qū)居民沒有產(chǎn)權(quán)，2007年業(yè)委會(huì)選舉后去昌平區(qū)建委小區(qū)辦備案，被告知小區(qū)居民只是租賃人而非業(yè)主，不能作為業(yè)委會(huì)備案。王經(jīng)理說(shuō)：“我們是跟業(yè)委會(huì)簽的合同，如果他們有問(wèn)題，那我們也名不正言不順。改水的事我們找人初步測(cè)算過(guò)，每戶要出1萬(wàn)多元，380多戶得500多萬(wàn)元。如果我們沒名份，又牽頭收了這么多錢，被人投訴很難說(shuō)得清楚。”

　　“業(yè)委會(huì)”：我們到底算什么？

　　“我們是按程序選舉出來(lái)的，居委會(huì)都蓋了章。因?yàn)榉孔邮切‘a(chǎn)權(quán)，我們才不正規(guī)。2008年我們已經(jīng)把業(yè)主委員會(huì)改名為物業(yè)管理委員會(huì)。”小區(qū)管委會(huì)主任王洪告訴記者，1999年該小區(qū)作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。開發(fā)商超標(biāo)建設(shè)管理用房被罰款，二期項(xiàng)目174棟別墅被強(qiáng)拆，但由于一期的380戶居民已經(jīng)入住，就一直擱置未處理。

　　王主任說(shuō)，2004年小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，并在昌平區(qū)建委小區(qū)辦備案。2007年業(yè)委會(huì)換屆選舉后再次去備案被拒絕。“那時(shí)候物權(quán)法出臺(tái)了，小區(qū)辦說(shuō)我們是小產(chǎn)權(quán)房，不能備案，建議我們把業(yè)主委員會(huì)改名為物業(yè)管理委員會(huì)。”

　　“就算我們小產(chǎn)權(quán)房不能叫業(yè)委會(huì)，可總得有個(gè)機(jī)構(gòu)自我管理吧。”王主任說(shuō)，2005年他們組織聯(lián)系，終于把小區(qū)的農(nóng)業(yè)電換成了市政電，每戶花費(fèi)11000多元。小區(qū)的物業(yè)也是由他們召開業(yè)主大會(huì)投票決定更換。然而由于身份尷尬，居民遇到對(duì)收費(fèi)、改選物業(yè)等事不滿，就會(huì)越過(guò)具體問(wèn)題，直指“業(yè)委會(huì)”不正規(guī)不合法。“真憋屈，我們不正規(guī)是因?yàn)榫用竦姆坎徽?guī)，又不是因?yàn)樽陨韱?wèn)題。我們盼望有個(gè)方便管理的身份。”

　　專家：可成立公司或協(xié)會(huì)自治

　　北七家鎮(zhèn)政府宣傳科的工作人員告訴記者，因?yàn)樾藿〞r(shí)間很早，王府家庭農(nóng)場(chǎng)留存了下來(lái)。“如果是最近幾年建的，肯定就拆了。他們沒有產(chǎn)權(quán)，不是業(yè)主，只能算租賃人，肯定不能辦理業(yè)委會(huì)備案。本來(lái)他們這種房子是不接市政水的，但為了居民生活，我們也協(xié)調(diào)解決通到小區(qū)門口了。”對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)如何自我管理是否有相關(guān)規(guī)章，工作人員表示沒有聽說(shuō)過(guò)。

　　著名社區(qū)治理專家舒可心表示，按照物權(quán)法，沒有產(chǎn)權(quán)的小區(qū)的確沒有資格設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，從而也不能備案。“既然不是業(yè)主，自治管理就不用依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，而是適用一般的商業(yè)法規(guī)，比如《合同法》等。小區(qū)居民可以成立公司或協(xié)會(huì)作為自治管理組織，聘請(qǐng)需要的服務(wù)公司來(lái)服務(wù)于小區(qū)。” 晨報(bào)記者 劉玨欣

　　新聞鏈接

　　廈門小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)可成立管委會(huì)

　　從今年1月開始，廈門市無(wú)產(chǎn)權(quán)房小區(qū)可比照組建業(yè)主大會(huì)的模式成立小區(qū)管理委員會(huì)，進(jìn)行選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等小區(qū)自治管理事務(wù)。小區(qū)管理委員會(huì)組織的大會(huì)可以決定選舉小區(qū)管理委員會(huì)或者更換管理委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等。據(jù)了解，今后廈門市其他類似的住宅小區(qū)因各種原因不能成立業(yè)主委員會(huì)的，可按上述方式成立物業(yè)（住宅）小區(qū)管理委員會(huì)行使小區(qū)自治管理職責(zé)。

　　據(jù)了解，之前這些小區(qū)成為業(yè)主自治管理模式的盲區(qū)，因?yàn)椴皇钱a(chǎn)權(quán)人，面臨長(zhǎng)期使用權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋自治管理，成立的自治管理機(jī)構(gòu)無(wú)法得到備案，無(wú)法解聘或選聘物業(yè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法監(jiān)管維修資金的使用，無(wú)法到法院行使訴訟的權(quán)利等問(wèn)題