"地王"高成本壓力大 開發(fā)商面臨后續(xù)開發(fā)難題

房地產(chǎn)市場(chǎng)從不缺少王者。6月30日，北京市又見證了一位新“地王”的誕生。中化方興以40.6億元的天價(jià)競(jìng)得廣渠路15號(hào)地，刷新了北京市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的雙重紀(jì)錄。

　　所謂“時(shí)勢(shì)造英雄”，昔日的地王也曾經(jīng)歷過(guò)輝煌，然而不斷推高的地價(jià)卻同時(shí)給開發(fā)商帶來(lái)了巨大的成本壓力。

　　地價(jià)房?jī)r(jià)互起波瀾

　　2007年，北京土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪火爆上漲，造就了一批地王出現(xiàn)。

　　2007年10月25日，萬(wàn)科以總價(jià)17億元，樓面價(jià)格11379元/平方米的價(jià)格拿下了朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)地，刷新了當(dāng)時(shí)的總價(jià)紀(jì)錄。如今這塊昔日的高價(jià)地已被開發(fā)為北京萬(wàn)科金色城品項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2009年年底開盤銷售。

　　同年底，重慶龍湖地產(chǎn)和北京時(shí)代華人地產(chǎn)共同投標(biāo)的海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)地塊，以20.6億元總價(jià)成交，樓面價(jià)達(dá)到了11567.04元/平方米。這塊身處教育區(qū)的黃金地帶后來(lái)被開發(fā)為京城著名的高價(jià)樓盤唐寧ONE，以30000元/平方米的單價(jià)讓開發(fā)商賺了個(gè)盆滿缽滿。

　　土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)總是密不可分。2007年樓市的一波強(qiáng)勁上漲帶動(dòng)了土地市場(chǎng)火熱。而與此形成鮮明對(duì)比的是2008年。受市場(chǎng)銷售低迷影響，在從2008年開始的一年多時(shí)間里，土地市場(chǎng)一直處于持續(xù)“降溫”中，各地流拍事件均有發(fā)生。不過(guò)從2009年3月開始，伴隨銷售回暖，土地市場(chǎng)又開始重現(xiàn)2007年時(shí)的瘋狂景象，開發(fā)商高溢價(jià)拿地現(xiàn)象開始頻頻出現(xiàn)。

　　土地市場(chǎng)升溫，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。就在廣渠門外10號(hào)地以每平方米1.5萬(wàn)元的地價(jià)拍出后，周邊二手房便紛紛提價(jià)10%左右，同區(qū)域內(nèi)的幾大在售樓盤也立刻升值。

　　一位購(gòu)房者告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他在今年初以一萬(wàn)三左右的價(jià)格購(gòu)買了廣渠路附近一套房子，該樓盤早就售罄，“估計(jì)新開盤最少在一萬(wàn)五以上，樂觀的都看到了兩萬(wàn)！”

　　高成本壓力

　　“地王”到手固然欣喜，但是后續(xù)如何開發(fā)運(yùn)作卻是開發(fā)商面臨的難題。顯然，“地王”的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般水平，占房?jī)r(jià)的比重也超過(guò)了市場(chǎng)平均。因此究竟要在高價(jià)地上建造什么樣的房屋才能賣出相應(yīng)的高房?jī)r(jià)？開發(fā)商能否獲得市場(chǎng)平均利潤(rùn)率？就成了縈繞在人們心中最大的疑問。昔日的地王在面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)時(shí)，不得不承受高地價(jià)所帶來(lái)的開發(fā)壓力。

　　早在2007年瘋狂拿地時(shí)期，上海曾誕生過(guò)樓面價(jià)格接近6.7萬(wàn)元/平方米的地王。當(dāng)時(shí)蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力壓九龍倉(cāng)、新鴻基、太古地產(chǎn)、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC等8家地產(chǎn)大鱷，以44.04億元奪得黃浦區(qū)南京東路163地塊。而此前，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊曾以11.04億元，溢價(jià)率250%，樓面均價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米的價(jià)格被上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司收入囊中，一舉成為當(dāng)時(shí)的“普陀地王”。

　　無(wú)獨(dú)有偶，這兩家曾經(jīng)的地王，最終都在2008年以“退地”宣告結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然誘發(fā)地王退地的直接因素各不相同，但根本原因都離不開樓市、股市的大幅變化使得開發(fā)商高價(jià)拿地的成本壓力變大。

　　同樣在2008年底，萬(wàn)科對(duì)2007年高價(jià)拿得的11個(gè)項(xiàng)目全部計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。2008年年報(bào)中，萬(wàn)科13個(gè)項(xiàng)目總共計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)到了12.41億元。

　　因此有專家提醒，在面對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格輪番上漲時(shí)，應(yīng)該保持理性的拿地態(tài)度，以免地價(jià)上漲幅度超過(guò)房?jī)r(jià)，引發(fā)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。