熱錢來勢(shì)洶洶 樓市和虛擬市場(chǎng)一起回復(fù)生猛？

摘要：信貸從全面收緊到一再放寬，樓市和房貸市場(chǎng)今年越發(fā)活躍，股市迎來第二春，熱錢流出整合又再度重拳襲來，仿佛又回到了07年時(shí)的瘋狂，只不過與當(dāng)時(shí)還有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的熱浪支持相比，現(xiàn)在已逐漸蘇醒的虛擬市場(chǎng)則顯得更為“生猛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐也不如過去強(qiáng)勁了。

　　昨日重現(xiàn)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)這兩年像一部好萊塢大片，情節(jié)隨著利率跌宕起伏。信貸從全面收緊到一再放寬，樓市和房貸市場(chǎng)今年越發(fā)活躍，股市迎來第二春，熱錢流出整合又再度重拳襲來，仿佛又回到了07年時(shí)的瘋狂，只不過與當(dāng)時(shí)還有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的熱浪支持相比，現(xiàn)在已逐漸蘇醒的虛擬市場(chǎng)則顯得更為“生猛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐也不如過去強(qiáng)勁了。

　　信貸

　　從限制二套到買多套房也有優(yōu)惠

　　現(xiàn)象參照

　　[2007]

　　4成首付抑制了消費(fèi)者購(gòu)房愿望

　　2007年，為了抑止流動(dòng)性過剩的市場(chǎng)，國(guó)家出動(dòng)了包括加息在內(nèi)的信貸手段，但在9月以前，連續(xù)5次的加息似乎對(duì)于消費(fèi)者來說，并未產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。然而，這種心態(tài)在9月后開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，9月27日，國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求購(gòu)買第二套房的消費(fèi)者首付不得低于4成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上緊隨其后年內(nèi)的第六次加息，迅速擊潰了消費(fèi)者的心理防線，也抑制了消費(fèi)者的購(gòu)房愿望。

　　[2009]

　　別墅也能低首付，第幾套房沒關(guān)系

　　2009年年初出臺(tái)的房貸優(yōu)惠政策中，規(guī)定要享受最優(yōu)惠的2成首付和7折優(yōu)惠利率，無論是首次置業(yè)者還是改善型普通自住房的購(gòu)買者，都必須符合購(gòu)買戶型面積小于144平方米的要求，當(dāng)時(shí)有不少銀行也要求購(gòu)買價(jià)格必須低于6000元/平方米，但現(xiàn)在回頭看已經(jīng)淪落為一紙空文。

　　6月中旬，記者走訪了中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行等各大銀行的東莞分行，全部銀行都表示首次置業(yè)無論戶型面積大小，均能享受7折利率優(yōu)惠。而在認(rèn)定“首次置業(yè)”的問題上，所有銀行默契地打起了“擦邊球”———如果之前的貸款已經(jīng)結(jié)清，無論是二套房貸，還是多套房貸，都可以按照首套房貸執(zhí)行。

　　而優(yōu)惠政策還覆蓋了獨(dú)立別墅這種不“普通”的住宅，有銀行負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)閲?guó)家03年后禁止批準(zhǔn)獨(dú)立別墅用地，開發(fā)商在開發(fā)獨(dú)立別墅時(shí)也特別用心規(guī)避“別墅”字眼，一般即便購(gòu)買獨(dú)立別墅，合同上也只寫“低層住宅”，這也讓銀行在房貸時(shí)鉆了空子，可以按照普通住宅來放款。

　　而對(duì)于購(gòu)買二套房，四大國(guó)有銀行除了建行表示“看不到客戶資料不做任何承諾”外，其他三家均答復(fù)很有可能可以享受第一套房的優(yōu)惠政策，也就是“2成首付及7折利率”。

　　如果四大國(guó)有銀行還在維持著那個(gè)似有還無的底線，各大商業(yè)的房貸政策已經(jīng)全面放開，其中交通銀行東莞分行（以下簡(jiǎn)稱“交行”）明確表示客戶“只要信用度能夠通過銀行審查，買第幾套房、買多大面積都可以做7折利率”。同時(shí)該行還開通了一種叫做“直客式”的信貸服務(wù)，一般樓盤對(duì)于一次性付款的客戶都有額外的折扣優(yōu)惠，交行可以不通過開發(fā)商直接放款給購(gòu)房者，這樣消費(fèi)者只要準(zhǔn)備2成的首付資金給銀行，就能享受樓盤的折扣優(yōu)惠和銀行的利率優(yōu)惠。

　　前后對(duì)比

　　今年維持低息的可能性非常大

　　加息、信貸政策原本可以作為抑止樓市過熱、樓價(jià)增長(zhǎng)過快的“前車之鑒”，然而經(jīng)濟(jì)大環(huán)境徹底的變化，已經(jīng)讓政府失去了出招的資本。

　　從中國(guó)人民銀行本月12日發(fā)布的月度金融數(shù)據(jù)顯示，09年前5個(gè)月我國(guó)新增貸款5 .84萬億元，國(guó)家對(duì)于貨幣還是持放寬的態(tài)度。暫且不論下半年收緊信貸的概率是否增大，但央行為了G D P保八，今年低息的金融環(huán)境持續(xù)的可能非常大。

　　專家評(píng)說

　　信貸之力已無法調(diào)控樓市過熱

　　“07年樓價(jià)漲，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)過熱造成的，只要通過加息、信貸政策讓它冷卻就行了，但09年我們要面對(duì)的局勢(shì)則復(fù)雜得多。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨通縮、美元的壓力、寬松的貨幣政策和隨之而來的通脹預(yù)期把目前的樓市置身于多方的博弈之下。即使樓市、股市過熱，央行也不能像07年那般憑信貸之力去調(diào)控，形勢(shì)也更加撲朔迷離，但有一點(diǎn)可以肯定，09年這種沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為支持的情況下，房?jī)r(jià)如果持續(xù)這么漲下去，將會(huì)比07年更加危險(xiǎn)、也更加難收拾。

　　熱錢

　　來了又去 去了又來

　　現(xiàn)象參照

　　[2007]

　　千億熱錢涌入國(guó)內(nèi)

　　2008年4月份，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任祝寶良曾公開表示：2007年一年大概有1200億美元流入國(guó)內(nèi)，平均每月流入100億。而熱錢流入的趨勢(shì)并沒有在2008年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困境時(shí)停滯，去年第一季度流入中國(guó)的熱錢為800億，為2007年單月流入量的2倍多。

　　[2009]

　　制造業(yè)熱錢進(jìn)樓市

　　去年以來，熱錢投資中國(guó)的熱度降低，主動(dòng)撤回歐美市場(chǎng)。但經(jīng)過歐美政府對(duì)市場(chǎng)大幅注資、信用危機(jī)稍得緩解之后，以短期投機(jī)獲利為目的的熱錢，開始再度重整，準(zhǔn)備進(jìn)入新興市場(chǎng)。而熱錢涌入趨勢(shì)，已經(jīng)出現(xiàn)苗頭。據(jù)野村證券發(fā)布的研究顯示，從3月中旬開始，流入國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的資金約有67億美元，為亞洲最多，香港則更為明顯。一旦香港市場(chǎng)容納不了大規(guī)模的熱情涌入后，轉(zhuǎn)入內(nèi)地市場(chǎng)，將會(huì)成為目前港內(nèi)熱錢的首選。

　　雖然國(guó)際熱錢尚未大規(guī)模流入東莞等二線城市，但東莞本地的制造業(yè)熱錢已經(jīng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了明顯的影響。第一季度東莞別墅銷售223套，觀瀾高爾夫、中信森林湖（查看地圖）、御泉山（查看地圖）等多個(gè)高檔住宅在上半年的別墅市場(chǎng)中都有不凡的表現(xiàn)。這主要就是得益于本地制造業(yè)熱錢的流入，連開發(fā)商都覺得意外。

　　前后對(duì)比

　　熱錢流向不同

　　2007年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)發(fā)展多年后依然處在上升通道中，中國(guó)對(duì)國(guó)際資金的吸引力見長(zhǎng)。人民幣大幅度升值和對(duì)中央積極的政策預(yù)期，營(yíng)造了短期投機(jī)贏利的市場(chǎng)氛圍，使得熱錢涌入。

　　2009年，美國(guó)債務(wù)高漲，印鈔速度不斷增快，美元貶值的金融情緒加深，國(guó)際熱錢被迫從美國(guó)市場(chǎng)推出，轉(zhuǎn)向新興市場(chǎng)的大宗商品市場(chǎng)。特別是最近三個(gè)月以來，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)能夠明顯感覺到熱錢的流入。被動(dòng)流入，是2009年熱錢的姿態(tài)。

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2007年至2008年，不少熱錢除炒房外，不少直接進(jìn)入了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，特別是在2008年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商資金鏈緊張的時(shí)候。但至于今年下半年熱錢一旦涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)后，是否還會(huì)瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，則很難說。中國(guó)社科院中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在跟2007年相比，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)處在并不穩(wěn)定的調(diào)整期內(nèi)。沒有2007年炒房、炒地的時(shí)機(jī)成熟，國(guó)際熱錢能否會(huì)青睞房地產(chǎn)市場(chǎng)并不好說。”而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)熱錢流入香港，也說明了國(guó)內(nèi)樓市不是熱錢的首選。

　　專家評(píng)說

　　地產(chǎn)不可能擺脫熱錢的影響

　　中國(guó)社科院中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝認(rèn)為，到9月份美國(guó)還會(huì)發(fā)行大量國(guó)債，熱錢流出美國(guó)的金融壓力繼續(xù)增大，熱錢從美國(guó)市場(chǎng)流出的過程還在繼續(xù)。而全球內(nèi)如地產(chǎn)行業(yè)等大宗商品，不可能擺脫熱錢的影響。未來通脹不論是資產(chǎn)通脹還是價(jià)格通脹，都有可能進(jìn)一步加劇，不排除失控的可能?，F(xiàn)在熱錢開始大量出現(xiàn)在市場(chǎng)上，主要是對(duì)通脹恐慌的預(yù)期。

　　股市

　　股市樓市走向基本吻合

　　現(xiàn)象參照

　　[2007]股市和樓市同步瘋狂

　　2007年的股市可以用瘋狂來形容，全年總共242個(gè)交易日，其中155個(gè)交易日上漲。雖然5月30日印花稅上調(diào)的政策使股市暴跌，但隨后又奇跡般地上漲至6124點(diǎn)。

　　跟隨著股市上漲的步伐，東莞樓價(jià)也持續(xù)上漲，景湖春曉（查看地圖）、東駿豪苑（查看地圖）等主力樓盤，從年初的五千多，漲到八九月份的七八千元每平方米，全市的普通住宅均價(jià)也逐漸上漲至6804元/平方米。在股市調(diào)整后，樓市也在年底進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。

　　地產(chǎn)股是07年表現(xiàn)最強(qiáng)勁的股票類型，而地產(chǎn)上市公司對(duì)土地的爭(zhēng)奪，產(chǎn)生了批量“天價(jià)地王”，推高房?jī)r(jià)。

　　[2009]上半年一路上升

　　股市從年初的約1850點(diǎn)上升到現(xiàn)在的3000點(diǎn)左右，盡管大盤積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，但仍有大量的資金進(jìn)入股市，不少股民也追漲入市，各路專家也頻頻放炮，有人表示漲到3600點(diǎn)并不高，4500點(diǎn)再預(yù)警；甚至有人喊出全民炒股的時(shí)代馬上又要來了。

　　前后對(duì)比

　　樓價(jià)整體上漲幅度沒有股市大

　　今年股市和樓市也是同步上揚(yáng)的，但樓價(jià)整體上漲的幅度沒有股市大盤上漲的幅度大。當(dāng)然，今年股市還沒有達(dá)到2007年的瘋狂，有的投資者在股市解套后，便抽身轉(zhuǎn)向樓市。地產(chǎn)股在各種股票類型中，也是表現(xiàn)較好的，但也還沒有出現(xiàn)上市地產(chǎn)公司發(fā)新股募資后大量買地的情況。

　　記者評(píng)說

　　“股地拉扯”效應(yīng)對(duì)樓市影響巨大

　　市民從股市賺到錢后購(gòu)買房地產(chǎn)，對(duì)樓市的影響是有限的，從2007年開始形成的“股地拉扯”效應(yīng)，對(duì)樓市才是影響巨大，隨著銀行信貸的放松，近期不少發(fā)展商又開始追逐地王，上市地產(chǎn)公司在股市和土地市場(chǎng)的動(dòng)作，無疑對(duì)樓市有著重大的影響。