開發(fā)商大打"防通脹"牌 真假通脹預(yù)期誰在忽悠?

“在市場火熱的同時,事實上銀行的信貸已經(jīng)有收緊的趨勢了。”中原地產(chǎn)龍崗區(qū)域總監(jiān)謝建奎近日向記者反映說。

　　信貸監(jiān)管機(jī)構(gòu)的行動也證實了業(yè)界的感受。上月初,銀監(jiān)會就加強(qiáng)信貸管理再度發(fā)出通知后,中旬,又派出了專項調(diào)研隊,就信貸資金入市問題進(jìn)行專題調(diào)研。央行相關(guān)人士透露,待二季度信貸數(shù)據(jù)和GDP數(shù)據(jù)出來后,央行將會及時討論下半年貨幣和信貸政策工作思路。

　　過剩的流動性已成為深圳房價的“助推器”。深圳市國土部門日前發(fā)布的1-5月分析報告顯示,前5月房價節(jié)節(jié)攀高,5月份達(dá)到12550元/平方米,交易量達(dá)到2007年高峰水平。剛剛過去的6月份,房價達(dá)到14908元/平方米。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),越來越多的人出于通脹預(yù)期擔(dān)憂貨幣貶值而買房。但是,是否通脹真會很快到來?業(yè)界爭議不休。而一個明顯的事實是,深圳開發(fā)商們早已將“防通脹”作為營銷“利器”鼓動市民購房了。

　　4個月深圳房價暴漲四成

　　深圳樓市的快速回暖,主要是過剩流動性的推動,多名業(yè)內(nèi)專家受訪對此點已達(dá)成共識。

　　官方的最新數(shù)據(jù)表明,隨著交易量的大幅攀升,房價也隨之暴漲,部分區(qū)域達(dá)到了2007年時候的高峰水平。

　　2009年1月—5月深圳新建商品房銷售面積329.57萬平方米,同比增加140.31%。其中,商品住宅銷售面積313.38萬平方米,同比增加153.16%；辦公樓銷售面積3.54萬平方米,同比增加156.06%；商業(yè)用房銷售面積5.97萬平方米,同比下降44.94%。

　　今年1、2、3、4、5月份商品住宅分別成交52.23、36.49、69.48、79.24、75.94萬平方米,較去年同期分別增加96.87%、466.41%、266.26%、137.47%、97.35%。

　　價格方面,2009年前5個月,深圳市新建商品住宅價格同比漲幅分別為-16.5%、-16.3%、-12.2%、-8.8%和-6.9%。

　　按照深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計,2009年1至5月,各月住宅均價分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元和12550元,與去年同期相比,漲幅分別為-24%、-34%、-19%、2%和14%。其中,5月均價環(huán)比4月上漲2.84%。

　　6月份深圳共成交一手住宅6982套,成交均價達(dá)到14908元/平方米。這一價格,相比2月份,短短4個月已暴漲近四成。

　　事實上,6月份4個周,深圳房價呈現(xiàn)前升后連跌的趨勢。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的周報數(shù)據(jù)顯示,上周(6.22-6.28)深圳商品住宅成交均價為13658元/平方米,環(huán)比下降7.81%。“這是6月份以來深圳房價連續(xù)三周下跌了。”該院房產(chǎn)分析師楊奕表示。在6月份第一周,成交均價曾猛漲3000多元/平方米。

　　深圳樓市的快速回暖,主要是過剩流動性的推動,多名業(yè)內(nèi)專家受訪對此點已達(dá)成共識。不過,深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒預(yù)計,為了防范充裕的市場流動性可能產(chǎn)生的新一輪土地、房產(chǎn)泡沫,未來市場資金供應(yīng)有可能收緊,打擊投機(jī)炒作的力度可能會加大。這對于抑制未來房價可能出現(xiàn)過快上漲和規(guī)范市場秩序具有積極意義。

房地產(chǎn)開發(fā)投資降兩成

　　由于慣性、時滯的影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工同比仍舊在下降,但降幅大大收窄。

　　雖然開發(fā)商在以“防通脹”為由鼓勵大家買房,但其自身對房地產(chǎn)市場似乎不太看好。

　　上述官方的報告就顯示,1月—5月,深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資145.53億元,同比下降9.8%(其中,住宅投資97.54億元,同比下降18.8%)。商品房施工面積2726.11萬平方米,同比增加0.5%(其中,住宅施工面積1814.72萬平方米,同比下降4.4%)；商品房竣工面積149.72萬平方米,同比增加2.3%；商品房新開工面積200.41萬平方米,同比下降45.6%；商品房空置面積176.36萬平方米,同比增加8%。

　　王鋒在對報告解析時說,但由于近期市場銷售持續(xù)旺盛和價格出現(xiàn)上漲的趨勢,加上國家下調(diào)普通商品房建設(shè)項目投資資本金的比例、證券市場“IPO”重啟、深圳市積極調(diào)整土地出讓底價和機(jī)制等政策的激勵,5月開發(fā)商增加投資和市場供應(yīng)的積極性在迅速上升。具體來看,由于慣性、時滯的影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工同比仍舊在下降,但降幅大大收窄；商品房和住宅竣工面積環(huán)比都出現(xiàn)了較大幅度的上漲,分別達(dá)到1083.28%和524.93%；從1—5月住房成交量看,一、二手房市場銷售態(tài)勢已經(jīng)達(dá)到甚至超過了2007年同期銷售的水平。上述反映市場投資、供應(yīng)的基本指標(biāo)表明,之前開發(fā)與供應(yīng)不足的局面在4月份改善的基礎(chǔ)上,在5月份得到了扭轉(zhuǎn)。

　　為了保增長,促投資,深圳市委常委、常務(wù)副市長許勤6月26日在市政協(xié)四屆十九次常委會會上表示,仍要采取措施加大房地產(chǎn)市場投資。不過,深圳的地產(chǎn)商并沒有政府期望的那樣有熱情。從記者采訪考察的近期深圳土地出讓情況來看,盡管都成功出讓,但是基本都是定向出讓,并沒有吸引許多主流地產(chǎn)商的參與。

　　深圳房地產(chǎn)項目開發(fā)的阻礙還來自于政府各職能部門辦事效率的遲滯。記者從深圳市房地產(chǎn)協(xié)會了解到,調(diào)查了解各開發(fā)延緩項目的情況是該協(xié)會今年工作的重中之重,把情況摸清楚后,協(xié)會反饋到深圳市發(fā)改局,發(fā)改局協(xié)調(diào)解決不了的,再提交市委市政府會議討論。

　　通脹是“美麗的謊言”?

　　從總的經(jīng)濟(jì)形勢看,現(xiàn)在還處在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣,經(jīng)濟(jì)形勢深度調(diào)整的可能性很大。

　　毋庸質(zhì)疑,深圳房價的暴漲,甚至超過2007年的水平,資產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn),這個泡沫有正被吹得越來越大的趨勢。

　　“很多有實力的買家實業(yè)經(jīng)濟(jì)投資受挫后,無處投資,為尋求資產(chǎn)保值,就轉(zhuǎn)到了深圳樓市。”世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平介紹。通脹已成為深圳地產(chǎn)商的一個信仰,種種漲價行為都是沖著通脹而來。

　　不少業(yè)內(nèi)專家和銀行人士已公開承認(rèn),今年上半年信貸投資規(guī)模暴增,確有一部分流入到了樓市,部分企業(yè)或個人獲得銀行實業(yè)貸款后,就把錢轉(zhuǎn)投購買房地產(chǎn),以圖保值增值。

　　然而,目前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)從信貸規(guī)模來看出現(xiàn)了通脹預(yù)期,而從CPI數(shù)據(jù)來看則有可能出現(xiàn)通縮,至少二者目前還在背道而馳。

　　數(shù)據(jù)顯示,1到6月全國新增貸款會突破6萬億,全年新增信貸規(guī)模也不斷突破預(yù)期,或超過過去兩年的同期信貸規(guī)模。二季度以來,新增貸款增速放緩,但仍處高位,4、5月貸款分別投放5918億元和6645億元,6月份預(yù)計達(dá)到1.2萬億。另一方面,中國CPI自2月同比下降1.6%,六年來首度出現(xiàn)負(fù)增長,緊接著3月CPI比下降1.2%,4月CPI同比下降1.5%,5月CPI同比下降1.4%。

　　通脹或許只是一個“美麗的謊言”。地產(chǎn)專家馬躍成認(rèn)為,信貸投放已大大超過了計劃,其后的幾個月減少貸款規(guī)模的可能性很大。同時,通貨膨脹會對社會產(chǎn)生危害,國家政策制定者不會這么茫然,更不會任由通貨膨脹自由發(fā)展。從總的經(jīng)濟(jì)形勢看,現(xiàn)在還處在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣,經(jīng)濟(jì)形勢深度調(diào)整的可能性很大。

　　調(diào)控猜想

　　如果深圳房價漲幅過高,與老百姓的購房能力太過偏離的話,政府會以此舉來實施調(diào)控,開征物業(yè)稅能有效遏制炒房投機(jī)者。

　　信貸資金流入樓市股市等非實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)引起銀行系統(tǒng)的重視。調(diào)研和可能性的調(diào)控正在進(jìn)行。

　　6月上旬,銀監(jiān)會向各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行緊急下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》,緊急要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制貸款流向,保證貸款發(fā)放進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì),滿足實體經(jīng)濟(jì)需求,防止信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產(chǎn)市場?？梢?銀行已經(jīng)意識到了大量信貸資金的增長中有一部分在金融體系外自我循環(huán),形成泡沫資產(chǎn)。央行近日發(fā)表《中國金融穩(wěn)定報告(2009)》也表示,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格波動,積極開展壓力測試,動態(tài)評估房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)分析人士表示,貨幣政策可能會在今年底開始緊縮,控制信貸增長速度。

　　具體到深圳而言,正如中原地產(chǎn)龍崗區(qū)域總監(jiān)謝建奎所述,隨著房價的暴漲,為了控制風(fēng)險,事實上銀行的信貸已經(jīng)有收緊的趨勢。一家銀行信貸部門內(nèi)部人士向記者表示,如今深圳房價達(dá)到甚至超過07年瘋狂時期水平,已有潛在風(fēng)險。信貸在二季度沖量之后,三季度伊始,規(guī)模應(yīng)該會有所控制。

　　近期,深圳明確表示要研究開征物業(yè)稅,也引發(fā)業(yè)界猜想。本周,深圳綜改實施方案獲得市委市政府通過,在改革突破計劃中,《方案》提出簡化房地產(chǎn)稅制,探索開征物業(yè)稅,合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。制定物業(yè)稅稅基評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),建立物業(yè)稅稅基評估系統(tǒng)。“這表明如果深圳房價漲幅過高,與老百姓的購房能力太過偏離的話,政府會以此舉來實施調(diào)控,開征物業(yè)稅能有效遏制炒房投機(jī)者。”知名地產(chǎn)評論人士風(fēng)語說。