"哭窮"房企突然變"闊" 房地產(chǎn)業(yè)已獲政策扶持

房地產(chǎn)真的又火了嗎？

　　“地王歸來”、“天價(jià)地再現(xiàn)”、“地價(jià)已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市場重燃戰(zhàn)火。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國土地市場住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢價(jià)成交。到了5月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%。

　　而與此同時(shí)，今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%，已經(jīng)超過了2007年當(dāng)期的約21100萬平方米。“房價(jià)集體飆漲”、“全國各地排隊(duì)買房”、“炒房族歸來”的風(fēng)聲也見諸各大報(bào)章種種現(xiàn)象都給人聯(lián)想：房地產(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇？

　　貸款！融資！拿地！

　　從2007年底開始，隨著宏觀調(diào)控的影響和全球金融危機(jī)的波及，國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個(gè)季度之前，包括富力、恒大在內(nèi)的眾房地產(chǎn)企業(yè)還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負(fù)面消息里。但一個(gè)季度之后，它們已重新開始高調(diào)拿地。

　　在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增長；成交金額高達(dá)61.7億元，更是較上月暴漲481.67%。而在這61.7億元中，拿下朝陽區(qū)廣渠路10號(hào)地“地王”的富力地產(chǎn)，一家就貢獻(xiàn)了10.22億元。

　　廣州市6月10日成功拍賣出被譽(yù)為廣州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地價(jià)達(dá)到15300元。而作為廣州的中央商務(wù)區(qū)，珠江新城已經(jīng)連續(xù)四年沒有出讓住宅用地。

　　上海、天津等城市的土地成交量亦出現(xiàn)倍增。統(tǒng)計(jì)顯示，4月，全國60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89％，同比增加83％。

　　不少大型房企更是頻頻出手。萬科5月份共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城連下6幅地塊；SOHO中國聲言“可供選擇的項(xiàng)目很多”；恒大地產(chǎn)更是“著急”到登報(bào)尋找土地項(xiàng)目

　　去年還在“哭窮”的房企們，怎么又突然“闊”了？

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要就是三大渠道：銀行貸款、企業(yè)自籌、預(yù)售款。

　　“我們看到，去年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。目前又到了房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，未來房地產(chǎn)如果走勢(shì)良好，房地產(chǎn)還錢才更有把握。所以，這時(shí)候銀行當(dāng)然要鼎力相助。”該人士告訴記者。

　　這一點(diǎn)似乎可以得到一個(gè)側(cè)面印證。審計(jì)署審計(jì)長劉家義在6月24日人大常委會(huì)第五次會(huì)議上所作的2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行違規(guī)放貸總額達(dá)365.6億，其中：違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　另一個(gè)資金來源是房地產(chǎn)企業(yè)的密集融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年4月份以來，包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)、SOHO中國、華潤置地、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的10余家房地產(chǎn)企業(yè)，融資金額超300億元人民幣，融資方式包括股票增發(fā)、發(fā)行企業(yè)債等。而融資目的，則大多為土地儲(chǔ)備資金。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受記者采訪時(shí)分析，今年一季度的樓市“小陽春”中，不少房企降價(jià)銷售、快速回籠現(xiàn)金的做法取得了良好的效果，房企資金鏈已經(jīng)有大幅改觀。“作為房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源的土地資源，只要房企資金鏈沒有問題、只要房企還希望擴(kuò)大市場占有率，大肆拿地都是房企擴(kuò)張的首要舉動(dòng)。”

　　此外，2009年寬松的貨幣政策亦為市場注入了巨大的流動(dòng)性。數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，信貸增長額度為5.8萬億，已經(jīng)超出年初央行預(yù)計(jì)的今年全年信貸新增5萬億的下限。

　　“大量的資金并沒有流入需要扶持的制造業(yè)和物流業(yè)，投資回報(bào)率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者。”楊少鋒認(rèn)為。

　　除了寬松的貨幣政策、較低的貸款利率，近期，政府連續(xù)出臺(tái)新政扶持效果也開始顯現(xiàn)。

　　5月27日，國務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，這是商品房資本金比例13年來的首次下調(diào)，也被認(rèn)為是推動(dòng)樓市回暖的重大利好之一。

　　“中國樓市是個(gè)典型的政策市。”一位分析人士告訴記者，雖然房地產(chǎn)最終落選“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，并無“振興之名”，但實(shí)際上已獲得了“振興之實(shí)”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因?yàn)椴粌H地方政府的土地出讓金、非稅收入與房地產(chǎn)市場有著緊密聯(lián)系，地方經(jīng)濟(jì)的增長、就業(yè)的擴(kuò)大等也都離不開房地產(chǎn)的支撐。

　　復(fù)興？復(fù)蘇？還是僅僅回暖？

　　土地交易的空前火爆，樓市的“小陽春”，能否說明地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“復(fù)興”？

　　很多分析人士對(duì)此說法保持謹(jǐn)慎。“在歷史上，找不到任何一個(gè)國家，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚處低點(diǎn)的的時(shí)候，房地產(chǎn)市場能夠一枝獨(dú)秀。”楊紅旭對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說，可以說房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇，“目前來看，只能說部分城市，尤其是部分大城市出現(xiàn)了高價(jià)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。整體來看，無論是復(fù)蘇的廣度、還是溢價(jià)水平，土地市場的繁榮程度都離2007年的高點(diǎn)還有一定距離。”

　　他對(duì)記者分析，這一輪地產(chǎn)商跑馬圈地的背后，除了反映出開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)計(jì)已經(jīng)由去年的悲觀轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳皩?duì)近期和中期樓市的扭轉(zhuǎn)表現(xiàn)樂觀，還與去年整個(gè)土地市場很低迷，很多企業(yè)的拿地需求被抑制不無關(guān)系。此外，土地市場出現(xiàn)回暖，跟企業(yè)的投資投機(jī)需求也有關(guān)系。“有些投資者覺得現(xiàn)在流動(dòng)性過剩，未來可能有通脹預(yù)期，而土地能保值。”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，更直截了當(dāng)?shù)乇硎?，土地市場并未逆市飄紅，甚至難說“復(fù)蘇”，只是輿論放大了人們的想象。

　　因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，作為象征開發(fā)商投資意愿的指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購置面積、土地開發(fā)面積等指標(biāo)依然呈下降趨勢(shì)。

　　5月份全國房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2％，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。

　　“這三個(gè)下降，說明開發(fā)商仍然不看好當(dāng)前市場，仍然有不確定性。因此，不能說現(xiàn)在土地市場復(fù)蘇了，而只能說今年前幾個(gè)月是在太冷了，現(xiàn)在僅出現(xiàn)了一點(diǎn)好轉(zhuǎn)的跡象。”顧云昌說。

　　一系列數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售面積增加了，但投資的熱情仍有所欠缺。今年1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1萬億元，同比增長6.8%，其中商品住宅同比增長4.4%；相比固定資產(chǎn)投資同比增長32%而言，房地產(chǎn)投資增加比例仍然較低。

　　“現(xiàn)在是房地產(chǎn)投資10年來最低迷的階段。地產(chǎn)商拿地的積極性也是非常低的。好地塊大家都想爭。不能因?yàn)閭€(gè)別地塊，就感覺土地市場已經(jīng)熱的不得了了。”顧云昌說。

　　短暫的盛宴?

　　銀監(jiān)會(huì)主席劉明康6月12日在北京一個(gè)論壇上表示：房地產(chǎn)領(lǐng)域開始復(fù)蘇，但持續(xù)性仍值得懷疑。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 5月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%。2008年8月，這一指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，在連續(xù)下跌7個(gè)月后，于今年3月首現(xiàn)正增長。0.6%的漲幅，已與2006年5月和2007年4月的0.7%漲幅相近。

　　而面對(duì)房價(jià)的反彈，不少購房人再次回到觀望狀態(tài)。

　　根據(jù)央行6月15日公布的5月中下旬在全國50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”，購房意愿仍處于較低位置——準(zhǔn)備在未來3個(gè)月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8%，比上季度減少了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　房價(jià)的提升會(huì)否打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市？在顧云昌看來，答案是肯定的。“盡管1-5月份的樓市交易量還在上升，但總體來說，上升的勢(shì)頭已經(jīng)明顯放緩。有些城市是成交量的增加幅度有明顯的下滑，而有些城市則是交易量環(huán)比下降。這當(dāng)然和房價(jià)的上漲有關(guān)系。”

　　土地市場也在降溫。據(jù)監(jiān)測顯示，6月第三周全國20個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅用地8宗，環(huán)比下降50%，成交土地面積約23萬平方米，環(huán)比下降71%，成交量創(chuàng)下13周以來的最低值。

　　“現(xiàn)在國際大背景還很微妙，中國經(jīng)濟(jì)也還沒有出現(xiàn)復(fù)蘇。在這樣的情況下來談房地產(chǎn)回暖、全面的復(fù)蘇，是不太現(xiàn)實(shí)的，有許多不確定性。”顧云昌對(duì)記者分析稱，今年一季度房地產(chǎn)市場銷售的回暖，更多是剛性需求的反應(yīng)。今年3、4、5三個(gè)月，是剛性需求的集中釋放。

　　“需求已經(jīng)完成了一個(gè)轉(zhuǎn)換，房價(jià)出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，部分剛性需求又開始觀望了、萎縮了，投資需求接過了接力棒。不過，投資投機(jī)需求來的快，逃得也快，受流動(dòng)性，受政策的制約很大，因此，靠投資投機(jī)需求，樓市的這個(gè)‘春天’是不可能持久的。”楊紅旭對(duì)記者表示。

　　他認(rèn)為，目前樓市度過了最壞的時(shí)候，但在目前經(jīng)濟(jì)低迷的大背景下，樓市不可能持續(xù)目前這種熱銷的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)在今年三季度再出現(xiàn)一個(gè)次低谷，“這一輪樓市調(diào)整出現(xiàn)‘W形’的可能性正在增大。”楊紅旭說。

　　三城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) (2009年5月)

　　地 區(qū) 房屋銷售價(jià)格指數(shù)

　　新建住宅價(jià)格指數(shù) 二手住宅價(jià)格指數(shù)

　　同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比

　　全 國 99.4 100.6 98.7 100.7 100.9 100.7

　　北 京 98.9 100.2 99.4 100.5 96.8 99.8

　　上 海 98.4 100.6 97.7 100.5 99.1 100.8

　　西 安 98.3 99.7 97.1 99.6 100.2 99.9

　?。▓D表來源：國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站）

　　北京、上海、西安

　　三城市房地產(chǎn)復(fù)蘇調(diào)查

　　為更全面的了解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界狀態(tài)，本刊記者分別在首都北京、金融中心上海、西部城市西安對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的宏觀發(fā)展?fàn)顩r及業(yè)界基層進(jìn)行了調(diào)查。

　　北京：再現(xiàn)地王“走馬燈”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 姚冬琴/北京報(bào)道

　　在這個(gè)夏天，北京氣溫創(chuàng)下多年來的最高峰。一樣火熱的是土地市場——一周之內(nèi)，“地王”稱號(hào)三易其主。

　　6月25日，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心，通州區(qū)九棵樹大街居住項(xiàng)目經(jīng)過125輪競價(jià)，最終被華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奪得，成交價(jià)17.4億元，比起始價(jià)7.8億元溢價(jià)122.9%。該地塊的成交總價(jià)超過富力地產(chǎn)5月21日以10.22億元拿下的朝陽區(qū)廣渠路10號(hào)地，成為新的“地王”。然后，這位新晉地王的位子只坐了一天，便被后來者取代。

　　6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元拿下朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一個(gè)地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積為148809.23平方米，平均樓面價(jià)達(dá)到了15216元/平方米，由此，該地塊成為新的總價(jià)、均價(jià)雙料地王。

　　但該地塊的“地王”位子也只保持了4天。

　　6月30日下午，中化集團(tuán)旗下全資子公司中化方興投資管理（北京）有限公司擊退SOHO中國、萬科、保利、華遠(yuǎn)、華潤等眾多知名房企，以40.6億元拿下此前備受關(guān)注的朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)地，樓面單價(jià)達(dá)16240／平方米，刷新了北京“地王”記錄。即使在樓市最為火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224號(hào)地，也僅為13800元／平方米。

　　實(shí)際上，這并不是朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)地第一次走上拍賣臺(tái)。早在2004年，這個(gè)地塊就曾經(jīng)以18.2億元的價(jià)格被首都城市房地產(chǎn)公司競得，成為當(dāng)時(shí)的地王，但是因?yàn)樵摴疚茨芗皶r(shí)繳納土地出讓金而被政府收回。從18.2億元升值到40.6億元，僅僅用了4年多的時(shí)間。

　　開發(fā)商：拍地走向“瘋狂”？

　　“5月19日，廣渠路10號(hào)地經(jīng)歷了21次報(bào)價(jià)，樓面價(jià)已達(dá)8572.41元/平方米，與起始價(jià)相比，暴漲幅度達(dá)到107.69%。當(dāng)天，我預(yù)測該地塊的最終樓面地價(jià)肯定會(huì)超過1萬元/平方米。這種分析是當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)最激進(jìn)的判斷。然而，最終的結(jié)果超乎所有人的意料。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h給記者講述了廣渠路10號(hào)地拍賣過程中的一個(gè)小插曲。

　　對(duì)于拿地所付出的高額代價(jià)，帶隊(duì)參與競拍的北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理張輝甚至都表示遺憾，“我們不愿意拿地王”。他還呼吁同業(yè)在競爭時(shí)“要多一點(diǎn)兒理性”，避免付出過高代價(jià)，以減少土地在住宅成本中的比例，進(jìn)而平抑房價(jià)。不過，他這一番勸告并沒有讓“同業(yè)”止步，之后更高溢價(jià)的地塊連續(xù)被拿下。

　　“高地價(jià)毫無疑問會(huì)促使房價(jià)進(jìn)一步上漲，一方面是高地價(jià)地塊本身的成本導(dǎo)致售價(jià)的大幅上升；二是周邊項(xiàng)目因?yàn)槭袌鲱A(yù)期升高而提升價(jià)格。這一輪地價(jià)的提升并不是房價(jià)飆升的必然理由，但一定是房價(jià)飆升的必然標(biāo)志。”楊少峰對(duì)記者表示，在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)游戲規(guī)則中，土地資源占據(jù)的地位實(shí)在太重要，讓每個(gè)房企都不得不成為規(guī)則的俘虜。作為握有土地資源的地方政府，不能一方面擔(dān)憂高房價(jià)導(dǎo)致的民生壓力，另一方面卻不愿意放棄土地出讓金收益的巨大誘惑；而作為準(zhǔn)備再度進(jìn)入囤地游戲的房企，則需要好好回想去年的危機(jī)，再做出一個(gè)理性的判斷。

　　政府：為“完成計(jì)劃”加速推地

　　記者通過比對(duì)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金額為10.3億；4月份，土地交易成交7宗，成交金額為10.6億；5月份，土地交易成交23宗，成交金額達(dá)61.7億元，較上月暴漲481.67%；6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交數(shù)量較上月減少2宗，但成交金額卻上漲40多億元，達(dá)到 109.7億元。

　　從已成交的土地交易數(shù)據(jù)來看，住宅用地項(xiàng)目溢價(jià)遠(yuǎn)高于非住宅用地項(xiàng)目，一些優(yōu)勢(shì)區(qū)位的項(xiàng)目，成交價(jià)普遍高于底價(jià)一倍以上。

　　北京土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠曾公開表示，之前根據(jù)市場反應(yīng)，采取了從緊的供地策略，目前根據(jù)市場環(huán)境，供應(yīng)也有所調(diào)整，加速推地也是為了保證完成今年的供地計(jì)劃。

　　根據(jù)今年5月31日北京市國土資源局公布的2009年第二季度土地供應(yīng)計(jì)劃，北京市今年第二季度將共有110宗土地走向市場，其中住宅用地41宗。

　　與全國大多數(shù)地區(qū)一樣，為促進(jìn)土地市場回暖，北京市今年還推出了幾項(xiàng)舉措，如：正式啟用土地預(yù)出讓制；適當(dāng)延長部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限，由原來的兩個(gè)月延長至半年；申請(qǐng)開設(shè)外幣保證金賬戶，使外資能使用外匯繳納土地交易保證金，進(jìn)而直接參與土地競買，解決外商投資時(shí)碰到的保證金問題。

　　加速推地的背后，是北京市土地出讓金的“高臺(tái)跳水”。根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)，今年前3月，北京市土地交易金額僅為17.72億元，而去年同期這一數(shù)據(jù)則超過200億元。

購房者：回歸觀望

　　“看不清未來走勢(shì)，還是再等等。”北京一位購房人張先生告訴記者，他從2008年上半年開始準(zhǔn)備購置一套婚房，期間錯(cuò)過了去年底、今年初的樓市低點(diǎn)。“當(dāng)時(shí)以為還會(huì)再降的，沒想到這么快反彈回去?？傆X得樓市還沒有見底。”面對(duì)房價(jià)反彈，與張先生一樣，不少購房人再次回到觀望狀態(tài)。

　　5月以來,北京遠(yuǎn)洋沁山水、萬和城、潤澤月溪、珠江帝景等許多樓盤紛紛漲價(jià)，部分樓盤每平方米甚至漲了2000元-3000元。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是，5月份，北京不僅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超過兩成。

　　一邊是市場火熱，房產(chǎn)商高喊“現(xiàn)在是進(jìn)貨的最佳時(shí)機(jī)”；一邊是購房人知難而退，購房意愿萎縮，面對(duì)這種吊詭的局面，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌對(duì)記者說，北京的房價(jià)太高，這種局面主要是因?yàn)樾枨笸?。在北京這樣的大城市，大都是有錢人進(jìn)來買房，所以房價(jià)并不是以北京市民的標(biāo)準(zhǔn)來確定，而是以購房人的支付能力來確定。所以在北京這樣的地方，更應(yīng)該加大社會(huì)保障的力度。□

　　上海：“泡沫論”又起

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 談佳隆/上海報(bào)道

　　今年一季度，上海房地產(chǎn)即將“復(fù)蘇”的預(yù)言四起。伴隨著國家對(duì)上海金融、航運(yùn)中心建設(shè)的重視程度不斷加碼，剛性需求者放棄等待“積極”入場，投資參與者不再觀望“抄底”圖利，似乎這些都成為進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價(jià)格的“興奮劑”。

　　記者在采訪中了解到，無論從土地招拍掛情況、消費(fèi)房屋貸款情況、以及新房、二手房價(jià)格和成交量都證明了這樣一個(gè)事實(shí)——上海的房地產(chǎn)市場再度“火”了起來。

　　但在“火”的背后，是房價(jià)與居民收入比又被拉大，特別是6月以來，“房價(jià)泡沫論”再次見諸報(bào)端。而且今年以來，高房價(jià)之憂并非只來自于民眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，更來自官方。

　　“官民同憂”高房價(jià)

　　6月中旬，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，上海市商品房銷售面積1172.69萬平方米，增長19.6%。其中商品住宅銷售面積1065.43萬平方米，增長26.5%。

　　值得注意的是，與銷售面積的兩位數(shù)增長相比，官方數(shù)據(jù)在房價(jià)方面的統(tǒng)計(jì)顯得“謹(jǐn)慎”許多。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，今年4月份開始，上海新建商品房價(jià)格開始“止跌回升”，與3月份比較，新建商品住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長了0.1%，5月份上海的市場化商品房均價(jià)13500元/平方米，比4月份環(huán)比上升了2.1%。如果加上政府推的這一塊配套商品房，那么它環(huán)比只增加了0.5%。

　　而在二手房方面，今年5月份的二手住房均價(jià)12000元/平方米，從二手住房價(jià)格指數(shù)情況看，4月份比3月份環(huán)比上升0.5%，5月份比4月份環(huán)比上升0.8%。

　　但記者在對(duì)一些開發(fā)商的采訪中發(fā)現(xiàn)，部分新樓盤的開盤價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了官方的平均統(tǒng)計(jì)數(shù)字。一位開發(fā)商告訴記者，“我們的樓盤開盤價(jià)比一季度上漲了10%，很多同行開發(fā)商也這樣做，‘見勢(shì)起價(jià)’。”

　　今年1月19日，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲曾明確表示：“房價(jià)不能高，不能再漲了。”2月21日，上海市市長韓正通過與網(wǎng)民對(duì)話時(shí)更明確表示：“目前上海的房價(jià)確實(shí)偏高了，房價(jià)總的是市場在調(diào)節(jié)，但是政府應(yīng)該用一些政策來引導(dǎo)，促進(jìn)消費(fèi)，價(jià)格低一點(diǎn)買房子的人會(huì)更多。”

　　就在上海市委書記、市長發(fā)表“看低”房價(jià)言論的兩個(gè)月之后，按照官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份，上海房價(jià)再次“止跌回升”。

　　局長坦言要有所作為

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》了解，上海市政府將于近期召開一個(gè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的工作會(huì)議，其目的是讓上海房地產(chǎn)發(fā)展保持健康、穩(wěn)定的趨勢(shì)。

　　“從市場經(jīng)濟(jì)來說，政府不能用行政手段直接干預(yù)房價(jià)，但是不干預(yù)不等于沒有作為，我們初步考慮有幾個(gè)設(shè)想。”劉海生局長說，“設(shè)想”主要包括以下方面：

　　其一，從供需平衡的角度來說，政府將加大供應(yīng)量，除了加大保障性住房的供應(yīng)量之外，上海市將會(huì)加大普通商品房的供應(yīng)量；

　　其二，通過房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等組織引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)樹立社會(huì)責(zé)任感，合理定價(jià)、正常銷售，制止少數(shù)企業(yè)人為的炒作，打擊捂盤惜售的現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，截至目前，上海市已經(jīng)初步確定15個(gè)大型居住社區(qū)規(guī)劃選址方案，其中包括以保障性住房為主的近郊6大基地和以中低價(jià)普通商品房為主的9個(gè)大型居住社區(qū)。而其房屋供應(yīng)規(guī)模量將達(dá)到近1.6億平方米，其中未來五年的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)面積將達(dá)到2000萬平方米。

　　一位參與政府決策的官員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“近些年來，上海市委、市政府已經(jīng)針對(duì)上海房地產(chǎn)未來發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了部署，其中不僅包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，還包括提供給普通市民的普通商品房，通過提高供給來平抑過快上漲的房價(jià)。”

　　在今年5月的一次會(huì)議上，俞正聲書記的談話表達(dá)了對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度。他說：“今年將加大動(dòng)遷安置保障房建設(shè)力度，開工建設(shè)新的大型社區(qū)，擴(kuò)大供給等，而這些工作都將是上海今年的重點(diǎn)工作之一。”

　　今年經(jīng)適房開工量被“腰斬”

　　政府的許諾能否實(shí)現(xiàn)，民眾極為關(guān)心。

　　“本來說好每年建400萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，而2009年只有200萬平方米開工量，政府承諾市民的民生工程如何才能真正兌現(xiàn)，”家住上海徐匯區(qū)漕溪北路的張先生得知今年上海經(jīng)適房開工量減半的消息，頗感失望地向記者表達(dá)了這樣的看法。

　　2008年，上海市政府正式開建經(jīng)濟(jì)適用房，按照當(dāng)初的承諾未來五年上海將建設(shè)2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，按照規(guī)劃每年的開工量為400萬平方米，當(dāng)年開工，翌年即可入住。

　　然而，在今年6月25日的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，劉海生明確表示：“我們今年的目標(biāo)是包括去年已經(jīng)開工的和今年年底前要開工的，‘力爭’能夠有600萬平方米的開工量。”

　　事實(shí)上，早在去年年底，上海市政府已經(jīng)完成了400萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的開工量，原本的計(jì)劃是今年同樣開工400萬平方米。如果果真如劉海生所言，則意味著今年的新開工量被“腰斬”，只有200萬平方米。

　　對(duì)此，劉海生解釋說：“土地指標(biāo)它有一定的審核程序，另外選擇的基地也有一個(gè)動(dòng)拆遷的問題。”

　　今年上海“兩會(huì)”期間，一位開發(fā)商曾對(duì)記者說，經(jīng)濟(jì)適用房牽涉到眾多地產(chǎn)商的切身利益，如果定價(jià)過低，開工量過快會(huì)直接影響不少開發(fā)商正常商品房的銷售，會(huì)打擊開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

　　這或許也是政府必須考慮和面對(duì)的問題?！?/p>

　　西安：政府補(bǔ)貼 開發(fā)商讓利

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 王群/西安報(bào)道

　　6月14日，是西安發(fā)出高溫橙色預(yù)警信號(hào)的第二天，這天早上8點(diǎn)，西安市南郊曲江賓館第一國際會(huì)議廳門外人頭攢動(dòng)，新開樓盤龍湖紫都城的近千名VIP認(rèn)購客戶早早便在門外翹首期盼，等候進(jìn)入選房活動(dòng)現(xiàn)場。為避免人員擁擠發(fā)生意外，主辦方不得已制定了相對(duì)嚴(yán)格的分批次入場制度。中午統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)日紫都城共計(jì)推出332套房源，最終共有323套房源被客戶挑選，實(shí)際繳納認(rèn)購金310套，其中292組客戶手續(xù)齊備，總認(rèn)購金額達(dá)到1.5億。

　　同日，西安城北的龍江秀水園也刷新了單日銷售紀(jì)錄。

　　之前的6月11日，記者從西安市房管局獲悉，5月份西安市商品房銷售持續(xù)火爆，達(dá)到95.54萬平方米，同比增長103.06%。今年1至5月，西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積363.45萬平方米，同比增長20.97%；銷售376.49萬平方米，同比增長46.82%；商品房住宅均價(jià)4615元，同比增長3.31%。

　　新政換得市場信心

　　西安市某樓盤銷售經(jīng)理閆小霞認(rèn)為，5月份全市商品房銷售增幅較大的原因是：西安自住型、改善型住房剛性需求較大，越來越多的現(xiàn)房銷售增強(qiáng)了購房者的消費(fèi)信心；西安合理的土地供應(yīng)調(diào)控、適當(dāng)?shù)牟疬w比例、住房保障體系的不斷完善，保持了房價(jià)的基本穩(wěn)定。

　　去年9月4日，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟芬?guī)定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(qū)（含四個(gè)開發(fā)區(qū)）購買90平方米（含90平方米）以下商品住房或購買144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按購房款總額的1.5%享受政府財(cái)政補(bǔ)貼；購買90乣144平方米（含144平方米）商品住房的，按購房款總額的1%享受補(bǔ)貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5%享受補(bǔ)貼。

　　新政一出，市民熱議不止，按照一位購房者的說法：“補(bǔ)貼的錢雖然不算太多，但最起碼讓人看到了西安市已經(jīng)對(duì)樓市危機(jī)給予了充分的重視，能夠在全國范圍內(nèi)率先拿出應(yīng)對(duì)措施，這應(yīng)該是樓市走出低谷的明顯信號(hào)和強(qiáng)勁的推動(dòng)力。”

　　數(shù)月后，新政的效應(yīng)開始顯現(xiàn)：到售樓處看房的人多了。到2008年12月，全市商品房銷售面積達(dá)到70.6萬平方米，環(huán)比增長23.99%；均價(jià)達(dá)到4607元/平方米，同比增長10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主辦的2009年西安市建設(shè)暨提升年工作會(huì)議上，西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任張永安又拋出利好：今年西安市計(jì)劃投資21億元，新開工建設(shè)180萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，新竣工150萬平方米；廉租住房新開工40萬平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面積大小，今年還將新開工2萬余套、竣工1.6萬多套經(jīng)適房。

　　據(jù)西安市房管局提供的數(shù)字顯示，上述兩大政策決定出臺(tái)后，西安樓市各項(xiàng)指標(biāo)首次出現(xiàn)明顯反彈。西安市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：預(yù)計(jì)2009年西安全市商品房銷售700萬平方米，比2008年增長8.5%；商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，較上年同比增長10%以內(nèi)，完成交易額約312億元。

　　“割肉”帶動(dòng)樓市火爆

　　“最近在業(yè)內(nèi)討論最熱烈的無非是房地產(chǎn)銷售回暖這個(gè)話題，這主要是在減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低引導(dǎo)下，結(jié)婚購房、子女進(jìn)城上學(xué)等剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也和開發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)。”陜西龍江房地產(chǎn)公司總經(jīng)理江昊洪如此分析。

　　也有業(yè)內(nèi)人士坦言，房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束，如果房地產(chǎn)企業(yè)為獲得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，市場或會(huì)再次陷入困境。

　　“其實(shí)，影響西安未來住房成交量水平高低的主要有兩個(gè)變數(shù)：一是由于去年年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，而政府出臺(tái)回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇；二是目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價(jià)，但如果開發(fā)商普遍大幅提價(jià)，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為也將會(huì)大大延緩樓市的復(fù)蘇。”閆小霞說。

　　陜西資深房產(chǎn)分析師汪巍認(rèn)為，西安樓市之所以回暖，主要是開發(fā)商“割肉”促銷、國家振興樓市政策顯效、消費(fèi)者觀望情緒消解和剛性需求回歸等四大因素起了主導(dǎo)作用。汪巍還說，受去年觀望情緒等諸多因素影響，房產(chǎn)銷售一度被壓抑，年后市場出現(xiàn)反彈應(yīng)該是“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”導(dǎo)致西安樓市集中放量的緣故。

　　西安雅荷地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理曾琦認(rèn)為，開發(fā)商連續(xù)降價(jià)、大力促銷等優(yōu)惠措施雙管齊下，加上銀行利率反復(fù)下調(diào)及地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)性購房政策，多種利好促進(jìn)了市場的剛性需求，在對(duì)市場預(yù)期改變的前提下，不少觀望者選擇出手，并最終推動(dòng)了樓市的反彈。但很多盤子為了在目前樓市持續(xù)低迷的市場環(huán)境下提升項(xiàng)目人氣，售價(jià)甚至比實(shí)際成本還要低一點(diǎn)。

　　這也從側(cè)面說明了西安樓市仍然沒有走出蕭條陰影。西安新樓盤中新·浐灞半島銷售人員也承認(rèn)，優(yōu)異的銷售成績來源于開發(fā)商的“割肉”促銷。

　　此外，閆小霞也認(rèn)為，年后西安樓市短期回暖，深層原因在于開發(fā)商各種促銷優(yōu)惠已達(dá)極限，西安房價(jià)接近觸底，吸引了一部分剛性需求客戶購買，但是從購房者與開發(fā)商的長期博弈來看，現(xiàn)在只是開發(fā)商取得了階段性勝利。下半年西安樓市發(fā)展前景依然撲朔迷離，不應(yīng)盲目樂觀。

　　2007年“地王”今安在

　　整理：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 姚冬琴

　　武漢地王

　　2007年1月，上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以總價(jià)35.02億元、樓面價(jià)3290元/平方米拿下武漢市武昌區(qū)中北路147號(hào)的武重地塊，成為武漢新“地王”。由于無法在短期內(nèi)支付土地出讓金，因此上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司不得不與復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司合作開發(fā)，并將此項(xiàng)目正式命名為“復(fù)地·東湖國際”；目前一期已開盤。

　　長沙地王

　　2007年7月，國內(nèi)最大金額單宗土地——湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元聯(lián)合拍得。2008年底北辰實(shí)業(yè)董事會(huì)秘書郭川對(duì)媒體稱，土地價(jià)款已經(jīng)嚴(yán)格按照協(xié)議約定支付，項(xiàng)目將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式開工建設(shè)，為周轉(zhuǎn)資金，需借出售所得回款充當(dāng)后續(xù)資金。

　　上海地王

　　2007年8月，蘇寧集團(tuán)通過招標(biāo)方式以總價(jià)44.04億元的價(jià)格競得上海南京路163號(hào)地塊，當(dāng)時(shí)成為中國的“單價(jià)地王”。2008年8月，蘇寧集團(tuán)以政府修建地鐵工程、需更改該項(xiàng)目規(guī)劃為由，解除了土地出讓合同，黃浦區(qū)政府將其已經(jīng)繳納的土地出讓金全額退還。

　　福州地王

　　2007年9月，萬科以27.2億元競得福州地王，在此地開發(fā)了萬科進(jìn)駐福州的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目——萬科金域榕郡。萬科2008年報(bào)顯示，萬科金域榕郡預(yù)計(jì)跌價(jià)1.52億元。萬科總裁郁亮曾表示，“這塊地王項(xiàng)目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法盈利，我決定養(yǎng)豬！養(yǎng)豬還能掙點(diǎn)租金回來，等到下一個(gè)高潮再開發(fā)。”

　　廣州地王

　　2007年9月，保利地產(chǎn)以21.2億元拿下金沙洲區(qū)域地塊。該區(qū)域房價(jià)在2008年有過深度調(diào)整，加上項(xiàng)目未見動(dòng)工，市場一度傳出保利與政府協(xié)商退還“地王”的消息。另有消息稱，保利一直都在和有關(guān)方面溝通，只得到分期緩交地價(jià)的允諾。

　　佛山地王

　　2007年9月，富力地產(chǎn)攜手鼎力公司以47.05億元的價(jià)格拿下佛山東平新城地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年佛山地王。2008年4月，富力被爆出資金鏈存在問題，凈負(fù)債比率高達(dá)139.5%。富力老總李思廉也自稱“拼命賣樓”求生。有傳言說，當(dāng)初的佛山地王正面臨著可能被出售的局面。

　　杭州地王

　　2007年10月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與北京萊福建設(shè)有限公司聯(lián)手，以22.26億元的高價(jià)拿下了杭州新地王。2008年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明稱，為加快資金回籠，將計(jì)劃與獨(dú)立投資者合作發(fā)展商業(yè)地皮。到目前為止，市場并未有投資人士與遠(yuǎn)洋合作的相關(guān)消息。