美英日房價深陷噩夢 中國樓市獨自燦爛

剛剛過去的第二季度，美、英、日三國房價不約而同地出現(xiàn)顯著倒退，即便是被稱為美國房地產(chǎn)市場最后堡壘、奢侈地產(chǎn)市場根據(jù)地的紐約曼哈頓樓市亦難逃“淪陷”厄運。

　　紐約最大的艾麗曼地產(chǎn)公司（Prudential　Douglas　Elliman　Real　Estate）與曼哈頓房市估價公司賽目爾（Miller　Samuel）表示，曼哈頓第二季房價較上年同季下跌18.5%，房屋銷量腰斬，錄得了房市估價公司賽目爾歷史記錄的最大減幅。

　　而與其形成鮮明對比的是，二季度尤其是剛剛過去的6月份，中國樓市重鎮(zhèn)北京、上海的房價卻扶搖直上，走出了一波大陽線行情。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京存量住宅6月1日~25日的網(wǎng)簽量達19233套，累計2009年1月至6月25日達97192套，超過近10年來京城存量住宅交易的最高位94305套（2007全年），半年成交量創(chuàng)下歷史新高。

　　某房地產(chǎn)代理CRIC系統(tǒng)顯示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面積超過880萬平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907萬平方米的成交量。平均成交價格則環(huán)比去年下半年上漲了5%。

　　對于北京、上海等熱點城市這幾個月的火熱房市，21世紀中國不動產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域董事長張衛(wèi)平有些憂慮，他昨天接受CBN記者采訪時表示：快速上漲未必是件好事，其中摻雜著投機成分。理性且健康的市場應(yīng)是平穩(wěn)上升，快速“站在高崗上”容易遭至虛火。

　　三國房市盡失利

　　曼哈頓的房地產(chǎn)原本一直持上升趨勢，即便其他地區(qū)的房地產(chǎn)價格在下降的時候也是如此。但是去年第三季度以來，曼哈頓部分地區(qū)公寓銷售開始停頓。而自雷曼兄弟破產(chǎn)后，原本堅挺的曼哈頓房價如今倒地不支，賣方紛紛棄械投降。

　　不僅是曼哈頓，邁阿密等美國熱點城市也陷入地產(chǎn)衰退的噩夢之中。美國一家基金公司從業(yè)者不久前告訴CBN記者：“現(xiàn)在可以用極低的交易價格購買到其中的一些物業(yè)。比如其中一家飯店原先7500萬美元的價格，他們用大約1800萬美元的價格即可買下。一年之內(nèi)可以貸款一半，返回投資者800萬~900萬美元。”

　　在美國大西洋東岸的英國，形勢也很糟糕。據(jù)英國國家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該國房屋第二季度的均價154066英鎊/套，較去年同期下降11.7%。英國首都倫敦今年二季度房價較上年同期下降10.2%，達256496英鎊/套；抵押貸款機構(gòu)Halifax和全英房屋抵押貸款協(xié)會進行的調(diào)查顯示，6月整體房價較2007年下半年峰值下跌約15%~20%。

　　Hometrack研究主管Richard　Donnell表示,　由于經(jīng)濟前景不確定,所以需求方面存在最大的風(fēng)險,因許多想要購置房產(chǎn)的人們?nèi)匀恢斏?或無法獲得足夠的權(quán)益或資金來購買房屋。咨詢機構(gòu)戴德梁行(DTZ)預(yù)計，未來2年，一些區(qū)域的租金還將分別下跌14%和20%。

　　而在中國的鄰邦日本，平均地價時隔三年再次下滑。日本國稅廳7月1日公布作為遺產(chǎn)稅和贈與稅計算標準的2009年土地價格：日本全國約37萬個地點的標準住宅平均地價每平方米為13.7萬日元（約合9711元人民幣），較上一年下降8000日元，降幅達5.5%。這是該國平均地價近4年來首次下滑。

　　日本2009年47個都道府縣均有不同程度下滑，東京、大阪和名古屋三大城市圈降幅明顯，“房地產(chǎn)小泡沫”的上漲勢頭宣告結(jié)束。三大城市圈的平均地價跌幅分別為東京圈6.5%、大阪圈3.4%、名古屋圈6.3%，而上一年分別為上升14.7%、7.4%和10.9%。

　　警惕中國樓市虛火上揚

　　與發(fā)達國家樓市的慘淡形成強烈對比的是，6月的上海，商品住宅成交均價相比5月出現(xiàn)上漲的項目高達300多個，比例高達60%之多。其中，價格漲幅超過10%的項目更是突破80多個。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀舉了幾個“漲價先鋒”案例：6月內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量較為活躍、新增價格上漲明顯的新房項目包括閘北不夜城板塊的“卓悅居”、浦東世紀公園板塊的“香梅花園三期”、普陀武寧長壽板塊的“泰欣嘉園”等。其中，嘉里建設(shè)（00683.HK）旗下項目“卓悅居”6月上半月成交均價大致在24000~26000元/平方米，6月27日之后集中成交一批房源均價達到27000~29000元/平方米價位。

　　國外樓市集體失守，為何中國卻陽光燦爛？有人認為，中國市場的這種獨立行情是中國流動性充裕、資金推動的短期行情。

　　21世紀不動產(chǎn)美國總部反饋的房屋交易信息顯示，美國市場尚未見底，消費者持恐慌心態(tài)。不久前，21世紀不動產(chǎn)日本公司到上?？疾焱嘎兜男畔⒁彩?，日本樓市不容樂觀。目前，只有中國樓市暫時走出了獨立行情，其走勢將立足于中國的情況而不是看歐美樓市的臉色。

　　一般而言，在正常的樓市投資中，房屋“租售比”（月租金/房產(chǎn)總價）約為1∶300~1∶200,換算成每年的租金回報率為4%~6%。如果低于4%,意味著房產(chǎn)投資價值偏低。以上海為例，2007年一季度之前,上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅租金回報率一般能達到4%以上，這是相對誘人的。CBN記者日前通過抽樣上海知名大盤東方曼哈頓、　仁恒河濱花園、財富海景、盛大金磐等發(fā)現(xiàn)，隨著近幾個月上海房價突飛猛進，上海中心城區(qū)的住宅年租金回報率均在3%以內(nèi)，早已突破租金回報率的臨界點4%。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉(丁偉博客,丁偉新聞,丁偉說吧)昨天也表示，近期商品房成交量在高位上下震蕩，成交量與價格的負相關(guān)關(guān)系明顯。隨著過去幾個月樓市成交的快速回升，房價由跌轉(zhuǎn)漲更加促動了購房者的神經(jīng)，在通脹預(yù)期的壓力下大量保值資金進入樓市，導(dǎo)致了目前市場開始出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。“一手房價格高漲，擠出一部分自住需求轉(zhuǎn)入二手房市場，如果二手房價格繼續(xù)上漲，則會最終把自住需求擠到觀望席上，重蹈2007年下半年的覆轍，市場對此應(yīng)引起足夠的警惕。”