全面解讀房價短期暴漲的原因 2010年可能會降

沒錯，雖然我估計房價到2010年可能會降，但是我仍堅信今年下半年房價會漲。房價短期內(nèi)突然上漲原因很多，但不是理由。房價上漲是偶然的，但原因卻是必然的。房價經(jīng)過這么多年的狂漲，想降下來不是那么容易。這就像一場革命一樣，稍有不慎，勝利成果就會被惡勢力奪走。從07年年底樓市開始步入寒冬以來，目前樓市可以說是已經(jīng)告別蕭瑟，房價上漲的苗頭又開始膨脹起來。

　　述說房價短短幾個月內(nèi)重新走上高漲之路，有著太多的原因，我不知道如果房價再不理性的上漲會給樓市帶來什么樣的結(jié)果，但我知道而后幾個月房價可能還會持續(xù)漲下去。房價短期內(nèi)突然上漲，原因如下。

　　一、樓市回暖是眾望所歸

　　任何一個樓市參與者都希望中國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展，不管是唱空還是唱漲者都希望中國樓市好，樓市慘淡自然也不是眾人想看到的，之所以派系紛爭是因為他們對樓市未來的預(yù)期有誤差，一是比較保守，一是比較盲目樂觀。一是眼光遠見，一是眼光短淺。

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　　所以樓市經(jīng)過寒冬，都期待得到理性回歸，希望樓市能夠回暖，但是時機是不是成熟也有偏差。因而也就造成了房價漲跌的沉浮。

　　包括全國經(jīng)濟回暖包括各種力量的綜合都為樓市回暖創(chuàng)造了精神動力和智力支持。

　　二、大環(huán)境為開發(fā)商卸掉了物質(zhì)和精神枷鎖

　　實際上房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該感謝金融危機，如果沒有金融危機樓市或許不會這么快復(fù)蘇。不管政府針對樓市的各種政策是有意還是無意，總之2008年9月16日，央行最終決定下調(diào)人民幣貸款基準利率和存款準備金率，這是央行六年來首次降息，并在之后的短時間內(nèi)連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國的房地產(chǎn)開發(fā)商，之所以開發(fā)商有今天那么大的口氣就是來自政策帶給他們的信心，讓他們不再有資金緊張的后顧之憂。這就為他們戰(zhàn)勝購房者的觀望態(tài)勢贏得了一個先機。

　　三、政策上的利好也刺激了購房者剛需釋放

　　08年由于大部分有剛性需求的購房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉(zhuǎn)的情況下，許多有購買能力又的確有購房需求的人擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，都選擇了入市購房。這一行為也必然會帶動一些觀望的購房者恐慌情緒，從而形成循環(huán)式的效應(yīng)。特別是08年樓市出臺的各種利好政策，加上開發(fā)商一些積極手段的引導(dǎo)下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，一些項目出現(xiàn)熱銷，尤其是那些性價比較高的自住為主的中小戶型項目，取得了非常好的銷售成績，銷量的攀升支撐了價格的上漲。

　　四、開發(fā)商反彈式的報復(fù)

　　不可否認，房價受供求關(guān)系的影響，但是在一定程度上是購房者和開發(fā)商之間一個心理博弈的結(jié)果。開發(fā)商被壓抑的情緒也需要釋放，在樓市剛剛有所好轉(zhuǎn)的時候，他們看到的只是在過去的一年里有多窩囊，曾經(jīng)不可一世的他們?yōu)榱藢⒎孔淤u掉不至于砸在手里精心的設(shè)計搭著促銷的環(huán)節(jié)，盡管如此仍不能得到購房者的理解。

　　于是為了加以報復(fù)，特別是當(dāng)看到有開發(fā)商提價時，自己不提豈不掉價？許多開發(fā)商就紛紛盲目提價，其實并沒有過多的考慮市場需求的關(guān)系。

　　房子掌握在開發(fā)商手里，價格也在他們的掌握之中，至于能漲到何時就不是他們說了算了。

　　五、投資客炒房團又卷土重來

　　投資科炒房團看到樓市有上漲的趨勢，他們自然不會放過這么一個機會。在通脹預(yù)期下，房產(chǎn)自然是最能保值增值的產(chǎn)品，紛紛入市搶盤。特別是中國房地產(chǎn)之于其他國家相對穩(wěn)定，因此也吸引了一些外資的介入。不過一面讓開發(fā)商漲價信心十足，一面也讓許多購房需求者望而卻步。事實上，泡沫又起，在房市逐漸回暖的同時又將樓市推入另一個深淵。

　　六、地價推高房價的事實不容回避

　　雖然我不承認房價單純由地價決定，但是我們也不得不承認高地價助長了高房價。隨著全國各地一塊塊地王的誕生，房價想不漲都難。房價隨著地價上漲而上漲，地價反過來又抬高房價已成為地產(chǎn)界的一個慣例，當(dāng)一個區(qū)域樓面地價達到或超過周邊房價水平時，從開發(fā)商盈利的角度來看，必然會引發(fā)周邊房價的上漲，而房價持續(xù)上漲一段時間后，該區(qū)域的房價又將超過地價，房價地價互動上漲，導(dǎo)演了一處“雞生蛋還是蛋生雞”的游戲。不過在這樣的游戲規(guī)則下必然導(dǎo)致樓市泡沫。