經(jīng)濟(jì)半小時：樓市復(fù)蘇 炒房客又回來了

在迅速轉(zhuǎn)暖的房地產(chǎn)市場上，市場嗅覺敏銳的溫州炒房客雖然再度出手，但是跟幾年之前相比，他們謹(jǐn)慎了很多。金融危機(jī)下，實體經(jīng)濟(jì)利潤下降，會迫使一部分生產(chǎn)性投資轉(zhuǎn)向這兩個市場，從而制造新的金融泡沫。雖然樓市的反彈是不是已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫還不好斷言，但也應(yīng)該引起我們足夠的警惕，防止市場再次大起大落。

　　樓市復(fù)蘇：冰火兩重天

　　房地產(chǎn)市場最近的火爆，既是一個亮點，也是一個爭議頗多的熱點。像北京市6月份商品房住宅成交均價已經(jīng)達(dá)到13302元/平米，比1月份上漲了2864元/平米，漲幅接近三成。在房價大幅上漲的同時，今年上半年，國內(nèi)主要城市的商品住宅成交量，也基本恢復(fù)到2007年上半年樓市攀到高峰時的水平，北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100%，深圳的成交量同比更是增長150%。有消息說，在迅速轉(zhuǎn)暖的房地產(chǎn)市場上，又出現(xiàn)了炒房客的身影。事實是否如此，我們今天就到溫州和杭州去看看。

　　6月22日，杭州樓盤白馬尊邸開盤。雖然天空中還在下著雨，卻無法阻擋購房者買房的熱情，杭州市白馬尊邸營銷副總?cè)A振東向記者描述了當(dāng)天的火爆場景，排隊購房的隊伍從購房處的門口整整排了有50米以上的距離，并且還不斷有客戶擠入。在一天的時間里，一百多套房子順利成交。當(dāng)天火熱的銷售場面，讓有著多年售樓經(jīng)驗的華振東至今難以忘記，他不得不臨時增加保安維持現(xiàn)場秩序。他告訴記者：“實際上12號樓和1號樓我們開盤的當(dāng)天就可以達(dá)到92%的預(yù)定量。就是這兩號樓一推了以后，那就排上去以后，就92%的預(yù)定量。當(dāng)天剩下就不是很多了。”

　　遇到同樣火爆場面的不僅僅是華振東一個人，杭州近期開盤的樓盤幾乎都遇到了同樣的事情，6月21日杭州另外一處樓盤竹海水韻開盤，三個小時之內(nèi)賣掉了全部的84套房源。

　　調(diào)查中記者了解到，最近溫州的房市與杭州一樣，進(jìn)入了一個異常火爆的階段，截止6月末，溫州市區(qū)樓盤開盤價均在2.5萬元以上，較去、前年以來的房價不但沒有降反而漲了不少。溫州資深房產(chǎn)投資者黃東升向記者介紹了一個綠城的高檔樓盤，大概價格是3萬7到4萬多之間。當(dāng)記者問這個價格是否有漲是，他回答說：“價格它原來的定價就非常高了。所以說漲的幅度跟去年來說呢，也有漲。現(xiàn)在可能是一期大概賣光了，可能是二期也賣差不多。”黃先生告訴記者，綠城的這套樓盤是去年開始銷售的，銷售情況并不是十分理想，可是進(jìn)入今年二月份以后，這里就開始熱銷，如今已經(jīng)沒什么房源了。這個樓盤基本都是大戶型，價格又在4萬元左右，那就意味著一套房子的價格在1千多萬元。如此高的價格真的能夠供不應(yīng)求？記者來到了綠城的銷售處了解情況。售樓處工作人員告訴記者，現(xiàn)在只4百多平的了，價格差不多是3萬8。

　　溫州高額的房價，讓記者看到的溫州地產(chǎn)行業(yè)盡是一片熱鬧景象，動輒上千萬的房子竟然供不應(yīng)求。那么如今，二手房市場的情況又是如何呢？我愛我家杭州公司總經(jīng)理陳毅剛說：“從今年過完年開始，基本上每天都有這么多人，因為成交量非常大，所以手續(xù)都是在這里辦的，集中辦理我們是。從早晨9點鐘開始到晚上一點鐘都有簽約。”

　　而作為杭州最大的一家房屋中介，浙江裕興不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的董事長張裕興用“恐怖”兩個字來形容今年的二手房市場，恐怖到什么樣的程度？他描述說：“恐怖到我們現(xiàn)在合同簽到一兩點鐘是很正常的，簽到十多點那是基本上沒有的。”

　　簽約數(shù)量的增加，自己意味著銷量的增長，張裕興的公司在今年4月份就已經(jīng)完成了全年的工作任務(wù)，那么，杭州二手房市場整體情況又是如何呢？張裕興說：“08年的全年整個杭州的二手房交易是23800套，而到今年到6月底，我們已經(jīng)完成了24000套。也就是今年到6月底，半年時間超過了去年全年的還多200套。而且今年整個市場銷售是最好的。”

　　張先生，溫州瑞安人，憑借做眼鏡生意賺到的第一桶金，從2000年開始進(jìn)入房地產(chǎn)投資，在蟄伏了一年多的時間之后，因為國家政策各方面房市利好，今年4月份他重新出手買房了，采訪時他告訴記者其實當(dāng)初的操作方式很簡單。“像我主要還是以做房子為主，反正就是手里壓很多房子嘛，買很多房子放在那里，然后等著漲價看看，看行情。”就是這么簡單的操作方式，讓張先生幾年下來收獲頗豐，他很快加大了自己的投資力度。他說：“投入最大的時候應(yīng)該是2003年、2004年。那個時候基本上能容到多少資金基本上都投進(jìn)去了。房子數(shù)量，比如說住宅的話，可能十幾套，二十幾套左右，自己攥在手里的。我主要還是在上海，北京后來它不做了就。”

　　在房地產(chǎn)市場一路順風(fēng)順?biāo)膹埾壬?，他告訴在記者當(dāng)時的獲利在150%左右，可是在2007年的時候，遭遇了挫折，逼得他不得不清空自己手中的存房。他說：“基本上出手的話都2006年、2007年。后來就國家有一個宏觀調(diào)控政策，就那個時候基本上全部出手了，那個政策出來的時候。也賠了很多錢。賠了錢才退出去的，不賠錢可能還在那里做”。

　　賠錢的記憶讓張先生整整蟄伏了一年多的時間，如今重新進(jìn)入的張先生謹(jǐn)慎了很多，只是試探性地在杭州購買了4套住宅，而他采取的方式是團(tuán)購的方式，因為“團(tuán)購折扣各方面比較低一點”。這次他是和幾十個朋友一起做的團(tuán)購，價格直接降低了25%，他準(zhǔn)備在價格合適的時候就出手。他說：“比如我買過來比較低，它折扣過來的，比如說差不多有兩三千塊錢的一個平方，有賺頭的話就直接賣掉了，有的房子有20萬、30萬就直接賣掉了。” 大概獲利在30%左右。

　　事實上，這次投資張先生很謹(jǐn)慎，采訪時，他自己坦承，對于房市近期的走勢還是看不清楚，不敢貿(mào)然出手。他告訴記者：“最近反正就是試探性地先做一下。要好的話，可能我后面一幫人也全都跟上去了，這樣子，都是有個圈子的，這樣的。”

　　那么，像張先生已經(jīng)蟄伏一段時間的投資者再次出手，是否意味著溫州購房團(tuán)也再次出手了呢？溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文給出了這樣的回答：“那么今年2、3月份以來，溫州的購房團(tuán)又開始走出溫州，那么進(jìn)入到上海、杭州、深圳、重慶等等城市，包括廣州，那么進(jìn)行一些購房的活動。所以呢，一些媒體又開始關(guān)注溫州炒房團(tuán)這個行動。所以呢，確實是溫州購房團(tuán)開始出擊這樣的現(xiàn)象”。

　　而與這種現(xiàn)象相對應(yīng)的是，很多房地產(chǎn)項目，也明顯感覺到了市場的變化。杭州市白馬尊邸營銷副總?cè)A振東說：“如果是說跟去年的這樣一個狀況對比呢，那么作為我們這個項目來講，我們更多的時候體會到就是說，如果一定要用一個詞語來形容是冰火兩重天。”

　　之所以會有這么強(qiáng)烈的感覺，是源于去年的慘淡經(jīng)營，而在華振東忐忑不安的跨入2009年之后，他發(fā)現(xiàn)這一切都發(fā)生了改變，他用一個月的事時間銷售了去年半年賣出去的房子。他告訴記者：“我的總量是1017戶，5月份這樣的一個數(shù)量，應(yīng)該，5月份的數(shù)量大于，一個月的數(shù)量會大于從去年6月22號開始到12月份的這樣一個總和”。

　　在華振東看來，自己的樓盤戶型主要集中在90---120平方米，壓抑了半年的剛性需求在這里終于等到了有效的釋放，這是造成自己樓盤熱銷的一個追重要的原因。受房價下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放，而其中房價下降、降息則讓原本處于處于觀望狀態(tài)的購房者得到了真金白銀的實惠。

　　浙江裕興不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長張裕興告訴記者：“比如說買100萬一套的房子，稅收方面6%，那就是94萬了，比如說我現(xiàn)在每個月按揭要交100塊這個按揭，100塊按揭，以前是5%的利息，那么這個5%的話，現(xiàn)在免掉30%，那么就××。那么這里有1500(音)，很便宜，所以他這兩個錢加起來使我們的市場旺起來”。

　　一系列有利條件的出現(xiàn)， 對購房需求者而言，無疑是一個積極的信號，同時也成為一個當(dāng)前購房的助推力。

　　杭州金成集團(tuán)副總裁朱早告訴記者：“去年這個形勢不好，實際上這個需求還是的。需求在了以后呢，就是說是這個，一直就是說抑制在那邊，那么實際上到了現(xiàn)在以后呢，就是整個的需求釋放出來了以后，那么這個量是比較大的”。伴隨著樓市的不斷升溫，投資客購房的比例也在逐漸的增加。張裕興告訴記者：“到5月份開始投資，投資方式的一批人逐漸增加起來了。逐漸增加比如在4月份以前投資買房的幾乎是5%都不會到?，F(xiàn)在投資房，買這方面的客戶大概是在30%左右。

　　溫州炒房客：謹(jǐn)慎出手，三思而行

　　趕在在樓市復(fù)蘇的時候，沉寂一時的溫州炒房團(tuán)，也向杭州、上海、廣州、重慶等地的房地產(chǎn)，再度出擊。過去幾年間，溫州炒房團(tuán)在全國各地制造出一個又一個的地產(chǎn)投資神話。但和以往不同，樓市現(xiàn)在盡管復(fù)蘇迅猛，畢竟整體經(jīng)濟(jì)還籠罩在全球金融危機(jī)的陰影之下。此時此刻出手，還能不能依然創(chuàng)造新的神話？溫州炒房客又是如何看待自己的選擇？我們來聽聽他們的分析。

　　有著多年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的黃東生，在采訪時告訴記者他在近一段時間內(nèi)根本就沒有購房。他說：“我沒有出手。因為就是說我一直潛伏下來，就是出租，我是靠他的出租回報來付這個資金的使用費(fèi)用的。就是這樣一種比例，我買的樓就是比較好的地段，而且出租率達(dá)到也比較高”。

　　黃東生自稱為溫州購房團(tuán)的老團(tuán)員，多年來投資房地產(chǎn)已經(jīng)使他獲得了豐厚的利潤，他現(xiàn)在更在意的是穩(wěn)定的回報，并且打造出了自己的產(chǎn)業(yè)鏈條。“我現(xiàn)在按照這樣的比例去投，住宅30%，就是說辦公60%，店面10%。以這樣的格局去做，然后基本上是店面用于出租，中間這層大的這塊跟人家合著做，住宅已經(jīng)是用于員工(住宿)解決這塊，這樣做，有多的話，把它賣掉，資金重新擴(kuò)大”。他在16個城市都以這樣的布局操作，一線城市基本上都有投資。

　　黃東生認(rèn)為，這一波投資房市的時機(jī)已經(jīng)過去了。“真正買樓最佳時機(jī)已經(jīng)過去了，去年年底。出手你現(xiàn)在也沒有用。就是你放在銀行利息也頂不起來?，F(xiàn)在就是市場有點膨脹的感覺。如果說繼續(xù)放寬的話，樓市是會漲的，那么如果說政策如果嚴(yán)肅一點，還有中間環(huán)節(jié)的費(fèi)用比較高。”

　　在黃東升這樣資深炒家保持冷靜觀望態(tài)度的同時，一大批新的投資者摩拳擦掌地進(jìn)入了這了市場。溫州的阮女士剛剛在杭州千島湖邊，購買了一套每平方米18000元的酒店式公寓。她第一次去那里的時候，就被優(yōu)美的風(fēng)景吸引住。于是同去的十來個人就一共就一起買了十幾套房子。阮女士說這是她第一次做房地產(chǎn)方面的投資，而最吸引她的就是穩(wěn)定的投資回報。 她說：“因為它里邊有個投資回報率還是蠻高的覺得。基本上現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)嘛，金融危機(jī)，反正錢都放在，這個投資也不是很大，首付呢，還是30%，不是很多。然后戶型也不是很大。首付還是，我們還可以接受的。然后它一個投資回報率，還覺得蠻客觀的”。

　　給介紹阮女士介紹這個樓盤的是她的朋友黃女士，黃女士告訴記者最近她介紹過去的朋友，基本都選購了那里的房子，成功率很高。黃女士其實也只不過去了三次，每次都會帶人，五六個到十來個不等，基本上每一次都是全部成交。其實，黃女士組織的看房團(tuán)就是所謂的太太購房團(tuán)，雖然成功率很高，不過與以前不同的是，黃女士還是明顯感覺到了近期投資者心態(tài)的變化。她覺得以前投資者多以一種投機(jī)心態(tài)進(jìn)入，講的是短平快，但現(xiàn)在心態(tài)更加穩(wěn)定，考慮的是一個長期性。

　　看來，和以前那些動不動就把整單元、整棟樓包圓的溫州炒房團(tuán)相比，現(xiàn)在的炒房客還是謹(jǐn)慎了許多。客觀上來看，全球金融危機(jī)到目前為止并沒有消除的跡象，世界經(jīng)濟(jì)舉步維艱，中國經(jīng)濟(jì)走出低谷全面回升的跡象還若隱若現(xiàn)，整體經(jīng)濟(jì)走勢前景不明。尤其，在浙江當(dāng)?shù)?，炒房客們也看到不少民營中小企業(yè)，面對外需萎縮、出口下滑，仍然愁眉不展，艱難度日。這一切都讓他們在投資房產(chǎn)的時候考慮再三，謹(jǐn)慎出手。

　　黃東升告訴記者，近期瘋傳溫州炒房團(tuán)又開始行動，在各地抄底，更多的是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商與媒體的炒作，達(dá)到刺激房價的作用，“溫州人沒有去炒的時候他拼命的打出橫幅，歡迎溫州炒樓團(tuán)，真正就是壞了一個名聲，那么現(xiàn)在有的房地產(chǎn)打出很優(yōu)惠的條件請我們?nèi)プ?，他主要是什么原因，想刺激本地樓市，認(rèn)為溫州人來了，你還不買，其實我們有沒有去？沒有去”。

　　那么，近期參與投資房地產(chǎn)的溫州資金究竟是什么規(guī)模呢？溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文說：“現(xiàn)在溫州在房地產(chǎn)市場上可能至少有1000億的資本進(jìn)入。那么隨著溫州可能購房團(tuán)的可能進(jìn)一步的出去，那么也可能為在這個投資數(shù)量上還會增加。但是我想肯定達(dá)不到原來最高峰的時候，最高峰的時候溫州可能在房地產(chǎn)市場的投資的至少是2000多個億，我估計達(dá)不到那個程度。”

　　與此同時，與當(dāng)年的見房就收，見樓就賣的盲目投資相比，現(xiàn)在的炒房者有了很大的變化。溫州律協(xié)投資融資專業(yè)委員會主任鄭效軍告訴記者，如今的溫州購房團(tuán)有了很大的變化，一方面是組團(tuán)的規(guī)模由原來的浩浩蕩蕩的大隊伍，演變成為三五好友的小團(tuán)隊，另外一方面，現(xiàn)在的整體投資規(guī)模也無法與當(dāng)年相提并論。事實上房市剛性需求釋放的同時，同樣也釋放了溫州投資者的熱情，各種投資渠道的民間資金逐漸向房地產(chǎn)集中，包括股市和而其他的項目的資金，或者甚至是從本身企業(yè)當(dāng)中生產(chǎn)的流動資金，也是客觀上助推了房產(chǎn)發(fā)展。

　　作為溫州律協(xié)投資、融資委員會的主任，鄭效軍對于溫州民間資金的投資非常的了解，他對于近期大量進(jìn)如樓市的企業(yè)流動資金表達(dá)了自己的擔(dān)憂。他認(rèn)為這“也是國家監(jiān)管部門必須要加以高度重視跟監(jiān)管的。就是現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)的一部分，生產(chǎn)企業(yè)不景氣了以后，那么國家加大了對企業(yè)資金的支持力度。但是實際上，有一部分企業(yè)他并不將這些資金用于生產(chǎn)。而是改換名目，改變資金的用途，把它轉(zhuǎn)口投入到房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象是存在的”。

　　半小時觀察：謹(jǐn)慎樂觀，當(dāng)心泡沫

　　對今年以來的樓市反彈，有很多業(yè)內(nèi)人士近期頻頻出面加以解釋，概括起來他們的理由主要有三條，一是寬松貨幣政策的支持，二是壓抑一年多的剛性需求得到了釋放，三是各城市的救市政策逐漸顯現(xiàn)出效果。在以上三方面因素的共同作用下，個人購買力得到了相對提升，市場需求逐步旺盛起來。

　　在這個熱火朝天的市場里，充斥著各種樂觀的評論，要不要買房又成了一個街頭巷尾熱議話題。但是我們在節(jié)目中看到，市場嗅覺敏銳的溫州炒房客雖然再度出手，但是跟幾年之前相比，他們謹(jǐn)慎了很多。他們謹(jǐn)慎的理由集中在這樣兩點，一是世界經(jīng)濟(jì)包括中國經(jīng)濟(jì)的未來走勢還不明朗，金融危機(jī)的影響依然存在很多變數(shù)；二是當(dāng)前房價上漲的背后，有多少真實的購房需求？又在多大程度上因為企業(yè)生產(chǎn)資金流入了房地產(chǎn)市場？目前這方面也存在一些未知數(shù)。

　　作為中國經(jīng)濟(jì)最重要的發(fā)動機(jī)之一，我們當(dāng)然希望看到房地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇，能帶動鋼鐵、建材、建筑等重要行業(yè)走出低迷，進(jìn)而擔(dān)當(dāng)起領(lǐng)頭羊拉動整體經(jīng)濟(jì)的增長。但這樣的復(fù)蘇必須建立在真實市場需求的基礎(chǔ)之上，而不是又一輪炒作的結(jié)果。否則，它所積累的泡沫就會像美國的次級貸款一樣，給實體經(jīng)濟(jì)帶來重創(chuàng)。尤其當(dāng)外部需求已經(jīng)大幅萎縮的時候，這樣的傷害可能會留下一道更難愈合的傷口。 其實，早在去年年底，全球金融危機(jī)掀起第一波沖擊波的時候，就有人曾預(yù)言，今年國內(nèi)股市和樓市會出現(xiàn)一輪暴漲。因為實體經(jīng)濟(jì)利潤下降，會迫使一部分生產(chǎn)性投資轉(zhuǎn)向這兩個市場，從而制造新的金融泡沫。眼下股市樓市確實如同預(yù)測的那樣持續(xù)攀升，雖然這樣的反彈是不是已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫還不好斷言，但也應(yīng)該引起我們足夠的警惕，防止市場再次大起大落。