套取金額近20億 1房12賣背后的瘋狂地產(chǎn)融資

拖了兩個(gè)月，債權(quán)人終于“跳”到了前臺(tái)。

　　今年4月30日，溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“溫州云天”)的董事長(zhǎng)徐世國(guó)涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。此后數(shù)十位溫州云天的債權(quán)人自發(fā)成立清算小組，處理徐世國(guó)留下的爛攤子。

　　“根據(jù)初步匡算，溫州云天及其關(guān)聯(lián)公司向銀行、社會(huì)借貸，一房多賣套取資金等手段涉及的金額近20億元，直接債權(quán)人(單位)60余人，間接債權(quán)人八九百人，范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽(yáng)三個(gè)區(qū)縣的數(shù)千名購(gòu)房戶。”債權(quán)人提供給CBN記者的一份清算材料稱。

　　這些債權(quán)人按各自持有的債權(quán)憑證分成若干個(gè)小組，有溫州市平陽(yáng)縣的購(gòu)房戶，有溫州市區(qū)的放貸人，有徐世國(guó)的合伙人，還有溫州市龍灣區(qū)天河鎮(zhèn)15個(gè)村的安置戶。

　　零碎的事實(shí)殘片，拼湊出一個(gè)瘋狂的溫州地產(chǎn)民間融資故事。

　　一套房備案12次

　　在此事件中，首先暴露出來(lái)的問題是“一房多賣”。

　　“從2006年起，徐世國(guó)與其女兒徐雅對(duì)已經(jīng)建成尚未通過(guò)驗(yàn)收的平陽(yáng)‘鰲江21世紀(jì)商住廣場(chǎng)’(下稱“鰲江21世紀(jì)”)項(xiàng)目實(shí)施一房多賣、重復(fù)登記備案等手法套取購(gòu)房戶資金達(dá)3億多元，重復(fù)備案登記38人。”清算小組遞交給溫州市政府的材料稱。

　　鰲江21世紀(jì)是徐世國(guó)2004年投資的地產(chǎn)項(xiàng)目，由旗下的溫州佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“佳和公司”)投資建設(shè)，計(jì)劃建成商品房380套，店鋪6000平方米，被購(gòu)房戶稱為平陽(yáng)的“第一小區(qū)”，當(dāng)時(shí)的開盤價(jià)3000~4000多元/平方米。

　　2006年11月，李青(化名)與佳和公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，買下鰲江21世紀(jì)一套100多平方米的房子，并辦理銀行按揭。雙方約定，佳和公司須在2007年10月30日前，將已驗(yàn)收合格的房子，交付給購(gòu)房戶。

　　“但開發(fā)商以各種借口推諉延遲交房。”李青說(shuō)。

　　2008年，購(gòu)房戶按合同約定，向溫州仲裁部門提出申請(qǐng)，要求開發(fā)商支付違約金。今年3月18日，仲裁部門決定，佳和公司需要向業(yè)主們支付違約金470多萬(wàn)元。

　　“當(dāng)時(shí)約定兩個(gè)條件，4月18日前交付違約金，房子6月30日前交付使用，兩個(gè)條件必須滿足。”購(gòu)房戶陳旺(化名)說(shuō)。到了4月18日，開發(fā)商拿不出錢，只寫了擔(dān)保書，承諾一定支付違約金。

　　4月22日，徐世國(guó)拿出50萬(wàn)元，稱余下的錢5天后支付。“到了4月27日，徐世國(guó)說(shuō)他沒錢了。”陳旺回憶說(shuō)，次日，購(gòu)房戶窮盡各種“門路”，從平陽(yáng)縣房管局內(nèi)部打聽到，鰲江21世紀(jì)的房子的合同備案出了問題。

　　這個(gè)消息在購(gòu)房戶中炸了鍋，他們紛紛涌向平陽(yáng)縣房管局，要求查詢合同備案信息。

　　“原本答應(yīng)第二天下午3點(diǎn)公布備案名單，但當(dāng)天不了了之。”參與此事的購(gòu)房戶余先生說(shuō)，5月4日，他們終于拿到了房管局出具的《公示》。名單顯示，鰲江21世紀(jì)355套房子，258戶明晰了備案登記信息，另外97戶備案信息為“空白”。按法律規(guī)定，商品房購(gòu)買30日內(nèi)必須到房管局備案。

　　“我們趕緊聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)97戶中，很多都有人買下了，有的人按揭都還了好幾年了。”余先生說(shuō)。購(gòu)房戶還拿出了合同、購(gòu)房款收據(jù)，以及同樣蓋有房管局公章的“房地產(chǎn)檔案利用費(fèi)”發(fā)票，但這些“手續(xù)齊全”的房子都沒有備案。

　　“很多房子都辦了按揭，合同上都蓋了房管局的‘商品房銷售合同備案專用章’，我們找人辨認(rèn)了，章都是真的。”陳旺說(shuō)，鑒定公章的是房管局內(nèi)部人士。

　　與之相佐證的是，該項(xiàng)目300多套房產(chǎn)銷售中，有171戶在銀行辦理了按揭，有37戶辦理了公積金貸款，至少有33戶沒有查到備案信息。其中，193戶涉嫌重賣，大部分按揭人和公積金貸款人，支付了3年多的房款，卻并不知情。

　　“難道這么多人，都用假材料辦出了按揭？”陳旺說(shuō)。

　　“現(xiàn)查明一房二賣、三賣甚至多賣的不是個(gè)案而是比較普遍，而且很大部分是多次經(jīng)過(guò)平陽(yáng)縣房管局的登記備案，最多一套房經(jīng)平陽(yáng)縣房管局登記備案達(dá)12次，堪稱天下之最。”郭姓債權(quán)人告訴CBN記者。

　　據(jù)上述清算小組統(tǒng)計(jì)，鰲江21世紀(jì)項(xiàng)目剩余3套房產(chǎn)未出售外，其余全部銷售資金為2.2億元，但溫州云天通過(guò)重復(fù)抵押及房管局重復(fù)備案的形式又多銷售3.3億元。目前，該項(xiàng)目共涉及資金5億多元。也就是說(shuō)，原本價(jià)值2.2億元的房產(chǎn)賣了5.5億元之多，平均下來(lái)每套房子重復(fù)銷售2.5次。

　　除徐世國(guó)被拘留外，鰲江21世紀(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳凡和平陽(yáng)縣房管局鰲江房管所工作人員楊希前也被刑事拘留。目前，三人都被平陽(yáng)縣檢察院批準(zhǔn)逮捕。

　　20個(gè)億的“窟窿”

　　4月30日凌晨，徐世國(guó)在他的辦公室被警方帶走。但徐世國(guó)扔下的爛攤子遠(yuǎn)不只是“一房多賣”這么簡(jiǎn)單。

　　一個(gè)令人擔(dān)心的事實(shí)得到證實(shí)。佳和公司把已經(jīng)賣掉的和沒賣掉的房子，打包抵押給一些溫州老板，向他們?nèi)谫Y籌款。這些溫州老板們看到還錢無(wú)望，即將借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，少的七八套，多的幾十套，更多持有購(gòu)房合同或房產(chǎn)抵押憑證的債權(quán)人涌現(xiàn)了出來(lái)。

　　一位郭姓債權(quán)人告訴記者，徐世國(guó)的銀行貸款不多，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)他大概借了20個(gè)億，這里面有些是利滾利滾上去的。比如，最開始他可能是借1000萬(wàn)元，但幾個(gè)月之后要支付200萬(wàn)元的利息，他就又打下了200萬(wàn)元的借條。

　　2008年3月，郭姓債權(quán)人借給徐世國(guó)1500萬(wàn)元，3分的利息，約定9月26日到期，徐世國(guó)還了500萬(wàn)元，剩下的用鰲江21世紀(jì)的房產(chǎn)來(lái)償還。

　　郭說(shuō)：“此前我也詢問過(guò)律師，借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款合不合法。”隨后，徐世國(guó)給了個(gè)房產(chǎn)清單供他選擇，當(dāng)時(shí)鰲江21世紀(jì)樓盤均價(jià)3300元，郭以打9折的價(jià)格將900萬(wàn)元借款換成購(gòu)買17套房子的購(gòu)房款。

　　郭姓債權(quán)人說(shuō)，那個(gè)時(shí)候他就感覺徐世國(guó)的資金緊張，搶先將17套房子在房管局備案。但沒想到，徐世國(guó)更是“技高一籌”。“2009年4月，我準(zhǔn)備賣掉這些房產(chǎn)，有人看中3套，但在房管局查詢發(fā)現(xiàn)，這些房子都重復(fù)備案出售了。”

　　郭牽頭的這個(gè)債權(quán)人小組有14個(gè)人，涉及金額2.1億元，共持有163份鰲江21世紀(jì)的購(gòu)房合同。“我們14個(gè)人，初衷不是要房子，主要是投資，房子只是重要的抵押物。”郭說(shuō)。

　　他們由債權(quán)人轉(zhuǎn)為購(gòu)房者主要因?yàn)榻杩罴s定。一種情況是，當(dāng)時(shí)借錢給徐世國(guó)，房子先押給借款人，雙方約定回購(gòu)房子的時(shí)間；另一種情況，先借錢給他，如果還不上錢的話，再到鰲江21世紀(jì)購(gòu)買房子。

　　這是債權(quán)人慣用的一個(gè)自我保護(hù)措施。

　　“確認(rèn)下來(lái)，我們知道大致有20個(gè)億左右的債務(wù)，我們分成幾個(gè)小組，溫州這邊的6億~7億元，有抵押借貸的和打白條的，龍灣區(qū)的農(nóng)民安置房3個(gè)多億，還有土地抵押是6.6個(gè)億等。”另一位徐姓債權(quán)人告訴記者。所謂白條就是沒有任何抵押，也沒有銀行進(jìn)賬憑證，就是徐世國(guó)在一張紙條上打的欠條。

　　但確定一個(gè)債權(quán)人都能接受的清算規(guī)則很困難。

　　有債權(quán)人提出，債權(quán)人很難取得銀行原始進(jìn)賬憑證的微縮備份檔案，沒有對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單并不能說(shuō)明借款不存在，債權(quán)人遺失銀行進(jìn)賬單并忘記了匯款日期或匯款人姓名。

　　“我們現(xiàn)在清算是放開式登記，只要有徐世國(guó)打的欠條就算數(shù)。”徐也承認(rèn)，20個(gè)億的統(tǒng)計(jì)是有水分的，比如6個(gè)多億的土地抵押。第二階段的清算要以銀行兌款憑證為依據(jù)。

　　另一位戴姓債權(quán)人告訴記者，最后徐世國(guó)在絕望中開始亂打白條。比如，某筆借款的月息是60萬(wàn)元，3個(gè)月就是180萬(wàn)元，放貸人跟他說(shuō)前兩個(gè)月的利息也要滾動(dòng)，徐世國(guó)也無(wú)所謂，就給人家加20萬(wàn)元。

　　瘋狂的融資

　　梳理這些債權(quán)人提供的信息，不難發(fā)現(xiàn)徐世國(guó)的融資手段。

　　第一類，如鰲江21世紀(jì)項(xiàng)目的“一房多賣”，多套取購(gòu)房資金3億多元；第二類，提前收受購(gòu)房戶的首筆購(gòu)房款，彌補(bǔ)開發(fā)資金的不足；第三類，以售房的名義搞社會(huì)借貸，郭姓債權(quán)人是個(gè)典型，他們小組共持有163份鰲江21世紀(jì)的購(gòu)房合同；第四類，私下約定利息，將土地抵押到銀行進(jìn)行委托貸款。

　　這些融來(lái)的錢又流向哪呢？

　　受訪的債權(quán)人坦言，和其他的集資戶不一樣，徐世國(guó)借來(lái)的錢沒有揮霍或轉(zhuǎn)移出去，主要是耗在利息上。打個(gè)比方，2008年他借了10個(gè)億的社會(huì)資金，平均5分息的話，一個(gè)月就是5000萬(wàn)元，一年的融資成本就是6個(gè)億。

　　“我們知道的，徐世國(guó)是沒什么開銷的，老婆、親戚的房產(chǎn)都被抵押了。”郭姓債權(quán)人說(shuō)。

　　郭解釋說(shuō)，徐世國(guó)的融資都不是進(jìn)到公司財(cái)務(wù)賬上的，而是個(gè)人賬戶上。他們判斷，在徐雅的7個(gè)銀行卡上，有些人拿到很多利息，不但本金拿回去了，還有可能是賺的。

　　“2008年5月，他女兒徐雅開始負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)。徐雅取保候?qū)徍?，我們要求她到銀行將賬單打印出來(lái)。2008年至案發(fā)，她7個(gè)銀行卡上往來(lái)的資金有50億元。”郭說(shuō)。

　　戴姓債權(quán)人說(shuō)，在被警方帶走的前幾天，徐世國(guó)天天被人追債，每天只能睡三四個(gè)小時(shí)，躲在辦公室吃方便面度日。到看守所提出的第一個(gè)要求是讓他先安心睡一覺，所有的情況都會(huì)交待。

　　“95%的債權(quán)人簽字達(dá)成共識(shí)，由黃明華(徐世國(guó)的合作伙伴)接盤和債權(quán)人通過(guò)自救方式促使溫州云天各個(gè)項(xiàng)目良性運(yùn)作。”上述方案稱。

　　這些債權(quán)人的心態(tài)是矛盾的。一方面，他們不希望溫州云天破產(chǎn)，破產(chǎn)清算的話就沒多少錢，但在不破產(chǎn)的基礎(chǔ)上，每個(gè)債權(quán)人都想爭(zhēng)取最大利益。另一方面，他們也不希望公安機(jī)關(guān)介入調(diào)查，但又要求溫州市政府出面來(lái)解決，否則沒有辦法確定大家的債權(quán)。

　　“至今，還沒有一個(gè)債權(quán)人告徐世國(guó)詐騙，法院最多判他個(gè)無(wú)期徒刑，但對(duì)大家債權(quán)的解決沒有任何幫助。”一位債權(quán)人說(shuō)。