投資型需求成樓市上漲推手 政府部門密集調研

本報記者獨家獲悉，1-6月份全國房地產銷售面積、銷售額、開發(fā)投資等各項指標均有較大幅度增長。其中，最為政府關注的房地產開發(fā)投資完成約14184億元，同比增長7.5%。

　　地產中國網統(tǒng)計，1-6月北京有135個樓盤提價，提價最高者漲了14000元/平方米。上海6月份樓盤平均漲價就在1000元/平方米以上。

　　北京統(tǒng)計局明確指出，投資型需求正在成為北京樓市價格上漲的推手。

　　中房協(xié)副會長朱中一表示，商業(yè)地產出現的高空置率和投資下降等問題，是樓市火爆的“另一面”。

　　全國人大、國務院參事室等部門近期密集調研房地產市場。住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新也于6月底赴天津調研。調研會上，京津兩地房地產主管部門匯報了房地產市場形勢分析和住房保障工作落實情況。

　　姜偉新要求，地方政府必須進一步加強對房地產市場的監(jiān)測分析；總結經驗，做好住房政策研究工作；繼續(xù)做好住房保障建設工作；加強房地產市場監(jiān)管，規(guī)范交易行為。

　　預料之外的存量房消化“超速”

　　“北京很熱，樓市更熱。”某控股集團CEO代建功很興奮：每天都有1000萬購房者上網找房，每天有500萬條新房源上傳。

　　存量房(現房和二手房)消化是市場復蘇的重要指標。某網站統(tǒng)計，北京1-6月份新房賣出了6.8萬套，已經超過2008年成交總量的80%，其中商品住宅簽約超過5.85萬套，超過了2008年全年簽約量。上海上半年新房成交880萬平方米，同比去年增加了70%，成交均價在13171元/平方米，量價齊升。

　　代建功稱，上半年樓市熱銷使主要城市的“去庫存化”取得了突破性成績。北京1-6月消化掉了庫存商品房3.5萬套，杭州全市只有8000套存量房，上海只有2萬套，而目前上海每天消化存量房1000多套。

　　“去庫存化”最為明顯的是杭州。

　　2009年1月1日，杭州主城區(qū)商品房庫存量有3.2萬套。當時，杭州被作為房地產過剩的典型代表城市之一。有專家預測，杭州庫存商品房會在6月份達到4萬套，全部消化掉這些庫存商品房需要2年時間。

　　但是，結果出人預料。截至6月30日，杭州庫存商品房數字下降到了1.6萬套，半年消化掉了3.2萬套商品房。

　　2007年房地產市場最火爆的時候，杭州市全年房屋銷售量也才3.9萬套。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，杭州主要是年初開發(fā)商降價，加上剛性需求恢復，導致了自住型房屋快速消化。而在自住型需求帶動下，后續(xù)的改善型需求也得到釋放。

　　今年1-6月份，庫存商品房消化的速度之快，也出乎行業(yè)協(xié)會的預料。

　　朱中一表示，從各地反映的情況來看，當前存量房消化壓力已經遠沒有年初大了。年初很多城市預料存量房消化需要10個月、20個月，現在情況看來，只要幾個月就可以了。

　　投資性需求：大戶型、高單價成交

　　“現在全世界都在關注北京的房價！”戴德梁行華北區(qū)董事總經理何衍鈞7月8日在第二季度新聞發(fā)布會上感慨。據戴德梁行的研究報告，二季度北京、上海等一線城市的房屋成交量大幅上漲，而且單價也飆升很快。

　　7月9日，北京統(tǒng)計局也發(fā)布1-6月份二手房交易信息，其中明確指出了投資型需求正在成為北京樓市價格上漲的推手。

　　北京統(tǒng)計局抽查了10家中介公司發(fā)現，6月當月二手房成交面積在88.3平方米，環(huán)比上月增加了1.3平方米。而6月份當月，140平方米以上的大戶型成交957套，占當月的10.1%，比上月提高了1.6個百分點。

　　與此同時，二手房成交均價也提高了1260元/平方米，均價已經超過1萬元/平方米大關。

　　某網站數據也表明，成交房屋單套面積逐步增加，目前北京新房期房簽約平均戶型面積在108平方米左右，現房在134平方米左右。

　　大戶型、高單價的成交形勢表明，目前一線城市的房屋購買主力已經不再是自住型需求，而是投資型需求。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部顧問、中國房地產和住宅研究會副會長顧云昌認為，投資型需求的主要資金來源，一是富裕階層的財富；二是信貸資金。

　　代建功進一步分析資金來源：一是年初大量小戶型、自住型需求購買了房屋，從而使賣房的人獲得資金購買更好的房屋，進行改善型需求購房。也就是說，二季度表現出來的投資型、改善型需求購房，實際上是一季度剛性需求購房的接力。二是通脹預期下，很多有錢人購房投資。三是信貸大規(guī)模擴張下，有些信貸資金進入了樓市。

　　政策之辯：“保8”之下如何調控

　　投資型需求成為市場購買主力后，帶來的直接影響是樓盤紛紛提價。地產中國網統(tǒng)計，5月份深圳房價上漲了5.05%，為主要城市中最高。另外，上海房價漲了4.12%，廣州漲了4.9%。

　　開發(fā)商們切實感到了市場的購買力。

　　海爾地產總裁盧鏗說，去年以來，他從沒感到過市場如此強的購買力。今年1-6月份，他們公司已經完成銷售金額是計劃任務的2倍。

　　“自住型需求還無法消化目前的房價，投資型需求則會吸納目前的房價，并再次推高，”盧鏗介紹說，一季度的自住型需求讓開發(fā)商們都感到了降價的壓力，因為這些需求雖然是剛性的，但是無法接納高房價、高總價。

　　對于投資型需求來說，最喜歡買新盤，而且面積越大越好，這樣單價上升可以帶來總價獲利增多。不過，地產中國網的統(tǒng)計數據表明，目前投資型需求購房還主要集中在城市的核心地帶，一般別墅等高檔項目，需求仍然冷淡。

　　遠洋地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(8.04,-0.21,-2.55%)市場部副總經理肖勁分析，企業(yè)應該加快開放，加快銷售，快速回籠資金，不能期待下半年或明年有更高的房價、更好的行情。

　　“這次房價上漲是在政府擴大內需的背景下，政府年初已經表示不再出臺新的調控政策。即使調整，面臨宏觀經濟‘保8’的要求，也不能像2007年那樣大手筆調控。” 海爾地產總裁盧鏗直言，物業(yè)稅等非行政性調控手段，可能成為政府在關鍵時期調控的“殺手锏”。

　　中國房地產和住宅研究會副會長顧云昌建議，面對樓市“虛火”，政府仍可延用以往政策：加快土地供應，降低土地出讓價格，以土地出讓結構來引導房屋供應結構。