投資型需求成樓市上漲推手 政府部門(mén)密集調(diào)研

本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)投資等各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度增長(zhǎng)。其中，最為政府關(guān)注的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成約14184億元，同比增長(zhǎng)7.5%。

　　地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1-6月北京有135個(gè)樓盤(pán)提價(jià)，提價(jià)最高者漲了14000元/平方米。上海6月份樓盤(pán)平均漲價(jià)就在1000元/平方米以上。

　　北京統(tǒng)計(jì)局明確指出，投資型需求正在成為北京樓市價(jià)格上漲的推手。

　　中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的高空置率和投資下降等問(wèn)題，是樓市火爆的“另一面”。

　　全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院參事室等部門(mén)近期密集調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新也于6月底赴天津調(diào)研。調(diào)研會(huì)上，京津兩地房地產(chǎn)主管部門(mén)匯報(bào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析和住房保障工作落實(shí)情況。

　　姜偉新要求，地方政府必須進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做好住房政策研究工作；繼續(xù)做好住房保障建設(shè)工作；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范交易行為。

　　預(yù)料之外的存量房消化“超速”

　　“北京很熱，樓市更熱。”某控股集團(tuán)CEO代建功很興奮：每天都有1000萬(wàn)購(gòu)房者上網(wǎng)找房，每天有500萬(wàn)條新房源上傳。

　　存量房(現(xiàn)房和二手房)消化是市場(chǎng)復(fù)蘇的重要指標(biāo)。某網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，北京1-6月份新房賣(mài)出了6.8萬(wàn)套，已經(jīng)超過(guò)2008年成交總量的80%，其中商品住宅簽約超過(guò)5.85萬(wàn)套，超過(guò)了2008年全年簽約量。上海上半年新房成交880萬(wàn)平方米，同比去年增加了70%，成交均價(jià)在13171元/平方米，量?jī)r(jià)齊升。

　　代建功稱(chēng)，上半年樓市熱銷(xiāo)使主要城市的“去庫(kù)存化”取得了突破性成績(jī)。北京1-6月消化掉了庫(kù)存商品房3.5萬(wàn)套，杭州全市只有8000套存量房，上海只有2萬(wàn)套，而目前上海每天消化存量房1000多套。

　　“去庫(kù)存化”最為明顯的是杭州。

　　2009年1月1日，杭州主城區(qū)商品房庫(kù)存量有3.2萬(wàn)套。當(dāng)時(shí)，杭州被作為房地產(chǎn)過(guò)剩的典型代表城市之一。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，杭州庫(kù)存商品房會(huì)在6月份達(dá)到4萬(wàn)套，全部消化掉這些庫(kù)存商品房需要2年時(shí)間。

　　但是，結(jié)果出人預(yù)料。截至6月30日，杭州庫(kù)存商品房數(shù)字下降到了1.6萬(wàn)套，半年消化掉了3.2萬(wàn)套商品房。

　　2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，杭州市全年房屋銷(xiāo)售量也才3.9萬(wàn)套。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，杭州主要是年初開(kāi)發(fā)商降價(jià)，加上剛性需求恢復(fù)，導(dǎo)致了自住型房屋快速消化。而在自住型需求帶動(dòng)下，后續(xù)的改善型需求也得到釋放。

　　今年1-6月份，庫(kù)存商品房消化的速度之快，也出乎行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)料。

　　朱中一表示，從各地反映的情況來(lái)看，當(dāng)前存量房消化壓力已經(jīng)遠(yuǎn)沒(méi)有年初大了。年初很多城市預(yù)料存量房消化需要10個(gè)月、20個(gè)月，現(xiàn)在情況看來(lái)，只要幾個(gè)月就可以了。

　　投資性需求：大戶(hù)型、高單價(jià)成交

　　“現(xiàn)在全世界都在關(guān)注北京的房?jī)r(jià)！”戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞7月8日在第二季度新聞發(fā)布會(huì)上感慨。據(jù)戴德梁行的研究報(bào)告，二季度北京、上海等一線城市的房屋成交量大幅上漲，而且單價(jià)也飆升很快。

　　7月9日，北京統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布1-6月份二手房交易信息，其中明確指出了投資型需求正在成為北京樓市價(jià)格上漲的推手。

　　北京統(tǒng)計(jì)局抽查了10家中介公司發(fā)現(xiàn)，6月當(dāng)月二手房成交面積在88.3平方米，環(huán)比上月增加了1.3平方米。而6月份當(dāng)月，140平方米以上的大戶(hù)型成交957套，占當(dāng)月的10.1%，比上月提高了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，二手房成交均價(jià)也提高了1260元/平方米，均價(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

　　某網(wǎng)站數(shù)據(jù)也表明，成交房屋單套面積逐步增加，目前北京新房期房簽約平均戶(hù)型面積在108平方米左右，現(xiàn)房在134平方米左右。

　　大戶(hù)型、高單價(jià)的成交形勢(shì)表明，目前一線城市的房屋購(gòu)買(mǎi)主力已經(jīng)不再是自住型需求，而是投資型需求。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部顧問(wèn)、中國(guó)房地產(chǎn)和住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，投資型需求的主要資金來(lái)源，一是富裕階層的財(cái)富；二是信貸資金。

　　代建功進(jìn)一步分析資金來(lái)源：一是年初大量小戶(hù)型、自住型需求購(gòu)買(mǎi)了房屋，從而使賣(mài)房的人獲得資金購(gòu)買(mǎi)更好的房屋，進(jìn)行改善型需求購(gòu)房。也就是說(shuō)，二季度表現(xiàn)出來(lái)的投資型、改善型需求購(gòu)房，實(shí)際上是一季度剛性需求購(gòu)房的接力。二是通脹預(yù)期下，很多有錢(qián)人購(gòu)房投資。三是信貸大規(guī)模擴(kuò)張下，有些信貸資金進(jìn)入了樓市。

　　政策之辯：“保8”之下如何調(diào)控

　　投資型需求成為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力后，帶來(lái)的直接影響是樓盤(pán)紛紛提價(jià)。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，5月份深圳房?jī)r(jià)上漲了5.05%，為主要城市中最高。另外，上海房?jī)r(jià)漲了4.12%，廣州漲了4.9%。

　　開(kāi)發(fā)商們切實(shí)感到了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。

　　海爾地產(chǎn)總裁盧鏗說(shuō)，去年以來(lái)，他從沒(méi)感到過(guò)市場(chǎng)如此強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。今年1-6月份，他們公司已經(jīng)完成銷(xiāo)售金額是計(jì)劃任務(wù)的2倍。

　　“自住型需求還無(wú)法消化目前的房?jī)r(jià)，投資型需求則會(huì)吸納目前的房?jī)r(jià)，并再次推高，”盧鏗介紹說(shuō)，一季度的自住型需求讓開(kāi)發(fā)商們都感到了降價(jià)的壓力，因?yàn)檫@些需求雖然是剛性的，但是無(wú)法接納高房?jī)r(jià)、高總價(jià)。

　　對(duì)于投資型需求來(lái)說(shuō)，最喜歡買(mǎi)新盤(pán)，而且面積越大越好，這樣單價(jià)上升可以帶來(lái)總價(jià)獲利增多。不過(guò)，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前投資型需求購(gòu)房還主要集中在城市的核心地帶，一般別墅等高檔項(xiàng)目，需求仍然冷淡。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))(8.04,-0.21,-2.55%)市場(chǎng)部副總經(jīng)理肖勁分析，企業(yè)應(yīng)該加快開(kāi)放，加快銷(xiāo)售，快速回籠資金，不能期待下半年或明年有更高的房?jī)r(jià)、更好的行情。

　　“這次房?jī)r(jià)上漲是在政府?dāng)U大內(nèi)需的背景下，政府年初已經(jīng)表示不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。即使調(diào)整，面臨宏觀經(jīng)濟(jì)‘保8’的要求，也不能像2007年那樣大手筆調(diào)控。” 海爾地產(chǎn)總裁盧鏗直言，物業(yè)稅等非行政性調(diào)控手段，可能成為政府在關(guān)鍵時(shí)期調(diào)控的“殺手锏”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)和住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌建議，面對(duì)樓市“虛火”，政府仍可延用以往政策：加快土地供應(yīng)，降低土地出讓價(jià)格，以土地出讓結(jié)構(gòu)來(lái)引導(dǎo)房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。