溫州炒房團內部分歧加大:部分投資客選擇出貨

持有還是出貨,對市場嗅覺敏銳的溫州炒房團來說,成了一個難題。

　　6月中旬以來,隨著中國樓市迅速回暖,多數(shù)一、二線城市房地產市場出現(xiàn)了量價齊升的格局。“溫州炒房團”一詞又頻頻見諸報端。一些報道稱,隨著樓市回暖,一度沉寂的溫州炒房團又開始活躍,在深圳、廣州、上海、杭州等房地產熱點城市頻頻出手,并導致了一些城市熱點板塊房價攀升。溫州本地的房地產市場也十分火爆——最近一階段,中國拍出地面價最高的5塊地皮中,有兩塊來自溫州。號稱溫州最高價樓盤的綠城鹿城廣場最高價已飆至46000元每平方米,溫州管轄的縣級市瑞安,市中心的房價已達15000-20000元每平方米。

　　5月底以來,本報記者先后趕赴上海、深圳、杭州、沈陽、溫州、瑞安等城市,調查發(fā)現(xiàn),和2008年年底、2009年年初相比,目前溫州人的房產投資的確十分活躍。但和2008年前不同的是,目前溫州炒房團內部多空分歧十分明顯,已有相當一部分炒房客趁著樓市回暖出貨。

　　部分投資客選擇出貨

　　“5月以來,我在杭州和上海一共賣掉了4套房子,變現(xiàn)1500萬元。”張忠青是溫州資深炒房客,行事低調神秘,他從1997年起就活躍在杭州樓市,2001年進入上海市場,經(jīng)過10多年的倒騰,如果算上物業(yè),他的身價早已過億。張忠青認為,最近各地媒體關于“溫州炒房團重出江湖”的密集報道,有很多炒作成分,“'溫州炒房團卷土重來’其實是個偽命題,溫州炒房客從來就沒退出過房地產市場,何來'卷土重來’一說？現(xiàn)在確實有不少溫州人在買房,但我身邊的資深溫州房產投資人,多數(shù)是觀望甚至出貨?，F(xiàn)在銀根很松,低折扣的按揭很容易辦,房價也不錯,這不是脫手的好機會么？”

　　值得注意的是,2007年以來的世界金融危機對部分溫州炒房團成員的觀念影響很大,美國和歐洲樓市的低迷和深圳等城市房價的急速回落,讓他們明白房價不可能永遠走在上升通道。

　　根據(jù)記者的觀察,從20世紀90年代末溫州炒房團開始登上房地產市場舞臺以來,做多一直是主要方向。但隨著近期樓市迅速回暖,部分城市房價又重回波峰,那些資深溫州炒房客的決策開始謹慎起來,相當一部分溫州投資客多轉空,選擇在市場迅速回暖時拋出房產。

　　劉斌（化名）是溫州某銀行支行行長,從上世紀90年代末期開始,劉斌就進入杭州房地產市場,在樓市賺得盆滿缽滿。但他對2009年3月以來的樓市回暖相當謹慎,“目前世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟有回暖趨勢,但這種趨勢到底是全面回暖還是短期反彈,還是未知數(shù)。如果是全面回暖,世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟增長速度能否回到2006、2007年那樣,也是未知數(shù)。但現(xiàn)在房價又有重新沖擊新高的趨勢,這種勢頭我有些擔憂。”

　　樊非是溫州人,目前已在上海定居,擔任一家高技術公司的副總。和許多溫州人一樣,房產也是他資產配置中最大份額的品種,但他也趁著這次樓市反彈逐漸降低房地產的比例,他的理由是:“無論地產商怎么掩飾和否認,這波房價迅速回暖除了實體經(jīng)濟出現(xiàn)好轉跡象外,銀行信貸急劇增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年,銀行信貸增量很難維持在2009年上半年的水平,在這樣的前提下,地產市場能否維持量價齊升有很大問題。”6月中旬,樊非已出售了其在上海的3套房產。

　　劉斌和樊非的觀點頗有典型意義。記者對20名有6年以上投資經(jīng)驗的溫州炒房客作了簡單統(tǒng)計,記者發(fā)現(xiàn)在短期內空頭略占優(yōu)勢。有6人認為房地產市場不能維持目前迅速回升的勢頭,5人看空長三角、北京、深圳等房價高企的局部市場;4人認為未來市場無法判斷、不作預測,有5人還在堅決看多做多。

　　值得注意的是,這20名溫州炒房客中,有17人對中國房地產市場中長期看好,只有3人看平或悲觀。

　　王益平（化名）是溫州鹿城的政府官員,他表示公務員收入有限,他最近10年里的資產增值主要靠投資房產,他在2005年趁著樓市回調時,在上海出手買了3套房子。和他一起買的一些人多數(shù)已在2007年和今年上半年出貨,但他堅持繼續(xù)持有,“我的房子當時購入價是8000元每平方米,現(xiàn)在已漲到了20000元每平方米,我想上海房價無論怎么調整,都很難跌破我的成本價,所以我還是很放心地拿著。”

　　徐國明（化名）也是資深溫州炒房客,1996年-2005年,他在杭州城西通過炒房賺了近億元。2005年6月,徐在一個星期內拋光杭州的所有房產,轉戰(zhàn)北京、上海,2007年年底至今,他一直在出售這兩地的房產,準備把資金投向東北和重慶、成都等城市。

　　之所以作出這樣的決策,徐國明有自己的理由,“實際上許多房產投資者只關注房產周期因素,考慮地域因素比較少。中國地大物博,區(qū)域經(jīng)濟之間發(fā)展很不均衡。上海、浙江這樣的地方,目前已處于工業(yè)化后期、信息化前期,GDP和房價的基數(shù)已很高,經(jīng)濟增長的速度已很難保持較長時間的兩位數(shù)增長。但東北和中西部部分城市的發(fā)展?jié)摿艽?經(jīng)濟增長速度很可能超越上海、浙江,房產升值空間也較大。”

　　徐國明判斷,如果說中國房地產市場局部過熱,那么這個局部就是長三角的許多城市和深圳、北京、大連這樣房價較高的城市,“在長三角,杭州、溫州這樣的城市,好一點的地塊都要超過2萬元每平方米,一套好一點的房子總價在300萬元以上,這樣的房價哪怕是年收入20萬元以上的白領也很難承受。但在珠三角佛山、東莞和中山這樣的城市,住宅均價普遍徘徊在5000-7000元,即使在廣州,1萬多元每平方米的價格已能買到不錯的房子了。”

　　“東莞和佛山的富裕程度不在杭州、溫州之下,總體水平很可能是在長三角城市之上,憑什么長三角城市的房價要比這些城市高2-3倍呢？”徐國明認為,珠三角多數(shù)城市的房價之所以長期比較平穩(wěn),主要是和珠三角樓市曾受1997年東南亞金融危機影響較深有關。“1997年到2002年,香港房價普遍下跌了三分之二以上,珠三角樓市也受到很大影響。而長三角城市對金融危機體會不深,所以幻想樓市單邊向上的人比較多,房價也比較容易炒上去。”徐國明分析。盲目投資惡果顯現(xiàn)

　　種種跡象表明,溫州房價飆升,和大量溫州炒房資金以及其他民間資金返鄉(xiāng)有關。20世紀90年代末開始起家的部分資深溫州炒房團成員,通過多年時間完成原始積累后,許多已變成開發(fā)商或開發(fā)商的股東,這些人用炒房團的手法,和民間金融“結盟”來操作房地產項目。有的甚至通過虛假交易來騙取銀行按揭貸款。最近,溫州一個網(wǎng)絡論壇曝出猛料:溫州知名房地產企業(yè)——溫州云天房地產開發(fā)有限公司董事長徐世國被平陽警方拘留。據(jù)記者了解,徐世國是溫州人,20世紀90年代開始經(jīng)商,也投資過房產。2003年,他用經(jīng)商和投資的積累創(chuàng)辦了溫州云天房地產開發(fā)公司。

　　6月底,本報記者深入采訪后發(fā)現(xiàn),網(wǎng)絡論壇上部分內容屬實,徐世國的確已被警方控制。而溫州云天之所以東窗事發(fā),主要是因為其在項目開發(fā)中,為彌補自有資金不足而過度依賴民間借貸,導致資金鏈崩潰。根據(jù)該公司債權人和購房戶自發(fā)組成的清算小組統(tǒng)計,該公司涉及的債務浮出水面連本帶息有20億元左右,其中部分借貸的利息很高,月利率在3％-6％之間。而清算小組發(fā)現(xiàn),溫州云天目前的資產則主要就是兩塊中標價為6億多元的土地。

　　劉成章（化名）也是溫州云天的債權人之一,2008年3月,他借給了徐世國1500萬元,約定半年后償還。但到了2008年9月,徐世國只償還了500萬元,并提出通過向郭出售房產的形式抵債,“當時我覺得房產是不動產,可以作為抵押物,用房產還債應該是劃得來的,所以我答應剩余的債務最終以17套房產償還。”郭成章表示,這17套房產購買前,他曾到平陽縣房管局查詢,發(fā)現(xiàn)這17套房產尚未出售,才放下心來簽了合同。“當時徐世國只交代了一句,我給你的房子價格比市場上低一些,你能不能3個月后再賣？”郭成章表示,后來才知道,徐世國之所以對他說這句話,主要是想為自己贏得周旋時間。

　　過了一段時間,郭成章將17套房產中的3套掛牌出售,但來購房的人核實后發(fā)現(xiàn),這3套房產均已登記在別人名下。也就是說,溫州云天一房多售。

　　據(jù)債權人透露,溫州云天平陽鰲江21世紀商住廣場共有300多套房產可供出售,目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況,本來市值2個多億的房產項目,卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。

　　值得注意的是,這300多套房產中,一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下,部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外,在溫州云天的項目開發(fā)中,溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。

　　另據(jù)一不愿意透露姓名的債權人透露,該事件涉及的層面已越來越廣,已將溫州龍灣區(qū)一丁姓官員和溫州某銀行一副行長牽扯其中。

　　盡管溫州房地產企業(yè)出現(xiàn)像云天房開這樣資金鏈斷裂的情況并不多,但部分溫州房地產企業(yè)和地下金融緊密結合的現(xiàn)象卻在蔓延,有的企業(yè)為了迅速回籠資金,甚至還通過虛假交易向銀行騙取按揭貸款。

　　饒明傅(化名)向記者透露,目前溫州有些房地產企業(yè)通過這樣的辦法騙取按揭貸款:如某樓盤實際房價是2萬元每平方米,但房產商開盤時故意將房價抬到2.5萬元每平方米。然后向親戚、朋友收集一批身份證,將三分之一或一半的樓盤用這些身份證買下,首付20％或30％的錢實際沒付,但剩下的錢轉成按揭。這樣開發(fā)商就可以迅速從銀行回籠資金,將風險轉嫁給了銀行。從左手倒到右手的房子,則可以根據(jù)市場狀況慢慢出手。

　　記者發(fā)現(xiàn),類似的操作手法在溫州絕非孤例。在采訪過程中,當記者談及通過虛假交易騙取銀行按揭貸款時,一些房產商甚至主動承認,自己在外地開發(fā)的樓盤也是這樣干的,只需一批身份證就可以了。有房產商表示,有時候自有資本金不夠,又正好看中了很好的地塊,這樣自有資金也可能是通過民間借貸獲得,這筆錢的利息成本遠比按揭利息高,所以只要房子一開盤,就要想辦法把這筆錢通過假按揭的辦法套走。

　　溫州資本開始多元化之路

　　“如果是在2004、2005年,溫州人除了炒房、炒礦、辦實業(yè)、做生意和放貸款外,很難找到其他的投資渠道。溫州人在2005年之前普遍不愿進入股市,就像溫州的上市公司很少一樣。”徐國明表示,但2005年到2007年這波大牛市深刻地教育了溫州投資者,從那時起,溫州資本開始大規(guī)模介入股市。

　　溫州知名本土經(jīng)濟學家馬津龍曾在接受記者采訪時表示,隨著投資方向的多元化,“溫州炒房團”以后可能會成為歷史名詞。從目前的發(fā)展趨勢來看,馬津龍的判斷有可能成為現(xiàn)實。

　　除了股市外,部分溫州資本已涉足創(chuàng)業(yè)投資等一級市場。據(jù)記者了解,目前在溫州成立或以溫州為主要資金來源的創(chuàng)投企業(yè),至少已有50家以上,其中不乏一些著名創(chuàng)投機構。而進入創(chuàng)投領域的資金可能已有數(shù)百億元之多。

　　據(jù)了解,深創(chuàng)投和溫州資本合作的私募股權投資基金瑞德?；鹨延?008年4月份成立,基金規(guī)模在1.5億-2億元,該基金募集采取有限合伙企業(yè)的模式。此外,深創(chuàng)投和中瑞集團合作的一家創(chuàng)投公司正在注冊之中。

　　在2005年初,馬津龍曾對記者表示,溫州資本之所以大量用于炒房、炒礦,除了投資意識問題外,主要是因為中國資本市場特別是股市還不是很成熟。美國等西方國家擁有成熟的資本市場,因此這些國家的居民把股市作為最重要的投資渠道。馬津龍當時預言,隨著中國資本市場不斷走向成熟,越來越多的溫州民間資本將進入中國資本市場。種種跡象表明,馬津龍的預言正在逐漸成為現(xiàn)實。