多城迎來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房入市小高峰 能否拉低房?jī)r(jià)

隨著國(guó)內(nèi)多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及上市節(jié)奏的加快，其對(duì)樓市的影響也廣受關(guān)注。政府部門認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的上市將完善樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其健康發(fā)展。而一些開發(fā)商擔(dān)心其對(duì)樓市價(jià)格將形成一定沖擊。分析人士認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，中低端商品房市場(chǎng)將因此面臨一定壓力。

　　多個(gè)城市將迎來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房入市“小高峰”

　　公開資料顯示，截至7月3日，廣州于去年底推出的首批2145套經(jīng)濟(jì)適用房已基本售罄，今年下半年廣州還將推出約3000套經(jīng)濟(jì)適用房。不久前，武漢市物價(jià)局公布了4處經(jīng)濟(jì)適用房的基價(jià)，每處房源從300多戶到2000多戶不止。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生日前介紹，上海將確保至今年年底，經(jīng)濟(jì)適用房總開工面積達(dá)600萬(wàn)平方米。

　　他說，上海自去年年底啟動(dòng)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以來(lái)，目前除有條件的區(qū)(縣)在本區(qū)域內(nèi)建有經(jīng)濟(jì)適用房外，還在外環(huán)線周邊、位于軌道交通沿線處統(tǒng)籌建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等基地。6月底，上海啟動(dòng)了首個(gè)大型居住社區(qū)的建設(shè)，其中也將有部分經(jīng)濟(jì)適用房。

　　作為制度配套，上海日前公布了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》。經(jīng)濟(jì)適用房初步準(zhǔn)入條件包括：一、家庭成員必須擁有上海常住戶口7年以上，并在申請(qǐng)區(qū)擁有常住戶口5年以上；二、人均建筑面積15平方米以下；三、人均月可支配收入2300元以下，人均財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下；四、申請(qǐng)人在申請(qǐng)前5年未發(fā)生過房產(chǎn)交易情況。“準(zhǔn)入條件”先在上海閔行、徐匯兩區(qū)作試點(diǎn)，今后根據(jù)實(shí)際情況“先緊后松”逐步放寬條件。

　　2009年深圳、廣州、成都、重慶等主要城市規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重將分別達(dá)到3%、14%、2%、9%。今年下半年起，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市將迎來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房入市的“小高峰”。

　　政府部門：經(jīng)濟(jì)適用房將完善樓市結(jié)構(gòu)

　　目前各地都正在努力使經(jīng)濟(jì)適用房既“經(jīng)濟(jì)”又“適用”。比如，上海規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的房型主要為一室戶和兩室戶，少量為三室戶，建筑面積在40平方米到70平方米，高層建筑可適當(dāng)放寬一定面積。在供應(yīng)方式上則將實(shí)行“租售并舉”。

　　劉海生表示，增加經(jīng)濟(jì)適用住房既有利于改善中低收入家庭的住房條件，也有利于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他說，在大型居住社區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)周邊樓市“多少會(huì)有點(diǎn)影響”；但總體而言，經(jīng)濟(jì)適用房面積是小戶型，價(jià)格是中低價(jià)且供應(yīng)量有限，對(duì)市場(chǎng)化的商品房影響“應(yīng)該不會(huì)太大”。

　　上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì)專職副主任孫鐘炬也認(rèn)為，在現(xiàn)行房?jī)r(jià)下，經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的購(gòu)房者總體上是無(wú)力購(gòu)買普通商品房的，所以“這是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)體系”。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥也曾公開表示，增加保障性住房的供應(yīng)，不僅不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)，反而會(huì)更加穩(wěn)定商品房市場(chǎng)的秩序。大量保障性住房的投入，將使不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)的供應(yīng)對(duì)象當(dāng)中，有利于平穩(wěn)商品房市場(chǎng)的價(jià)格，使商品房市場(chǎng)的秩序更加良好。

　　開發(fā)商：擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)樓市形成沖擊

　　不過，一些開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的上市卻是有頗多憂慮。目前，上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)濟(jì)適用房基地大多位于外環(huán)線附近，按現(xiàn)行市場(chǎng)原料及土地價(jià)格計(jì)算，其成本比普通商品房要低得多。而目前上海樓市最多的新房源，就是外環(huán)線附近的商品住房。因此，外環(huán)線區(qū)域的住宅市場(chǎng)面臨著地段雷同、產(chǎn)品雷同、初始成本不同的競(jìng)爭(zhēng)，將受到最大沖擊。

　　經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的“價(jià)格落差”會(huì)有多大？先看地價(jià)，比如東部某城市一用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的地塊的“土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用”是2.5億多元，該地塊內(nèi)擬建經(jīng)濟(jì)適用房總面積超過17萬(wàn)平方米，折合土地樓面價(jià)為每平方米1400多元，大大低于臨近區(qū)域住宅用地的樓面價(jià)。

　　再看房?jī)r(jià)，不少城市規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)通過法人招標(biāo)或政府指定的方式進(jìn)行。如果是房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)參與投資，利潤(rùn)設(shè)定在3%以下；如果由政府指定機(jī)構(gòu)操作，那后者將只收管理費(fèi)，不賺取利潤(rùn)。確定經(jīng)濟(jì)適用房基價(jià)的主要依據(jù)是項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，同時(shí)兼顧相鄰地段經(jīng)濟(jì)適用房以及周邊普通商品房的價(jià)格。武漢市日前公布4處經(jīng)濟(jì)適用房基的基價(jià)，最高不超過2900元/平方米，不到該市近期樓市均價(jià)的六成。

　　一些分析人士認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，中低端商品房市場(chǎng)將因此面臨一定壓力。