地王迭出催生房價 購房者哀嘆一輩子全砸房上

國內(nèi)樓市正從小陽春,走進火熱的夏季。與此同時,土地市場出現(xiàn)了新一輪地王爭奪戰(zhàn)。我們希望開發(fā)商們的拿地行為,是出于對房地產(chǎn)市場理性判斷、冷靜分析的結(jié)果,是出于對經(jīng)濟走勢的良好預(yù)期,而不僅僅是寬松貨幣政策環(huán)境下的一次資金沖動。全球經(jīng)濟不確定性依然存在,企業(yè)還是要做好兩手的準備。

　　和眼下的天氣一樣,國內(nèi)樓市正從小陽春,走進火熱的夏季。全國70個大中城市房屋銷售價格在三、四、五三個月連續(xù)上漲,五月份環(huán)比漲幅達到0.6%,主要城市的商品房成交量與去年同期相比增幅也都在100％以上。與此同時,土地市場出現(xiàn)了新一輪地王爭奪戰(zhàn),在北京,中化方興投資公司以40.6億元競得北京廣渠路十五號地,把京城地王的身價又提高了一倍多。地王誕生的時間過去了一段時間了,我們特別想知道地王記錄頻頻刷新會不會反過來帶動房價進一步上揚呢？

　　先來看看記者對北京的采訪,我們先從廣渠路等地王周邊地產(chǎn)的調(diào)查開始。

　　地王頻現(xiàn),周邊二手房價格飆升

　　在北京廣渠路一帶,全國一線的地產(chǎn)商幾乎都在這擁有開發(fā)項目,這個區(qū)域曾經(jīng)產(chǎn)生過無數(shù)地王,地王價格也一次次被刷新。而廣渠門15號地40.6億元的成交價格,將逐漸變暖的京城地產(chǎn),一下子推入了沸騰的程度。珠江帝景,富力城是離廣渠門15號地最近的地產(chǎn)。記者這附近走訪了多家中介公司。21世紀富力城加盟店的經(jīng)理吳海斌從事房地產(chǎn)中介交易已經(jīng)有九年,他告訴記者,在15號地拍賣至今,附近房屋的租賃價格沒有體現(xiàn)出明顯變化,但是二手房價格的飆升速度和程度,是他在過去的從業(yè)生涯里沒有見過的。

　　在21世紀富力城加盟店門口,記者看到一些一個月前公布的二手房源的價格,吳海濱告訴記者,由于最近的房價變化太快,他們采用了簡單易改的房源廣告牌,因為更換那些正式的房源廣告的速度,根本趕不上房價變化的速度。記者看到,一個月前天之驕子一套14 6平米的房子才220萬元,而在最新的廣告牌上,幾乎同樣條件的一套房源,已經(jīng)變成了290萬。

　　孟奇一直在21世紀中國不動產(chǎn)市場研究部負責(zé)二手房市場監(jiān)測,他告訴記者,廣渠門15號地的高價成交, 讓周邊二手房房價的飆升呈現(xiàn)了跳躍式的變化: “從這個地拍之前的價格,基本上還是比較平穩(wěn),那每個月每平方米可能有幾百塊這么一個漲幅,大概每個月2% 3%這么個漲幅。那么地拍完以后,有一個臺階,有一個跳躍式的一個漲,將近漲了1000元/平方米。”

　　在距離廣渠門15號地三公里左右的一個二手房銷售點,記者遇到了前來給自己的房子調(diào)價的李先生。李先生的房子,與廣渠門15號地隔路相望,兩個月以前,他到21世紀二手房公司登記,打算把房子賣掉。可是前幾天,他從外地出差回來以后,聽朋友說這塊地的周圍的房子都在漲價,因此他趕緊抽空到登記的公司變更房價,每平米調(diào)到兩萬三千元。與李先生一樣,前來調(diào)價的楊女士,也打算將每平米調(diào)高兩、三千左右,希望房子不忙賣出去,她決定待價而沽將來賣個好價錢。周圍各家房產(chǎn)中介公司幾乎都遇到了這樣的情況,他們告訴記者,在廣渠門15號地周邊的樓盤的業(yè)主, 都表明了迅速提價甚至停止銷售的意愿,而很多就要談成的生意也眼看著告吹。中原地產(chǎn)富力城分行經(jīng)營的房產(chǎn)有65%來自于廣渠門15號地的周圍,經(jīng)理李士勇給記者說起了 在15號地拍賣第二天,他接到的第一個電話。這位業(yè)主,當時已經(jīng)說好成交價大概在兩萬二左右,但就過了一晚上,在地王產(chǎn)生之后的第二天他就要求中介停止銷售。

　　李士勇給記者算了這樣一筆賬,廣渠門15號地 ,開發(fā)商的樓面地價是每平方米1.62萬元,3年時間的開發(fā)周期,大概要承擔的財務(wù)成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照現(xiàn)在富力城同等的標準建造,建安成本及裝修的成本大概是5000元/平方米,這三大成本加起來,樓盤的成本價格,就達到了2.4萬元/平方米。加上政府應(yīng)收的稅費,也就是說這塊地開發(fā)的樓盤,每平方米要賣到2.6萬元/平方米,開發(fā)商才能保本。所以他認為,將來這塊地上的房價會到2.8萬甚至3萬元。

　　在最近不到兩個月的時間里,北京就有4個地王被刷新了記錄。這一片即將拆遷的樓房,就是北京的第一個地王富力地產(chǎn),以超出掛牌起始價近4倍的天價拿走的廣渠門10號地,一個月后,通州九棵樹地塊,以17.4億元的高價刷新了廣渠門10號地10.22億元的記錄,成為新的地王,僅隔一天,在北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)一塊住宅用地,以19.6億元的成交總價,又刷新了通州京東地王,成了北京新地王,緊接著,這個地王又被廣渠門15號地取代,那么這些地王,是不是都將周圍樓盤拉入了一個房價飆升的跑道中來呢 。

　　在離拍賣地塊不到一公里的林翠西路上,也坐落著不少房屋中介公司,經(jīng)過各種形式的調(diào)查了解,我們從這張整理過的價格標上,可以看到附近樓盤在過去的半個月內(nèi),價格已經(jīng)上漲了驚人的幅度:

　　奧林春天四期 ,拍賣前為1.7到1.8萬元,現(xiàn)在漲到了 2.2萬元

　　倚林家園 拍賣前為2.2 到2.5萬 萬元,現(xiàn)在漲到了 2.8 萬元

　　京師園 拍賣前為1.9萬元, 現(xiàn)在最高漲到了 2.8 萬元

　　中原地產(chǎn)倚林分行的經(jīng)理李佳告訴記者,就在地塊拍賣前后一個月的時間,周邊的二手房價格基本上都上浮了到了三千到四千元,平均漲幅達到30%。其中個別房源漲幅更加驚人。當時,奧運村鄉(xiāng)的這塊地拍買的起價為8.74億 ,這個底價相當于每平米的樓面價七千多元,在她看來這個底價已經(jīng)算是天價了,但是,令她吃驚的是,它竟然拍出 16.9億元的價格,比原來高出了近一倍。地塊拍出的當天,立即有很多的房主表示,他們不打算賣房了,就在這短短一個月的時間內(nèi),李佳明顯地感到了二手房房源緊張。

　　大興地王, 購房者望而卻步

　　前面我們看到,京城新地王誕生之后,廣渠路一帶的二手房價格連蹦了幾級臺階。房價拉高地價,地價推高房價,類似這樣的場景,在北京其他的地方也在上演。7月6日下午,經(jīng)過243輪激烈的競價后,位于北京市南五環(huán)以外的大興黃村19號和20號地被上海綠地集團以30.25億元摘得,刷新大興區(qū)土地拍賣總價記錄。緊接著,大興黃村新城北區(qū)2號地,被保利地產(chǎn)以16.3億元拿下,樓面地價達到7248元/平方米,創(chuàng)下大興區(qū)土地單價新高。這兩項記錄同時標志著北京南五環(huán)以外的樓盤也將由此進入到萬元時代。

　　作為某房地產(chǎn)企業(yè)的代表,常世芳還清楚地記得7月6日下午大興土地拍賣會的盛況。她說:“拍賣現(xiàn)場的氣氛非常熱烈 我們都被現(xiàn)場激情所感染 來的都是大的開發(fā)商 比如萬科、保利、金地,非常出乎我們的意料”。

　　常世芳所在的這家房地產(chǎn)企業(yè)在大興做了7年的房地產(chǎn)項目開發(fā),算得上是北京南城規(guī)模最大的開發(fā)商之一,而這一次土地拍賣中,有如此多的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)巨頭爭相殺入大興,這讓常世芳深感意外,她認為“這個影響可能是大興十多年來最大的一次影響”。 “以前南城都弱于東西北 這些多大的開發(fā)商對大興區(qū)的看好 南城肯定可以秀一把”。北京大興藝苑桐城置業(yè)顧問梁青山也說:“這給開發(fā)商和投資人一個暗示,樓面價都6000多,可不得賣到1萬多嗎？”

　　而實際上就在大興地王誕生以后,大興的各家樓盤迅速做出反應(yīng),連夜進行了價格調(diào)整。在記者的暗訪中得之,地王產(chǎn)生之后,某樓盤短短時間就將售價從9800調(diào)到了10800。常世芳所在公司所推的新盤也每平方漲了500多。由于大興正在發(fā)售的新盤非常少,二手房成為了這一次漲價的主力。某樓盤銷售人員告訴記者:“周邊的二手房漲1000元左右,原來七八千,現(xiàn)在9000多”

　　大興地王誕生以后,一些敏銳的購房人也開始把眼光投向大興。最近一直在考慮買房的于游,在得知大興地價創(chuàng)出新高的第二天,特意從北四環(huán)附近趕到了三四十公里以外的南城大興看房。他認為“如果說地賣到6000多 這樓要賣多少錢 肯定超1萬了”。

　　在大興僅有的幾家新樓盤的售樓部,記者注意到幾乎每家樓盤的人都很多。銷售人員告訴我們,在大興地王誕生以后,來看房的人明顯更多了一些。常世芳告訴記者:“7月12日要推新盤,只有140套,現(xiàn)在排號近1000號了,也是前幾次推盤中排號最多的一次”。

　　實際上,大興地王的誕生只是給原本正在升溫的大興樓市火上澆了一把油。和北京其它樓盤一樣,大興的房價在最近幾個月已經(jīng)逐步走高。一套大約一百平米的房子,總價一百萬元左右,不到兩個月就漲了15萬,這讓投資者鄭博文心里很難接受。

　　北京大興藝苑桐城置業(yè)顧問梁青山告訴記者,從5月16日開盤到現(xiàn)在,他們已經(jīng)上調(diào)了兩次價格,一個多月漲了10%, 5月16日開盤是9100,現(xiàn)在是將近1萬元,不過銷售一直還不錯,不到兩個月賣了300多套房。 而從年初到現(xiàn)在,大興的房價普遍上漲了20%多。而鄭博文則認為:“太貴了,實在是難接受,這工薪階層買房多困難啊!這一輩子全砸進這房子上了”。

　　記者在大興采訪時發(fā)現(xiàn),對于房價短期內(nèi)的大幅度上漲,幾乎每一位投資人都和鄭博文一樣,顯得十分無奈和擔憂。投資者劉軍說:“買也很擔心,不買也挺擔心,買吧,這段時間漲得太猛;不買呢,怕它再漲”。而于游則認為:“這個漲是短期的,不會長期,沒有這樣的支付能力,大環(huán)境沒有想象的那么好。”