樓市虛火過(guò)度 緊縮政策風(fēng)聲再起

    A股直上3000點(diǎn)，牛！但和兩年前的6000點(diǎn)比仍是半山腰。樓市更火，一番輪回，房?jī)r(jià)不跌反漲，半數(shù)已重返歷史最高點(diǎn)；地價(jià)更是打滾上翻，新地王遍地開花。

　　“廣渠路地王誕生當(dāng)天拿下的一套周邊公寓房，一星期內(nèi)每平米漲了2000元。”購(gòu)房者王哲唏噓不已。

　　事實(shí)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前僅現(xiàn)復(fù)蘇苗頭，但是樓市卻在玩火，突兀地形成了一道怪異風(fēng)景。就在繼續(xù)加大刺激經(jīng)濟(jì)的關(guān)口，針對(duì)樓市的緊縮政策風(fēng)聲再起。

　　先是杭州率先嚴(yán)控二套房貸，各地跟進(jìn)態(tài)勢(shì)明顯；接著央行重啟一年期央票發(fā)行，露出微調(diào)信號(hào)，并提前發(fā)布6月天量信貸，其間高層輪番警示信貸流入股市、樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者7月8日獨(dú)家獲悉，國(guó)土部當(dāng)天召開了一個(gè)內(nèi)部會(huì)議，主要官員參與匯總了上半年形勢(shì)，并上報(bào)國(guó)務(wù)院預(yù)判下半年工作。因內(nèi)容敏感，與會(huì)者均拒絕透露詳情，但可以肯定的是，會(huì)進(jìn)一步公開地價(jià)成本。

　　記者對(duì)此多方采訪獲悉，針對(duì)樓市的宏調(diào)新政正無(wú)限接近臨界點(diǎn)。

　　住房部一處級(jí)官員對(duì)本報(bào)記者坦承：“部里對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的觀察一刻都沒放松，但要說(shuō)政策上會(huì)有什么方向性變動(dòng)，放在整個(gè)刺激經(jīng)濟(jì)大背景下，目前還不會(huì)；至于微調(diào)，很難說(shuō)。

　　這和多位專家接受采訪時(shí)的表態(tài)一致：調(diào)控方向不會(huì)變，轉(zhuǎn)向緊縮不太可能；但針對(duì)天量信貸過(guò)多流入樓市和地價(jià)漲幅過(guò)快，可能會(huì)出選擇性約束措施。

　　“政策會(huì)率先對(duì)天量信貸流入樓市進(jìn)行約束，如規(guī)定房貸首付、利息率等。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾接受本報(bào)采訪時(shí)分析稱。

　　天量信貸推樓市瘋狂

　　樓市假摔，爬起來(lái)就更瘋狂。

　　“不是說(shuō)金融危機(jī)來(lái)了嗎，房子怎么比危機(jī)前還要貴？”普通購(gòu)房者越來(lái)越茫然。

　　本報(bào)記者近日在京城房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的通州區(qū)采訪看到，多數(shù)樓盤均價(jià)已處于2007年最高價(jià)上方。“預(yù)備在8月份推出的新樓，單價(jià)不會(huì)低于10000元。”據(jù)位于通州梨園地鐵東北角的新通國(guó)際花園銷售人員介紹，即便2007年時(shí)單價(jià)也不過(guò)8000元左右。

　　記者還看到，位于北京東四環(huán)百子灣地區(qū)的美利山樓盤3月份曾以萬(wàn)元開盤，如今每平方米14500元；臨近的珠江帝景春節(jié)時(shí)每平方米僅16000元，目前價(jià)格回到最高點(diǎn)23000元。

　　“照此趨勢(shì)，下半年三環(huán)內(nèi)均價(jià)會(huì)逼近3萬(wàn)元，而五環(huán)內(nèi)鮮見低于萬(wàn)元的房子。”北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h稱。

　　最新數(shù)據(jù)，北京房?jī)r(jià)半年上漲至13302元了，漲幅近三成。瘋狂的不僅是價(jià)格，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)了25.5%，達(dá)24644萬(wàn)平方米；銷售額11389億元，同比增長(zhǎng)45.3%，均已高于2007年水平。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的“基石”地價(jià)更離譜。北京廣渠路15號(hào)地40余億的競(jìng)拍價(jià)嚇退了SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長(zhǎng)潘石屹并非個(gè)案。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，北京上半年整體土地市場(chǎng)溢價(jià)達(dá)到了57%，這還僅排在全國(guó)第五位。

　　推升房?jī)r(jià)和地價(jià)的錢從哪里來(lái)？

　　7月8日，一周前拿下廣渠路地王的中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)回應(yīng)媒體：公司現(xiàn)金充裕。

　　同一天，央行破例提前公布，6月人民幣貸款較上月增15304億元。又一個(gè)天量！一個(gè)清晰的邏輯顯示，大企業(yè)是信貸的絕對(duì)受益者，樓市瘋狂正來(lái)源于這個(gè)鏈條。不久前國(guó)家將房地產(chǎn)投資的資本金比例從35%大幅下調(diào)至20%，則使這一趨勢(shì)明顯加強(qiáng)。

　　在近日一個(gè)國(guó)際金融論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危直言，巨量信貸中有部分資金流入了股市、樓市中，從而造成股市、樓市價(jià)格的高漲。

　　政府層面也已給出了側(cè)面回答。就在央行公布6月信貸數(shù)據(jù)前一天，銀監(jiān)會(huì)高層發(fā)出警惕信貸高速增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)的講話。央行研究局局長(zhǎng)張健華近日撰文建議在保持貨幣政策總體寬松的同時(shí)，適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)。

　　全面緊縮可能性不大

　　張健華一語(yǔ)成讖，市場(chǎng)嗅到了政策的異動(dòng)。

　　最近兩周，股市“晴雨表”走勢(shì)耐人尋味：眼看大盤站穩(wěn)3000點(diǎn)上方，銀行股卻先是徘徊，隨之急跌；另一邊地產(chǎn)股雖未大調(diào)整，卻高位震蕩。

　　并非偶然，最近一個(gè)月內(nèi)，央視三番五次對(duì)樓市瘋狂進(jìn)行報(bào)道。而此前呼吁救樓市的聲音則銷聲匿跡，取而代之的是鋪天蓋地的譴責(zé)報(bào)道，泡沫論盛行。

　　其中政策變化正相繼落到實(shí)處。

    本周傳出，曾率先放松二套房貸的杭州再次先動(dòng)，不過(guò)這次是收緊二套房貸。緊接著，北京強(qiáng)調(diào)嚴(yán)把二套房貸關(guān)，上海、深圳、廣州等地雖暫時(shí)未跟進(jìn)，也使得當(dāng)?shù)刭?gòu)房者紛紛選擇觀望。

　　此前不久，傳出國(guó)家發(fā)改委已開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)上游的水泥市場(chǎng)投資情況進(jìn)行全國(guó)調(diào)研，以防止投資過(guò)熱在全國(guó)蔓延。預(yù)計(jì)最快將在8月正式實(shí)施水泥行業(yè)新上項(xiàng)目的“宏觀調(diào)控”。

　　同一時(shí)間，央行公開市場(chǎng)操作則給出了微調(diào)的信號(hào)，銀行間正回購(gòu)利率從1%提高到了1.05%，并將重啟一年期央行票據(jù)發(fā)行。市場(chǎng)普遍解讀為，在“保增長(zhǎng)”前提下，積極財(cái)政政策會(huì)繼續(xù)，而貨幣政策或會(huì)相應(yīng)緊縮。

　　由此引發(fā)的關(guān)于宏調(diào)新政猜測(cè)不斷。

　　住房部政策研究中心副主任王玨、中國(guó)社科院金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立和中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)均認(rèn)為，區(qū)域不同政策也會(huì)不同，但針對(duì)房地產(chǎn)的整體政策不太可能出現(xiàn)抑制傾向，當(dāng)下主要還是保穩(wěn)定。

　　今典集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長(zhǎng)張寶全則對(duì)本報(bào)表示，目前的小高潮到年底或明年一季度就會(huì)歸于平靜，這些都很正常，政策沒必要擔(dān)心。

　　來(lái)自央行的一位內(nèi)部人士在電話里告訴本報(bào)記者，對(duì)于是否針對(duì)樓市收緊貨幣政策并未見文件，但可以肯定的是不會(huì)像上半年那樣松。他還透露，控制的手段不一定是出現(xiàn)多大的政策變化，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)有政策就夠了。

　　“政策再次面臨兩難。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)鐘鐵濱對(duì)本報(bào)記者稱。北師大房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，最難的是地價(jià)難控制。骨頭總是要啃的，無(wú)論是區(qū)域性的試點(diǎn)還是政策儲(chǔ)備。

　　事實(shí)上，在政策儲(chǔ)備上政府已有了動(dòng)作。國(guó)務(wù)院6月召開的常務(wù)會(huì)議上傳出：“加強(qiáng)儲(chǔ)備性政策的研究，提高宏觀調(diào)控的前瞻性和針對(duì)性。”顧云昌稱，毫無(wú)疑問(wèn)，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定又提到政府議事日程上來(lái)了。

　　新政或約束信貸流向

　　很明顯，政策方向不變，但微調(diào)在所難免。

　　上述住房部官員表示，部里的確有些會(huì)議在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)最近出現(xiàn)的新問(wèn)題，并且得到了高層的足夠重視，有些司局會(huì)甚至專門選擇到樓市敏感地區(qū)召開，以了解一線情況。

　　而有商業(yè)銀行信貸部人士透露，從全國(guó)政策上看，關(guān)于二套房貸約束一直都沒放松，只是有的地方根據(jù)情況在自行調(diào)整，所以一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，很容易再次收緊。

　　6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生在上海市政府例行新聞發(fā)布會(huì)上表示，不希望房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，并暗示政府將“有所作為”。

　　不動(dòng)則已，動(dòng)則對(duì)癥下藥。

　　安邦咨訊分析師徐斌對(duì)本報(bào)分析，讓樓市緩一緩，二套房貸約束一下，不要那么多的貸款，是可以的。這和北京金源時(shí)代購(gòu)物中心總經(jīng)理蔡訓(xùn)善觀點(diǎn)一致，直指信貸過(guò)多流入樓市。

　　“如有新政，會(huì)在兩個(gè)方面：收緊信貸和加強(qiáng)土地市場(chǎng)的監(jiān)管。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)稱。

　　茅于軾分析，為了防止樓市泡沫很可能會(huì)先出臺(tái)一些約束信貸流向的政策，如規(guī)定房貸首付、利息率等，這倒跟通脹不一定有關(guān)系。

　　本報(bào)曾經(jīng)報(bào)道《熱錢或再襲廣州樓市》，實(shí)際上，因國(guó)內(nèi)樓市瘋狂，蜂擁而入的熱錢已經(jīng)引起相關(guān)部門注意，若貨幣政策有所動(dòng)作，也會(huì)明確針對(duì)熱錢流向。

　　記者從多位人士的采訪中獲悉，相關(guān)部門正在試圖將資金導(dǎo)入到實(shí)業(yè)領(lǐng)域。銀監(jiān)會(huì)近日亦下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理》的“特急”通知，強(qiáng)調(diào)貸款發(fā)放必須用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求。